商品房地下车库产权归属，怎么判断地下车库产权归属
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住宅小区地下车库产权归属
裁判要旨：1.车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。
2.享有车位抵押权的银行，具有对抗第三人的效力，但购房人在抵押之前已经实际占有车位，并支付全部价款，且对未办理产权登记无过错。而银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，购房人的权利具有优先保护的必要。故可以认定购房人对车位享有排除银行抵押权的执行的合法权益。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2022）最高法民终86号
上诉人（原审被告、案外人）：张若曦，女，汉族，住广东省广州市黄埔区。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行
原审第三人（被执行人）：广州华骏实业有限公司
....
一审法院(甘肃高院)认为，本案争议的焦点为张若曦就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据已生效法律文书，甘肃银行中央广场支行对诉争执行标的享有抵押权，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”之规定，张若曦如欲排除对执行标的强制执行，必须属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定中的商品房消费者，进而才能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行判断。而《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的“商品房消费者”仅限定为名下无其他用于居住的房屋买受人，该条之立法目的旨在保护个人消费者的居住权，要求所购房屋应直接用于满足买受人生活居住需要，而非其他。本案中，张若曦向华骏公司所购地下车位并非商品房，故张若曦虽购置了地下车位，但其只是一般不动产买受人，不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的特别保护对象。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则，而本案所涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为执行内容，因此张若曦关于应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的抗辩主张不符合适用条件，该理由不能成立，一审法院不予支持。综上所述，张若曦对案涉车位的所主张的民事权益不能阻却甘肃银行中央广场支行依据生效裁判所确认的抵押权对该标的物的强制执行，甘肃银行中央广场支行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院判决：准许对依据甘肃省高级人民法院（2018）甘民初267号民事裁定书查封的登记在广州华骏实业有限公司名下位于广州市天河区××路××号××层××号车位的执行。
二审查明的其余事实与一审一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案诉争事实发生在民法典施行前，故依法应适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为：张若曦就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据查明的事实，张若曦作为案涉车位的购买人，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即：在查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使用了案涉车位、张若曦对未办理产权过户登记没有过错。张若曦上诉主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定张若曦对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。甘肃银行中央广场支行主张，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定认定张若曦对案涉标的享有的权益不能对抗抵押权并无不当。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是否属于第二十七条规定的但书范围，即不动产买受人满足了第二十八条规定的四个要件，是否可以对抗担保物权的执行存有争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对执行程序中执行异议进行审查的规范。进入审判程序后，人民法院应当对当事人的民事权益进行实质审理，依法确认各方当事人享有的权利属性及效力关系。人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条等规定进行审查，但还需依据相关民事法律规定并结合案件的具体情况综合判断异议人享有的权利能否对抗人民法院的执行。根据本案查明的事实，张若曦就案涉车位享有的权益依法可以排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行，理由如下：
一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性
