假流水犯法吗,假流水是怎么操作的

假流水犯法吗，假流水是怎么操作的

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假流水银行能查出来吗

在房产交易中，买房定金是一个常见的环节，它代表了买方的购买意向和诚意。但买房过程出现特殊情况，已交付的定金是否可退还？

近日，市民周生（化名）向南都·湾财社记者反映，自己于今年3月在招商一湾臻邸项目缴纳了20万元购房定金，并签订了认购协议书。但在后续对接中，他发现销售人员在明知自己存在资金不足、流水不足、无工资收入等情况下，指导其伪造“假流水”以通过银行贷款审核。考虑伪造流水的行为或产生不良的影响，周生要求取消交易，但被项目方拒绝，且被告知定金不予退还。

而对于周生的说法，开发商深圳市招航置业有限公司向记者表示，经公司核实，公司销售人员未指导、协助周生伪造银行流水，是否违反法律规定将由政府部门或司法机关进行认定。后续公司将继续按照《认购书》内容履行相关权利义务，周生也可通过法律途径维护其合法权益。

针对项目开发商是否涉嫌违规销售行为，南山区住房和建设局7月8日回复周生表示，因提供的微信聊天记录不完整，且与开发企业提供的证据材料不一致，因此暂无法确认开发企业存在上述违规销售行为。

7月11日，深圳市市场监督管理局南山监管局针对周生投诉问题的回应中指出，南山监管局在调解过程中，发现了被投诉人涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章线索，南山监管局已对被投诉人进行立案调查，目前案件正在办理过程中。

市民投诉

买房遇违规销售行为

销售人员“诱导”签约、指导“假流水”

公开资料显示，招商一湾臻邸位于南山前海前湾片区，项目于2023年6月获批预售，推出705套房源，备案均价约10.7万元/㎡，总价区间约902-1785万元/套。截至目前，深圳房地产信息平台显示该项目已备案房源404套，备案进度57.30%。

周生向记者表示，自己于今年2月份和妻子在招商一湾臻邸售楼处的现场看房，并认识了有关销售人员；3月底，在销售人员的催促下，周生动了买房的念头，但当时他手里流动现金并不多，所以仍有点犹豫，而在得知这一情况后，该名销售人员直接转账借给周生的妻子20万作为定金。

出于对销售人员的信任，周生的妻子直接以这笔借款作为定金打款给了项目，而自己也在后续手里有现金后迅速将该笔借款还给了销售人员。

“在未向我介绍、讲解任何房屋购置政策、注意事项、合同条款等内容的情况下，便催促我直接签订了认购协议书。”据周生回忆，在收到定金后，销售人员要求他前往销售现场，“当时财务一直在催，说他们快要下班了，我也没认真看认购协议书的内容。”

在销售人员的催促下，周生连夜转了购房定金。

周生告诉记者，自己作为“买房小白”对整个购房流程并不清楚，签了认购协议书后便一直在等消息。直到今年5月份，他登录i深圳才发现认购书已经上网，落款日期为2024年5月5日，而认购书里提到，自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应各订正式的买卖合同。

为了不构成违约行为，周生便主动联系销售人员洽谈签订合同事宜。由于自己在缺乏充分了解的情况下匆忙订房，订房后家里旧房交易不顺利导致首付尚未凑齐、贷款资质也存在问题，周生寄希望于这次沟通能得到解决方案。

“项目销售人员在明确知晓我作为在读研究生的身份，存在资金不足、流水不足、无工资收入等情况下，未履行审查义务，又以招商公司合作银行审核宽松为由，详细指导我伪造‘假流水’通过银行审核，唆使‘假离婚’以减少首付。”周生表示，在沟通合同的过程中，销售人员为促成交易向其提供了涉嫌违规买房的整套方案。而在此前看房、签订认购书的过程中，销售人员明确知道其财务状况和工作情况却并未提醒他贷款资质的问题。

但考虑到伪造流水等行为可能对自己造成的不良影响，周生和家人思索再三表示无法接受上述方案，并要求取消交易。但将这一诉求提出后，此前友善的销售人员突然态度恶劣，否认其之前教唆离婚和伪造流水的行为，并在后续的沟通中通知周生可以直接起诉。

5月24日，周生收到了项目开发商发来的“逾期签约催告书”，被告知逾期仍未与公司签订买卖合同，依照认购书相关约定视为挞定。公司将会依约将上述房屋销售他人，并没收其所缴纳的定金。

6月12日，周生收到项目开发商发来的“解除《深圳市房地产认购书》通知书”，其中提到，周生的行为已经违反了双方此前达成的约定，公司将按照认购书之相关约定对其所签订《深圳市房地产认购书》予以解除，已付定金按《深圳市房地产认购书》约定没收处理，公司有权另行出售本房地产。

