房地产增值税税率变化，房地产增值税税率变化时间节点
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房地产增值税税率是多少
界面新闻记者 | 王婷婷
“加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。”11月13日，传闻许久的住房交易税收新政终于落地了。
据财政部网站消息，11月12日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
同策研究院研究总监宋红卫向界面新闻分析，此次新政是在积极落实房地产行业“止跌回稳”的战略导向，契税调低将降低购房交易成本，不仅能够促进新房市场“止跌回稳”，还能加快二手房市场活跃度上升，进而能够加快二手房与新房之间的传导链条，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。
业内指出，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。10月份房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏。
面积不超140平方米契税统一1%
首先是住房交易契税政策。
公告显示，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，将减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
而对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房）
同时政策也明确，一线城市二套住房契税与全国统一。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，执行1%契税税率的面积段由此前的90平方米提升至140平方米，此次政策优化后，意味着个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。
“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。”陈文静表示。
据中指研究院测算，以单价5万元计算，面积分别为80、100、150平米，政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套契税税率分别为1%、2%、3%；而北上广深二套契税税率均为3%，政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%，二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。
按照80、100、150平米，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。
“也利好房企和房东的项目去库存。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，接下来房企的中大户型的住房交易明显会拉升，利好11月中下旬及以后的营销工作。中大户型房源的市场吸引力会增加，利好二手房挂牌量的消化。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，此前就已经释放出要在住房交易环节降低购房陈本的信号，如今政策落地，在市场预期和意料之内。
比如在之前的国新办新闻发布会上，财政部副部长廖岷也提到，将根据党中央的决策部署，研究调整普通住宅与非普通住宅标准衔接的增值税和土地增值税政策，并计划进一步加大对房地产市场的支持力度。
现在，这些政策都通通落地了。
相关负责人表示，为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。
取消普宅标准购房满2年再售免征增值税
对于市场呼声较高的增值税政策，公告显示，土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
另外，公告还明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
而且，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
严跃进表示，一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，将和全国其他城市一样，购房住房满2年的即免征增值税。“这是今年一线城市购房政策调整中较大的一点内容，包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。”
以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。
“这项政策可以明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，将助力一线城市市场继续修复。”陈文静指出。
宋红卫认为，取消普通住宅与非普通住宅的城市统一按照超过2年免征增值税的策略，一定程度能够激发二手房市场的活跃度。但是，北上广深四个一线何时取消，值得期待。
至于降低各地土地增税预征率下限，降低预缴税额方面，陈文静表示，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。
“本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。”陈文静补充道。
在58安居客研究院院长张波看来，提升房企现金流，助力行业去风险，在土地增值税层面目前下调的空间并不大，目前来看主要体现在预征层面的减少，这对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。
“增值额未超扣除项目金额20%的免征，这一条也适用非普宅，则可降低房企的开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高，将更能得到体现。”
要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，势在必行。
在此之前，全国政协委员、中国保利集团董事长刘化龙于2024年全国两会期间提交了一份《关于优化房地产行业税收预征政策促进房地产市场健康平稳发展》的提案。
据界面新闻了解，刘化龙在提案中提出，当前房地产行业税收政策主要存在三个方面问题：一是预征率高于项目实际税负，多预缴税金问题突出；二是土地增值税退税周期长，部分地区退税困难；三是部分多预缴税金无法退回，且难以抵扣其他项目税金。
如今，三部分继续释放政策利好，财税方面支持房地产市场的政策正加速兑现。卢文曦认为，新政将有利于市场回稳，若10月份的成交量能够延续，今年四季度有望迎来楼市“暖冬”。
销售房地产增值税税率
12月25日，十四届全国人大常委会第十三次会议表决通过了《中华人民共和国增值税法》（以下简称“增值税法”），自2026年1月1日起施行。
其中，在涉及不动产方面，增值税法提出，纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为百分之九。
增值税法在涉及不动产领域有何新的变化？对于人们买卖房产时有何影响？对此，新京报贝壳财经记者邀请北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣，中原地产资深分析师卢文曦针对一些读者的热点问题进行解读。
问题1：涉及销售不动产税率如何规定，与之前有变化吗？
王玉臣：根据增值税法第十条之规定，不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为百分之九。国务院另有规定的除外。
增值税法第二十三条也明确规定了一种特殊情形，即小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点的，免征增值税；如果达到起征点，则需要全额计算缴纳增值税。
在销售不动产方面，和此前规定的税率相比，税率维持不变。
需要补充的是，这里的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。其中，增值税法所称小规模纳税人，是指年应征增值税销售额未超过五百万元的纳税人。
问题2：业主出售房产，应该如何征收增值税？
卢文曦：关于个人转让其购买住房，我国还施行了增值税优惠政策。今年11月，财政部、税务总局、住建部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自2024年12月1日起执行。
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原先针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