车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。案涉车位所在地的广州市《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》也明确要求“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位和车库应当首先满足业主的需要。”“房地产开发项目规划用于停放汽车的车位数量少于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本房地产开发项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。”虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。本案中，张若曦系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张若曦购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
二、张若曦购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
张若曦与华骏公司于2016年6月17日签订《裕富车位认购书》，约定张若曦认购华骏公司开发的位于广州市天河区××路××号××层××号车位，认购价格387368元，张若曦另享9.5折优惠，实际认购价格为368000元。其后，张若曦向华骏公司支付了全部款项，并占有案涉车位。2016年8月31日，华骏公司向张若曦开具了金额为368000元的广东增值税普通发票，并载明案涉车位的具体信息。2016年7月4日，甘肃银行中央广场支行就案涉车位办理抵押登记。张若曦与华骏公司签订《裕富车位认购书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，张若曦负有支付购买款，华骏公司负有将车位所有权转移给张若曦的义务。张若曦支付了全部购买款，华骏公司也交付了车位，张若曦实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《裕富车位认购书》项下的主要义务。张若曦已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要华骏公司履行办理产权登记手续的义务，整个《裕富车位认购书》转让车位所有权目的就能实现，即张若曦取得完整的车位所有权。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。此际，张若曦享有的不再是单纯的债权，事实上接近于完整的所有权，华骏公司只是名义上的所有权人。物权法规定不动产物权以登记为生效要件，登记是不动产物权变动的公示方法，经登记不动产受让人取得对抗第三人的排他效力。但不动产物权登记生效只是原则，物权法第九条、第一百四十二条等多处规定了例外情形。第一百四十二条规定，“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设用地使用权人建造的建筑物所有权，按照房地一体原则一般归建设用地使用权人，在他人有证据证明时依法也承认他人的所有权，并不以登记为权利取得的生效条件。司法实践中，开发商将开发的商品房预售给他人的情形视为物权法第一百四十二条规定的但书情形之一，实际上承认了商品房的买受人在不动产登记之前亦可成为所有权人，是登记生效主义的例外情形。本案中，张若曦对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同时，物权法第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”明确了在后抵押权不得对抗在先承租权的规则。民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张若曦与华骏公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张若曦就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，甘肃银行中央广场支行应对张若曦的权利负有适当的注意义务。
三、甘肃银行中央广场支行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在华骏公司名下，但甘肃银行中央广场支行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国人民银行《贷款通则》第二十七条规定：“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”上述法律法规明确规定银行对外贷款设定担保时负有对抵押物进行审查的义务。该规定系为了防范银行贷款风险，而银行贷款风险的主要来源之一即是抵押物存在与登记不符等影响抵押权实现的物的瑕疵或者权利负担。根据甘肃银行中央广场支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在华骏公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行中央广场支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于甘肃银行中央广场支行的抵押权与张若曦在先权利产生冲突，甘肃银行中央广场支行未尽到必要的注意义务。
四、甘肃银行中央广场支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
