1、问：业主未直接与物业公司签订过合同，可以拒绝交纳物业费么？
【案件简介】
业主刘某前期与房地产开发商签订了一份《前期物业服务合同》，在合同期内，刘某以自己未与物业公司签订过物业合同，且不满物业公司提供的服务为由，拒绝向物业公司交纳物业费。随后物业公司将刘某诉至法院，要求支付拖欠的物业费和违约金。
【律师说法】
根据《民法典》第九百三十九条的规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。所以在本案中，物业公司也为小区提供了物业服务，而刘某作为小区的业主，理应按照合同约定支付物业费。
2、问：虽然购买了房子，但是一直没有入住，可以不交物业费么？
【案件简介】
张某在某小区买了一套房并办理了收房手续，同年也和物业公司签订了物业服务合同。但后续张某一直以未实际入住而拒绝交纳物业费，后来，物业公司一纸诉状将张某告上法院，要求张某交纳拖欠物业费和上千元违约金。
【律师说法】
根据《民法典》第九百四十四条第一款的规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业管理费的构成包括公共设施的维修费用、绿化费和相关专业人士的聘用费用等，并非是针对某个业主的特定服务费用，因此物业费的收取跟业主是否实际入住没有什么关系，所以不能以自己未入住作为抗辩事由。
3、问：小区内的流浪动物划伤车辆，物业需要承担赔偿责任么？
【案件简介】
晚上下班回家的朱先生将自己的车停在小区停车场，第二天上班取车时发现引擎盖上有几道非常明显的划痕，朱先生遂联系小区物业查看监控，原来是小区的流浪猫半夜在朱先生的车上玩耍，锋利的爪子导致出现了划痕。朱先生遂与物业公司商量赔偿事宜，而物业公司则认为是流浪猫造成的，不应该由他们承担赔偿责任。于是，朱先生将物业公司告上了法院，要求赔偿。
【律师说法】
根据《民法典》第一千二百四十九条的规定：遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由动物原饲养人或者管理人承担侵权责任。而在一般情况下，物业管理公司负有采取合理措施保护业主的人身、财产安全的义务，在本案中，物业公司就承担了小区的流浪动物的“管理人”的角色，所以对流浪动物给业主造成的损失应当承担赔偿责任。
问：“高空抛物”造成别人损伤，找不到具体责任人，物业公司需要承担责任吗？
【案件简介】
某小区内，从高层扔下了一个矿泉水瓶，砸伤了正巧经过的王某，但是找不到具体的责任人，物业公司需要承担赔偿责任么？
【律师说法】
根据《民法典》第一千二百五十四条的规定：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
综上，物业公司对高空抛物造成的损害承担的是过错补充责任，未尽到安全保障义务的需要在其过错范围内承担责任。高空坠物事件发生后，应第一时间保护现场，并积极配合公安机关找到侵权人，从而避免企业承担赔偿责任。
4、问：物业公司未尽到管理义务，业主可以拒绝交纳物业费么？
【案件简介】
小袁是某小区的业主，小袁楼下的住户违规搭建阳光房，对小袁的生活造成了严重影响，小袁可以以此为由拒绝交纳物业费吗？
【律师说法】
根据《民法典》第九百四十二条第二款的规定：对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。所以，对于小袁遇到的问题，物业公司应及时向有关执法部门进行报告，因为其本身并没有相应的执法权。但如果此时，业主以行政部门没有采取措施而拒绝支付物业费，是不会得到支持的。
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