业主代表的职责与义务，业主代表大会
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业主代表一般是谁
《中华人民共和国民法典》在十三届全国人民代表大会三次会议表决通过，将自2021年1月1日起施行。民法典包罗万象，被誉为“社会生活的百科全书”。
住建君特推出【今日看“典”】专栏，带您了解民法典中与住房和城乡建设领域相关的知识点↓
【今日“一典”】
业主大会 业主委员会
房屋的所有权人为业主，业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。今天我们就来看一下民法典中关于“设立业主大会和选举业主委员会”的这一点。
【法律条文】
中华人民共和国民法典第二百七十七条规定：
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
【条文释义】
一、业主可以设立业主大会，选举业主委员会。本条第1款首先规定，业主可以设立业主大会；第2款规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
二、业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，可以根据各地的实际情况作出规定，不宜由法律统一规定，因此，民法典物权编对业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序作出原则性的指引规定，规定业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
三、地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本条第2款规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会，给予指导和协助。地方人民政府有关部门、居民委员会应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。
业主代表如何产生
在小区事务中，业主代表和业委会常被混为一谈，其实两者职能截然不同。作为经历过3届业委会换届的工作者，用一张表帮你彻底分清：
**关键区别**：
1. **法律地位**不同：业委会是法定组织（《民法典》278条），业主代表只是意见传递者
2. **资金权限**天壤之别：业委会可操作维修基金，业主代表连签字权都没有
避坑指南：
- 遇到自称"业委会成员"却拿不出备案证明的，可能是冒牌货
业主代表是什么意思
四川在线记者 张明海
我选出的业委会，突然发现不能代表我了——遇到这种情况，咋办？
监督？罢免？但是，现实中，却经常会出现监督和罢免业委会难、纠纷不断的情况。
新版《四川省物业管理条例》（以下简称《条例》），将于2022年5月1日起施行——在这部地方立法中，关于业委会的权责有什么新变化？
11月11日，在接受记者采访时，《条例》起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，《条例》对业委会正确履职进行了明确的规定，在其承担的法律责任上加重了处罚力度，同时，对如何罢免业委会及业委会成员也首次进行程序上的明确。
“业委会不代表业主”
一系列的冲突并不鲜见
现实中，关于业委会与业主冲突的案例，并不鲜见。
——案例一：2015年8月8日，成都市成华区青龙场青龙乾院小区，一群年轻人前来接管小区物业管理 , 声称是小区业委会找来的新物业管理公司。业主表示，选用哪家物业公司应由业主大会决定，而小区多数业主对此事根本不知情。“事出突然”让业主难以接受，当天上午，业主自发签字，要求罢免业委会。
——案例二：2020年5月11日，眉山市阳光森林半岛小区小区业委会主任与业主发生冲突，导致一位女性业主轻微受伤。起因为，小区业委会在并没有向业主征求意见的前提下，伪造小区业主“同意使用”的签名，向房管部门申请动用69万元的小区维修基金，用于小区单元门更换和小区部分道路改造。小区业主请求罢免业委会，半年无果。
冲突层出不穷，原因在哪里？
现实中，一定程度上存在着业委会不履职、乱履职造成的小区管理混乱现象。“一些业委会成员不履职，甚至损害业主合法权益，个别成员重视个人私利，缺乏全局观念和服务意识，还有个别人员把业委会当成谋取私利的工具，甚至串通物业服务人侵害业主利益。”
针对业委会不作为乱作为
第“三十八条”有这些明确规定
业委会不作为、乱作为，《条例》有什么相关规定？
省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，《条例》规定了业委会及其成员不得有下列行为：
——挪用、侵占业主共有财产；
——抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
——索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
——明示、暗示物业服务人减免物业费；
——泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
——转移、隐匿、篡改、毁弃或者、拖延提供物业管理有关文件、资料；
——擅自使用业主大会、业主委员会印章；
——拒不执行业主共同决定的事项；
——违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
省住建厅房地产市场监管处相关负责人表示，“有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。”