本案张若曦与甘肃银行中央广场支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于华骏公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。张若曦在开发商华骏公司销售车位过程中，于2016年6月间购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行中央广场支行在2016年7月4日即设定抵押权，张若曦基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。本案中，甘肃银行中央广场支行在发现居住区域车位已经被占有使用后，如果不是直接设定抵押权并发放贷款，而是适当了解车位的实际权利情况，评估风险，就会避免在华骏公司不能偿还贷款时与张若曦就案涉车位发生权利冲突产生纠纷。
另外，甘肃银行中央广场支行主张张若曦在签订《裕富车位认购书》时知道案涉车位上设定了抵押权，因而有过错。经查，在案涉车位买卖时确存有案外人的抵押权，但该抵押权与甘肃银行中央广场支行的抵押权并无关联，且在甘肃银行中央广场支行设定抵押权之前已经涂销，甘肃银行中央广场支行以此主张买受人存在过错，依据不足，依法不能成立。
虽然甘肃银行中央广场支行在案涉车位上设定有抵押权，具有对抗第三人的效力，但张若曦在抵押之前已经实际占有该车位，并支付全部价款，对未办理产权登记无过错。甘肃银行中央广场支行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在过错。综合考虑上述因素，张若曦的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张若曦对案涉车位享有排除甘肃银行中央广场支行抵押权的执行的合法权益。一审法院仅以张若曦就案涉车位享有的权利为债权为由，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，驳回张若曦的执行异议，支持甘肃银行中央广场支行的诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以纠正。
综上所述，张若曦的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决适用法律不当，本院依法予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条第二项之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省高级人民法院（2021）甘民初23号民事判决；
二、驳回甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行负担；二审案件受理费100元，由甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴兆祥
审 判 员 龙 飞
审 判 员 赵 敏
二〇二二年六月二十九日
法 官 助 理 孙明娟
书 记 员 冯宇博
转自：法律公园
如何查询小区地下车库产权归属
现在很多高档的小区都会修建地下车库，为了方便小区业主使用，很多业主不知道地下车库的权属问题，那么地下车库的产权属于谁呢？
地下车库的的产权归属类型：
1、占用业主分摊面积的地下车库，如地下车库面积是全体业主的公摊面积，这样的地下车库是没有独立产权，但是地下车库的使用权是属于全体业主的，开发商没有权力销售和转让。
2、开发商独立建设的地下车库，如果开发商单独购买土地建造地下车库，这样的地下车库是有产权的车库，产权是归属于开发商的，但只有小区的业主才能从开发商手中购买地下车库。
3、人防车库，部分地下车库的归属权是人防办公室，这样的车库也是没有产权的，但是地下车库的使用权是归开发商所有的，开发商可以将地下车库租赁给业主。
怎么认定商品房地下车库产权归属
买房买车成为如今城市人的标配，随着车子的普及率越来越多，很多朋友都会选择在自家小区购买一个车位来满足停车需求。只不过随着车位交易越来越频繁，很多朋友都遇到了不少问题，遇到最多的一个问题就是“地下停车位产权到底归谁？”很多朋友哪怕购买了车位也搞不清楚到底是享有车位的使用权还是所有权。
地下车位
地下车位一般来说分为几类：产权车位、公摊车位和人防车位，这几个车位之间的区分大家需要搞清楚什么是产权车位？这个大家最容易理解，就是跟房子一样可以取得产权证。这样的车位业主拥有完全所有权，无论是出租、出售、转让、抵押等都是被允许的。公摊车位在现实生活中最为常见，而且多数小区都是如此。什么是公摊车位？最简单判断标准就是开发商在进行计算公摊面积和核算成本的时候，是不是把车位涵盖在内。如果有则是公摊车位，这样的车位开发商不能进行售卖，所有权归所有业主。生活中经常的做法就是物业通过出租的方式来向业主收费，让业主获得车位的使用权。人防车位是如今高层建筑中被强制要求必须建设的，根据《物权法》和《人民防空法》中“谁投资，谁受益”原则，人防车位产权归国家所有，在不妨碍防空功能和业主车位需求情况下，投资建设者拥有人防车位不超过20年的使用年限，可用于出租收益，国家战时无条件征用。这样的车位只能出租不能出售，而且租期最长为20年。地上停车位
现实生活中大家经常遇到的车位其实是两种：公摊车位和人防车位。目前来看人防车位除去上海、广州、重庆、厦门、漳州等城市允许人防车位办理产权证外，多数城市是只能允许出租不允许出售的。包括我身边的朋友经常遇到的车位多数也是人防车位为主。
除去产权车位外，人防车位和公摊车位到底能不能买？租划算还是买划算？首先，除去产权车位外，人防车位的交易规则需要遵循当地的规定。不过可以肯定的是公摊车位肯定是不能买卖的，大家只能通过租用的方式享受车位服务。
地下停车位
其次，多数城市的开发商在出售地下车位的时候其实都是钻了“空子”，通过签订20年租赁协议的方式来转让使用权。当然会在合同中写明“到期自动续期50年等”字样。需要指出的是这样的车位是铁定办理不下来产权证的（除非当地学习上海等城市的经验），购买后的车位业主要么自用要进行转租。
最后，到底要不要买？如果说你所在的小区停车位紧张，且租车位费用比较高的情况下还是建议买。反之则建议租车位。目前来看除去北京、上海等极个别城市的车位租金比较高外，不少城市的成为月租金在300-500元之间，个人觉得租还是划算些。