也就是说，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，税率为5%。
王玉臣：销售不动产税率9%可以理解为一般规定。自2019年4月1日起，增值税一般纳税人销售不动产的，就已确定税率为9%。
而5%的税率主要是根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）等。主要适用情况包括：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，按照5%的税率计算应纳税额；小规模纳税人转让其取得的不动产，按照5%的税率计算应纳税额；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的税率全额缴纳增值税。并且，税率在5%的情况下，结合具体情况，计税方法、应纳税额也会不同。
同时，增值税法生效后，废止的是《中华人民共和国增值税暂行条例》。上述“财税〔2016〕36号”通知的适用范围是一些特殊情况，而且相应的计税方法等也会有所不同，目前并没有宣布废止，仍然可以适用，后续是否全部废止或者部分废止，还需要看是否会有新的通知。
对于各地房地产调控政策而言，增值税法规定的是一般情形，在不相冲突的情况下，两者是并行适用的，如果后续出现新的调控公告，且适用于特别领域，则一般会按照新的调控公告施行。
也就是说，增值税法出台后，个人出售住房的增值税税率并没有改变。
问题3：转让土地使用权时，增值税怎么收取？
王玉臣：分下列不同情况。第一，2019年4月1日起，增值税一般纳税人转让土地使用权，税率为9%。
第二，对于转让2016年4月30日前取得的土地使用权，根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号），不区分一般纳税人和小规模纳税人，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，均可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的税率缴纳增值税。
第三，对于转让2016年5月1日后取得的土地使用权，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条：“增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。”对于小规模纳税人，根据《财政部、国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》：“增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。本公告执行至2027年12月31日”之规定，在2027年12月31日前，小规模纳税人适用3%的征收率，并且在2027年12月31日前可以享受减按1%征收率的优惠政策。
需要指出的是，这里的转让土地使用权征收的增值税与土地增值税两者并不同。土地增值税针对的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税则实行四级超率累进税率，税率包括30%、40%、50%、60%等。两者并不冲突，不是择一适用的关系，需要结合转让过程中的增值额，具体转让内容等需要具体判断缴纳的税种。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 翟永军
房地产增值税税率2023
财政部 税务总局 住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。财政部税政司，税务总局财产和行为税司、货物和劳务税司，住房城乡建设部房地产市场监管司有关负责人回答了记者提问。
一、此次调整房地产市场税收政策的主要背景是什么？
答：党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
为贯彻落实党中央决策部署，需要对取消普通住宅和非普通住宅标准涉及的增值税、土地增值税优惠政策如何衔接予以明确，并结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。
二、此次对房地产市场相关税收政策做了哪些调整？
答：（一）加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。
（二）明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
三、调整后的住房交易环节契税优惠政策主要内容是什么？纳税人如何办理优惠政策？
答：（一）政策内容。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。
（二）办理方式。纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。
为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。
四、与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税优惠政策主要内容是什么？
答：北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。
2024年12月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合新发布公告规定的可按新发布公告执行。
五、与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的土地增值税优惠政策主要内容是什么？
答：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。
六、降低土地增值税预征率下限的主要内容是什么
答：与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。
此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。
七、税务机关将采取哪些措施方便纳税人享受有关优惠政策？
答：为确保纳税人及时享受税收优惠政策红利，税务部门将会同有关部门采取一系列措施，持续优化纳税服务，提升纳税人的满意度和获得感。
一是进一步提升窗口服务效能。公告发布后，各地税务部门将以不动产登记办税“一窗受理”工作模式为依托，进一步优化线下窗口设置和线上操作流程，为购房群众提供缴税、办证“一件事一次办”的“一站式”服务。此外，税务部门还将视需求采取增设服务窗口、延长办税时间等方式，为有需求的群众提供办税服务。
二是进一步优化资料提供方式。持续加大部门协作信息共享工作力度，利用共享信息开展数据预填，减轻纳税人资料提供负担和填报负担。对于不具备信息共享条件且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可以按照现行规定选择适用告知承诺制办理。
三是进一步加强政策宣传解读。各地税务部门将会同相关部门结合地方实际，通过办税服务厅纳税辅导岗专人、12366纳税缴费服务热线专线为纳税人提供专业的政策内容解读和办税流程咨询服务，快速响应纳税人关切，确保办税井然有序。同时，利用多种媒体媒介开展政策宣传解读，营造良好的税收营商环境。
房地产增值税税率9%
来源：中国青年报
本报北京11月13日电(中青报·中青网记者 朱彩云)财政部、税务总局、住房城乡建设部今天发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》明确，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
业内人士表示，该政策受益最大的是一线城市购买二套房的购房者，过去4个一线城市二套房全部按照3%征收契税，新政策变成140平方米以内按1%征收，140平方米以上按2%征收，购房者最多可享受2%的契税减免。这意味着，购买第二套房的购房者，总价500万元、面积为140平方米以内的房产过去契税要按3%收取即15万元，新政策实施后将按照1%收取，契税减少10万元。
值得注意的是，财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人今天答记者问时介绍，为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。
除契税降低外，公告还明确取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
公告明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买两年以上(含两年)的住房对外销售的，免征增值税。
来源：中国青年报
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