经营情况发生变化导致房屋租赁合同违约解除的现象在实践中常发生。因实际经营需投入包括但不限于人资、货物、设备等大量前期成本，一旦房屋租赁合同解除，承租方，特别是存在多次转租情形下位于租赁关系末端的实际使用与经营方，往往处于劣势地位，对其发生的损失较难举证。因此，探究承租方在经营性房屋租赁合同违约解除时如何完成举证义务，最大限度挽回损失、维护合法权利成为重要课题。
一、经营性房屋租赁合同中承租方可得利益损失的计算方法
（一）合同有关于可得利益损失计算方法的，依据合同约定计算
根据《民法典》第五百八十四条、《合同法》第一百一十四条之规定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如合同中有关于可得利益损失计算方法的，应当首先按照合同约定计算相关损失。
（二）合同没有约定的，可参照本主体近年度同期间经营利润或其他同类主体同年度同期间经营利润进行估算
合同对可得利益损失计算方法没有约定的，可采用收益对比法进行估算。收益对比法可分为纵向对比和横向对比两种。纵向对比，是指承租人以其合同履行期间内近年度同期间的经营利润作为参照标准，如取承租人在近三年第x季度的经营利润，以其平均值估算可得利益损失;横向对比，是指以其他同类主体相同时间、相同条件下的经营利润作为参照标准，如取多个兄弟企业相同年度相同期间的经营利润，以其平均值估算可得利益损失。需要说明的是，不管是纵向对比还是横向对比，都不能准确地反映出企业的可得利益损失情况。从横向对比法看，因采样主体不同，任何一项条件的差异均可能极大地影响计算结果的准确性;从纵向对比法看，即便同一企业，在完全相同的财产情况下，也无法保证经营利润的延续性。因此，收益对比法仅是一种估算方法，法院还会在收益对比法的基础上，综合考虑经营者持续经营能力、市场风险、宏观政策等因素，酌定支持当事人参照收益对比法主张的可得利益损失。实践中，涉及可得利益损失的计算时，裁判机关通常会委托相应的司法鉴定机构予以鉴定。
二、出租方对于承租方主张可得利益损失的应对措施
根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。对此，出租方对于承租方主张可得利益损失时的应对措施也可以此作为抗辩思路，具体如下。
（一）出租方可主张扣除违约方不可预见的损失
从经营性房屋租赁合同来看，承租人的经营利润损失往往受到多种多样的因素影响、如市场环境、宏观政策、房屋周边环境的变化等，因此即便在合同正常履行的情况下，承租人的经营利润也无法准确进行估算。因此，承租人主张的可得利益损失需要受到可预见规则的限制。以可预见规则作为抗辩理由的依据源于《合同法》第一百一十三条(《民法典》第五百八十四条)。根据上述条款，承租人主张的可得利益损失不应超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从构成要件上看，运用可预见规则时的注意事项如下:第一，预见主体是违约方;第二，预见时间是合同订立时;第三，预见内容仅为预见到损失的类型即可，无须达到预见损害程度的要求;第四，预见标准以一般“理性人”能够预见的标准为基准在出租人从事特定行业的情况下，认定标准还应当予以适当提高。
（二）出租方可主张扣除因非违约方不当行为扩大的损失
根据《合同法》第一百一十九条(《民法典》第五百九十一条)之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据该条款，在出租人违约解除合同后，如承租人本能够有效防止损失扩大但却未采取任何措施，放任损失持续增加的，或者继续扩大对租赁物的投资的，出租人可以根据减损规则提出抗辩，要求扣除该部分因承租人不当行为扩大的损失。
（三）出租方可主张扣除非违约方因违约获得的利益
出租方可主张扣除非违约方因违约获得的利益是损益相抵原则的体现。损益相抵原则，是指赔偿权利人基于发生损害的同一原因获得利益时，应将其所获利益在损害内扣除。在经营性房屋租赁合同纠纷中，假设房屋租赁市场价格普遍下跌，如合同继续履行，承租人需支付高额租金，此时出租方违约解除合同，承租方在相同或更好的地段找到了面积相同且租金更便宜的房屋，则此种情况下出租人可根据损益相抵原则，主张减少经营利润损失赔偿。
（四）出租方可主张扣除非违约方亦有过失所造成的损失
《合同法》第一百二十条(《民法典》第五百九十二条)规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当双方均存在违约情形时，出租方可主张扣除非违约方亦有过失所造成的损失，这是过失相抵原则的运用。在经营性房屋租赁合同纠纷案件中，如租赁合同虽系因出租方违约导致解除，但若承租人亦存在未能及时支付租金、未适当使用租赁房屋等违约情形的、出租人可以根据过失相抵原则，要求在承租人因自身过失造成损失的范围内减轻或免除其赔偿责任。
三、总结提示
与实际发生的损失相比，可得利益损失属于隐性损失，具有极大的不确定性，法院在审理可得利益损失相关案件时也往往秉持谨慎认定的审判原则，因此实践中承租方对于可得利益损失的举证有很大难度。如何做到证据充实、说服法官支持已方的诉讼请求是承租方需要关注的重点和难点。对此我们建议如下:
（一）事先在合同中就可得利益损失计算方式进行相关约定。
因可得利益损失的计算较为复杂，且通常缺少公允的标准，法院在处理该类案件时通常会委托司法鉴定机构进行鉴定或酌定支持部分损失金额，此时承租人可获得的赔偿具有很大不确定性。因此，如果双方当事人在签署合同时，就能够协商约定可得利益的计算方法，对于承租人来说，不仅有利于降低举证难度，也方便其对损益情况进行合理预估。需要提示的是，合同关于可得利益损失计算方式的约定在法律性质上极有可能被认定为违约金计算方式，根据《合同法》第一百一十四条(《民法典》第五百八十五条)之规定，当约定的违约金过高或过低时，当事人可以请求予以适当减少或增加。
（二）可委托审计单位对公司近几年经营情况进行审计。
虽然进入诉讼程序时，由单方委托制作的《审计报告》在证据效力上存在瑕疵，很可能不被法院采纳，但该种方式便于承租人尽量客观了解自身损益情况，且在一定情况下，例如对方未对《审计报告》证据合法性提出质疑或法院认为无必要另行委托审计的情况下，法院可能会参照《审计报告》记载的损失额酌定支持承租人的诉讼请求。
（三）尽可能全面地收集损失发生的证据资料。
首先，需整理出用于提交审计机构的全部合同、记账凭证、支出凭证、付款凭证、发票等全套资料，作为将来法院委托审计的素材;其次，除《审计报告》外，还可采用多种形式证明净利润损失的真实性与合理性，如提交行业协会出具的本行业利润率的说明、同类竞争企业相似案例的判决书等;最后，还可反向收集一些自身已采取有效措施防止损失扩大的证据，以应对出租人利用减损规则进行的抗辩，最大可能挽回损失、维护合法权利。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●租房违法经营解除合同
●承租人违法经营 解除合同
●经营不善解除租赁合同
●经营性房屋租赁协议
●经营租赁合同可以中途解约吗
●经营租赁不可中途解约
●经营性房屋租赁合同范本
●经营性用房租赁合同
●承租人违法经营 解除合同
●租赁合同违法解除