经济适用房小区地下车库产权归属
《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
本条是关于车位、车库归属问题的规定。
（续2）
（三）体系化地理解法定停车位和约定停车位
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。从本条规定内容看，实际上包括了两种不同类型和性质的车位、车库，相应地，其权利归属也各不相同。第一种是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，第二种是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
（1）关于规划内车位、车库问题。
规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。按照我国规划部门目前的建设项目审批流程，规划许可是土地使用权属和房屋权属最终设定之前的必要环节，通过对“建筑区划”进行划分确定，并附以相应图件，以便日后明晰区分所有权人的权利和义务。此部分车位、车库理论上是在房屋正式销售前就已经明确存在，或者会在房屋预售的沙盘、广告中针对项目建设规划有车位问题予以明确标注。
按照惯常做法，初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理至建设单位名下的，即建设单位因建设这一事实行为而享有这部分车位、车库的所有权。这种车位、车库具有独立性、可分性。按照本条规定，建筑区划内符合规划建设的车位、车库的归属，属于当事人约定范围。关于约定方式，包括出售、附赠或出租等方式。对此应作广义理解，此种约定不仅限于商品房买卖合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式。
其中，出售主要指开发商将车位、车库交付业主所有，由业主支付约定价款的方式。车位、车库的所有权在业主支付价金之后属于相应的业主专有。由开发商转移给业主，是出售方式的主要法律后果，也是业主作为建筑物区分所有权主体取得车位、车库的重要法律手段。
附赠，指开发商把属其所有的车位、车库无偿地送给业主，业主同意接受的方式。附赠一般发生在商品房买卖过程中，其性质多为开发商为促进商品房销售而附加提供给买受人的一种优惠措施。
出租，系指开发商作为出租人把出租财产——车位、车库交给业主使用，业主支付租金，并在租赁关系终止时将车位、车库返还给开发商的方式。通过出租方式，业主可以从开发商处取得对车位、车库在使用期限内业主专有的占有和使用权，但不能自行流转，最终的处分权仍属于开发商。
此种情况下，在商品房销售过程中，实际存在两个法律关系，即商品房买卖法律关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系。至于约定的形式，应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属为与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷，有利于对车位车库的有效管理与利用。
（2）关于非规划内车位。
本条第二款所指的车位，是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，在最初批准的项目建设规划中，这部分作为停车之用的车位并不存在，所占用的道路或者场地属于业主共有财产。业主共有实际是业主共有部分的简称，包括区分所有的建筑物中除专有部分以外的其他部分以及不属于专有部分的附属物。
由于这些共同道路或者其他场地已经归属于业主共有，维护费用也作为公摊费用由全体业主承担。后续改扩建车位的归属也应当是随土地使用权确定即应当作为共有部分由业主共有。“业主共有的道路”，结合本法规定，应当是指位于建筑区划内，除城镇公共道路以外，属于业主共有部分之内的道路。
对于这一条款中提及的“其他场地”的认定，首先，是指建筑区划内的场地，共有部分只能是建筑区划内的建筑附属物；其次，不局限于平地，在解释上与土地同义者亦属于其他场地，比如架空层；最后，“其他场地”在解释上原本不是规划用于停车之地，后被占用作为停放汽车之用的场地。依此理解，其他场地包括但不限于以下几种：首层架空层、屋顶平台、人防工程等。只要该场地属于业主共有，现在改做停车车位或车库，便可适用此条款。
要很好地理解本条两款规定的停车位，首先，要从理解本条第二款（对应《物权法》第七十四条第三款）中的车位定义开始。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》“法释〔2020〕17号”“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”）
《物权法》第七十四条第三款中的车位为规划车位之外的车位，且仅指地上车位，而第二款因使用了车库和车位，故包含规划产生的车库及车位。如果仅从术语来看，位于地下的共用部分，如地下的架空层、未设置停车场的地下室、人防工程等，按照上述的狭窄的理解，这些共用部分增建的车位，不属于业主共有。
这使得制定该解释者援引的经过正常审批程序，符合要求增建的车位，业主就其共有部分依法应当享有的权利内容的合理变更，权利的性质并未发生变化，便成了一句空谈。如不作此理解，则地上、地下车位将通过司法解释人为地设置为双标：新增的地上的车位适用第六条，为业主共有，而地下的车位则因为没有规定而不能共有。
其次，本条的两款是否采取了规划决定车位归属的标准，将列入规划的划为非共有部分，而未列入规划新增的列入共有部分。最高人民法院认为，理论上讲，新增的车位权属，当然归业主共有。然而，实务操作层面并不如是。在建设单位完成初始规划后尚未对外销售时，和已经进行销售又增设的车位，应由建设单位承担举证责任，即所有成本（包括土地成本)等均丝毫未计入对外销售的房屋价格中，且关于增加形成车位的相关手续齐全，那此种情况下增建的车位也属于适用《物权法》第七十四条第二款应由当事人约定的情形。