法律责任也非常明确：业委会成员违法上述“第三十八条”相关规定之一，“由物业所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门给予警告，可处五千元以上二万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
首次明确罢免实施程序
业委会与成员均可进行罢免
为什么在现实操作中，罢免业委会很困难？
“这是因为，在以前的国家和省级物业管理条例中，只有罢免业委会成员的内容，没有罢免整个业委会的条款，这让街道和社区无法可依。”伍三明表示，新修订的《条例》做出重大调整，分两种情形：一种是可以罢免业委会部分成员，一种是也可以罢免业委会全体成员。
——对于业委会成员的罢免。《条例》第四十一条明确：“经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，可以向业主委员会提出罢免业主委员会部分成员的书面建议，业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。”
——对业委会全体的罢免。《条例》明确：“业主可以依照前款规定，向街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免业主委员会全体成员的书面建议，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议进行表决。”
同时，对于罢免程序，也特别进行了明确，让操作性更强。
“原条例只有对业委会成员罢免的情形做相应规定，没有对罢免的具体程序做相应规规定。” 起草组专家认为，这是《条例》对罢免问题作出的重大调整。
比如，在对业委会成员的罢免程序上，《条例》进一步明确：“业主委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会未按时提请业主大会表决的，提出罢免建议的业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。”
业主代表具备什么条件
文/郝淑霞 华西社区报记者 杨春梅 受访者供图
同心同行·共筑美好。9月6日，2024嘉诚新悦业主代表大会暨阳光希望助学黑水公益行圆满收官。
党建引领
“同心同行·共筑美好”嘉园
据了解，此次以“同心同行·共筑美好”为主题的嘉诚新悦业主代表大会，恰逢嘉诚新悦“嘉委会”组织实施一周年之际，来自小区业委会成员、业主艺术团代表、嘉委会成员（业主义务监督队）以及热心参加社区治理的其他业主代表们一起听取了嘉诚新悦物业的工作汇报，并针对社区共建共治及物业服务品质展开面对面交流，深度了解了业主需求。
会上，嘉诚新悦集团助理总裁张金文对业主们的支持与信任表示衷心的感谢，向全体业主代表总结了过去一年在提升服务品质、优化居住环境、加强社区文化建设以及基层治理方面的成果与经验，并在“四方联动”工作机制长效运行的基础上，公布了“共建共管”服务举措，展望了未来服务升级的新方向，以期更精准地识别和满足业主的物质精神需求，展现了物业与业主共筑和谐美好家园的决心与规划。
作为业主代表，成都市锦江区成龙路街道粮丰社区党支部书记、绿地468公馆绿韵艺术团团长王跃坡在会上表示：“在我们的小区里，社区、业主和物业企业拧成一股绳，共同目标都是为了将我们的家园建设得更加美好。除了感谢大家的共同努力外，不得不说一句，作为嘉诚新悦的业主，我们感到很幸福。”
自2023年6月起，嘉诚新悦集团陆续在其服务的小区启动“四方联动”共建共治工作机制，目前在全国服务范围内推动成立小区服务义务监督管理组织“嘉委会”79个，激发来自社区居委会、小区党支部、业委会（业主代表）、物业工作人员等多方力量参与社区治理的积极性和内动力，以党建引领激活基层治理“红色动能”，积极挖掘和吸纳小区内主动说事议事、形成小区微治理合力，共同参与建章立制、管理监督、矛盾化解、政策宣讲、文明引导和志愿活动等社区治理事项，重点解决群众“急、难、愁、盼”问题，通过“小支部”撬动“大治理”，将党建真正融入物业服务和社区基层治理，打造“共商、共建、共治、共享”的嘉诚式特色美好社区。
9月5日，嘉诚新悦业主代表前往红军芦花会址参观会议旧址和陈列展馆，嘉诚新悦集团党委还在芦花会址现场组织宣誓仪式和主题党日活动，通过学习实践传承红色基因，增强党性观念，凝聚团队力量，激发工作热情，让党员们更好地将所学理论知识与实际服务工作相结合，充分发挥先锋模范作用。
传递温暖
共同践行“一起做好事”的诺言
本次业主代表大会还有一个特设环节，即嘉诚新悦组织业主代表共同践行“一起做好事”的诺言。多年来，嘉诚新悦集团坚持组织业主参与助农、助学等方面的爱心捐赠活动，也曾带领嘉诚新悦公益小天使（小业主代表）深入山区开展公益课堂。
今年是嘉诚新悦“阳光希望助学计划”走进黑水县的第6个年头，在嘉诚新悦的倡议下，面向全成都服务的小区进行助学物资的爱心捐赠，不仅带着他们的心意满载而来，也希望通过业主代表的亲临感受，鼓励困境学童磨砺意志、坚定学业，同时也让嘉诚新悦深植于心的那份“商业向善”的理念，像一颗种子一样，在时间的滋养下，茁壮成长，将社会责任的温暖传递到每一个需要的角落。
基于嘉诚新悦连续多年在黑水助学的传统，9月6日下午，2024年度“阳光希望基金”助学捐赠仪式（黑水站）在芦花完全小学（第二校区）举办。黑水县委县政府、黑水县教育和体育局以及当地学校等相关单位负责人出席活动，并由黑水县人民政府和黑水县教育局分别向嘉诚新悦授予“爱心企业”的奖牌和助学锦旗，对嘉诚新悦集团连续多年在黑水县开展助学活动的善举表示了衷心的感谢。
未来，嘉诚新悦将继续探索和创新服务模式，为业主提供更加优质、高效、贴心的服务体验，同时积极履行社会责任，为社会和谐与发展贡献更多的企业力量。
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