由此可见，是否列入规划，在最高人民法院看来，并不是确定新增车位是否属于业主共有的标准，是否计入销售成本才是最终判断标准。这一自我否定性解释无疑推翻了最高人民法院所谓的制定第六条的初衷。如果此时第六条还有适用余地，那么仅适用于其提到的业主入住后物业服务企业新增的车位。
然而，在前述法院的判决理由中，法院并未全部以销售成本作为判断车位归属的依据。由此可见，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第六条所规定的车位归属上，采用了明显的双重标准。法条层面采用的是依据建筑规划确定是否共有的标准，而对新增车位的实际确权上，却转而采取了销售成本标准。这两种标准显然并不能够并存于同一个法条之上。
综上而言，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第六条将《物权法》第74条第3款(即本条第2款)中的共有车位解释为规划外新增的车位，于法理不通，并将人为地架空该条款的实际适用，使业主共有车位失去生存空间。
之所以会发生这种司法解释的起草者难以自圆其说，而理论上各种学说并置不下的情形，是因为我国采取了建设用地使用权制度代替了土地所有权制度，希望以该制度实现土地用益功能的流转。然而，在建筑物区分所有权的单体建筑之外(居住空间)的共有部分、土地使用权的设计上，完全没有考虑业主共有部分的实体存在和法律存在。
在我国，尽管土地之上的空间利用包含在土地使用权中，但其又是按规划来确定的，故土地使用权又分成了地上的空间利用权或地下的空间利用权。持有这一观点的学者转而认为，业主购买了专有部分后，已经拥有了地上的空间利用权，地下的空间利用权要根据规划来界定。这个观点显然与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第六条不区分地上、地下，统一以规划来确定车位归属的解释相左。依照司法解释者的观点，业主没有取得任何规划范围内的空间利用权。
实际情况是，在建设用地使用权出让之时，地上、地下的空间利用权如何规划已经通过控制性详细规划进行了确定，如果未按规划配备相应的绿地、基础设施和公共服务设施将违反控制性详细规划对内容的强制性规定。因此，除非开发商能够证明其在规划时取得了对于所建设车位的独立的建设用地使用权，那么在规划范围内配套建设的车位的建设用地使用权应当由业主享有。开发商必须证明其对所建设的附属建筑物另行取得的建设用地使用权，否则，在同一宗土地上所建设的附属建筑物应由业主共有。
依照这个逻辑，共用绿地也属于规划的建设用地使用权之上的一种空间利用，既然经过了规划，就不能由业主取得共有权，而应由开发商通过约定的方式进行出让或出租。因此，对于按照《物权法》第七十四条第一款配建比例之内的车位，应当由业主取得共有权，才符合对建设用地使用权之上的空间利用权，一并由国家出让给开发商，并通过房屋购买移转给全体业主。
有学者提出，不应区分是否经过规划，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，因为业主对小区宗地号取得全部土地使用权。在理解本条第二款方面，这个理由是值得赞同的。因此，这一条款也可以看作法律对法定停车位的规定。问题的难点回到了本条第一款，如何理解规划对车位权属确定的意义。
我国的建设用地使用权类似国外的地上权，土地所有权在私法上的意义极为有限，土地权利体系的核心，只能让位于能带动土地流转与交易的建设用地使用权。与此相应，由于土地所有权不能由个人取得，因此难以在不动产登记簿上采取物的编成主义，而只能采取人的编成主义。而我国建设用地使用权登记制度的缺位，导致在建筑物区分所有权共有部分也无从进行登记，房地关系一直无法真正理顺。这就使得开发商在缴纳国有土地使用权出让金之后，仅将地上建筑物作为专有部分进行销售，而利用法律规定的灰色区域——建设用地使用权之共有无法登记，而将按规划开发的地下车库所有权据为己有。在地下车库的问题上，十分明显地采取了房地分离的原则。
我国尚没有十分完善的管理规约和业主协会制度，因此，也无法在物业移交阶段，通过管理规约的方式，对共有部分进行真正的约定。事实上，全体业主作为共有人主体的缺位，使共有部分(包括建设用地使用权和建筑物、附属设施等)都不能在初始登记后的销售阶段从法律上确定权属。
德国的建筑物区分所有权是以土地所有权为核心，以地上建筑物专有权作为对土地所有权的限制，因此当然可以将车位设置为专有权，或者将其他部分设定为业主共有，由业主根据管理规约来确定。美国的情形与德国相似。与德国不同的是，它更强调管理规约、CC&Rs的约束，因为采取契据登记制，因此更重视通过管理规约和相关文件来对车位进行分配。二者均设定了专有车位和仅具有债权性质的约定专用车位。从而很好地解决了土地所有权与车位权属的关系。我国台湾地区的情形稍有不同，它通过区分所有权人全体与基地所有权人设定地上权或订立租赁契约，或通过购买公寓大厦而取得基地所有权来解决，并明确规定专有部分不得与其所属建筑物共用部分之应有部分及其地基所有权或地上权之应用部分分离而为移转或设定负担(“公寓大厦管理条例”第四条第二款)。
车位的性质及其设置只有如上述立法例，在解决了土地所有权或使用权与建筑物区分所有权的关系之后才能确定。然而，《物权法》《民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”皆未从根本上解决建设用地使用权与建筑物区分所有权之间的关系。在上述地方规范中，还出现了为建设车位而将建筑物区分所有权之下的建设用地使用权作为工业用地(使用权50年)进行二次出让的情形。
这些新的举措究竟是地方财政为了进一步在国有土地使用权出让上进行“深挖”，以符合空间权发展的国际趋势，和一些学者所倡导的分层建设用地使用权理论，还是置业主的共有权于不顾，人为地制造“一地二卖”的违规举措?
为解决上述问题，需要根据本条第二款的立法宗旨来对第一款进行限缩解释。结合一些地方规范的经验，凡是未明确登记为独立空间，并取得相应不动产权属证书的地下室、地下停车位、车库、人防工程等，应根据第二款的立法宗旨，属于业主共有的其他场地，除非开发商能够证明其对这些场地有合法的权属来源。在这一问题上，可以结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第三条第一款第二项，建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等属于业主的共有部分。
四、审判实践中应注意的问题审判实践中，适用本条要注意以下问题：
第一，本法只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库等情形，均不属于本条调整范围。
第二，当事人之间就建筑区划内的车位、车库问题没有约定或者约定不明时的权属处理问题。
对于建筑区划内符合规划条件建成的车位、车库的归属问题，立法尊重契约精神，交由当事人自行协商确定。因此，在处理相关权属争议时，应首先审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定。但是如果建设单位与业主之间没有就车位、车库的归属达成明确的合意或约定不明的，应当如何处理呢?对此，立法没有明文规定。
我们倾向性认为，在此情形下，应当在查明事实基础上，视不同情况作出认定：如果车位、车库的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主身上的，即使彼此无约定，权属也应当归全体业主；另外，由建设单位负证明上述事实的举证责任，如果无法证明，权属也归全体业主共有。
理由是：首先，立法将规划内车位、车库的归属问题交由建设单位与业主之间自行协商确定，是认定其彼此之间是一种平等主体之间的民事合同法律关系。根据合同法的基本精神，当事人之间有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，视为未约定。建设单位掌握建造商品房的成本，可以证明车位、车库的真实建设情况。如果没有在合同中约定此类问题，便应推定建设单位已经放弃主张车位、车库的权利。其次，从合同解释原则出发，约定不明的，应当作出不利于条款制定者一方的解释。实践中，房屋销售合同通常为建设单位单方起草的格式合同，建设单位居于主导和强势地位，故如果因为没有约定归属发生争议，应当作出不利于建设单位的解释。
第三，需要注意的是，实践中有已经建成入住的小区，由于车位需求紧张，建设单位或者物业管理部门重新申请获得规划批准，将建筑区划内原部分道路、绿地，改建新增车位的归属问题。如果占用的不属于城镇道路和绿地，按照《民法典》规定，道路和绿地属于全体业主共有，在此区域内新建的车位，实际上影响和压缩了业主本来共有和共同管理权的范围，是通过牺牲全体业主的一定程度的部分共有权益换来的。因此，此种情形下新增的车位，无论建设单位是否将建设成本再次向业主分摊，都不能得出新增车位、车库的权属归建设单位或者物业管理部门的结论。
另外，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车，本条第二款仅规定属于业主共有的，从其文字表述可见只有车位而不包括车库在内。这是因为，地面上符合规划建成的车库，与其占用土地对应的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。通常情况下，出于利益最大化等原因，城市建筑区划内原本规划于地上建设车库的情形就很少，至于在原属于业主共有土地上建设车库的，就更不常见。利用地下空间建设的车库，地下空间利用权的归属要根据规划来确定，并非随专有部分的购买而当然取得。而且，就我国多数地区现状而言，车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故此处规定不包含车库，理解时应引起注意。
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