开发商回应

销售人员借款为善意行为

不存在未指导、协助客户伪造银行流水

针对周生投诉的内容，一湾臻邸项目开发商深圳市招航置业有限公司（以下简称“招航置业”）向记者表示，经公司核实，周生于2024年3月31日认购了一湾臻邸项目某房源，并签订《认购书》。2024年5月8日，该客户向公司工作人员提出退房请求，公司未作同意；2024年5月14日，该客户首次约谈公司工作人员，全程录音沟通过程，并有意识地诱导其讲述“离婚买房”等相关话题，通过截取片段内容，故意歪曲事实，不存在公司工作人员指导客户假离婚减少首付、伪造流水等内容。

针对周生提出的“销售人员借款项给购房者支付定金”行为，开发商方面表示公司未出台任何向客户提供借款进行购房的政策，当时因客户资金流短暂性紧张，其私下与销售人员达成借款合意，属于销售人员与购房人之间的个人行为，公司对此并不知情。

其进一步指出，公司并未鼓励、授权、要求销售人员借款给购房人，该借款行为纯属极端个例，并非项目销售过程中发生的普遍现象。目前公司已对该等不适宜行为进行内部通报，避免其他销售人员再出现类似情形。同时，根据销售人员的微信沟通记录显示，客户对销售人员无息借款行为也表示感谢，其解决了客户短暂性现金流紧张的窘境，该善意行为并未对客户造成任何损失。

目前，客户已足额支付《认购书》定金并偿还了销售人员的借款，但公司尚未与客户未签订正式《房地产买卖合同》，客户也未支付首付款及购房款。即销售人员的借款行为并未违反国家规定的最低首付比例贷款政策和限贷政策，未增加违约及银行金融风险，未违反法律规定。

针对疑似存在“违规销售行为”的投诉，开发商表示公司销售人员未指导、协助客户伪造银行流水，销售人员是否违反法律规定将由政府部门或司法机关进行认定。

开发商认为，公司及工作人员在周生认购过程中不存在违法违规情形，公司已向市场监督管理部门提交相关证据材料及情况说明，后续将继续按照《认购书》内容履行相关权利义务，周生也可通过法律途径维护其合法权益，同时关于周生通过多种途径对公司项目进行施压、抹黑的情况，公司保留追究其法律责任的权利。

官方回复

退款问题属于民事纠纷

市监局已对涉嫌违规进行调查

同开发商沟通未果，周生同步向有关部门进行了投诉。6月28日，南山区住房和建设局通过短信向其回复表示，关于其反映签订认购书前开发企业未尽告知义务的问题，根据周生与开发企业签订的《认购书》第六条第12项约定，认购书在双方平等、自愿、协商一致的基础上订立。

关于周生反映的开发企业销售人员诱导离婚及制作假流水获取银行贷款问题，因周生提供的微信聊天记录不完整，且与开发企业提供的证据材料不一致，因此暂无法确认开发企业存在上述违规销售行为。

关于周生反映退款的问题，经了解，周生已与开发企业已签订《认购书》，约定缴纳定金等事宜，因此退款问题属于民事纠纷，建议其与开发企业友好协商解决，协商不成可循司法途径解决。

7月8日，南山区住房和建设局再次回复周生，关于其反映的开发企业公示不规范的问题，经核实，开发企业已在售楼处现场对政府要求公示的合同、五证等材料进行公示。

7月11日，深圳市市场监督管理局南山监管局针对周生投诉问题的回应中指出，南山监管局在调解过程中，发现了被投诉人涉嫌违反市场监督管理法律、法规、规章线索，南山监管局已对被投诉人进行立案调查，目前案件正在办理过程中。

律师说法

开发商的审核义务尚存争议

三种情况下购房者可以主张退还定金

湾财社记者在采访中注意到，周生作为首次买房的“新手小白”，在整个购房过程中表现出过于信任销售人员说辞、未自行提前确认贷款资质和首付金额、没有认真阅读《认购协议书》内容等问题。值得一提的是，周生签订的《认购书》中有条款明确提到，买方需自行确认贷款资格。

那么，开发商有无义务审核购房者贷款资质？没有购房能力的人签了购房认购书，责任在谁？购房者有没有权利提出退房及退还定金的请求？

北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者表示，开发商对于购房者是否具有贷款资质的审核义务，审核范围及审核程度等，需要结合各地是否有明确规定进行判断，但在没有明确规定的情况下，开发商的审核义务存在一定争议。

他进一步指出，有观点认为，购房者是否具有贷款资质需由购房者自己明确，银行负有主要审核义务。也有观点认为，贷款资质和购房资格密切相关，根据《民法典》第五百零九条等相关规定，开发商应履行相应的附随义务，则包括在售房时主动核实包括贷款资质在内的购房资格，并且履行相应的提示义务；而在部分地区，提交购房者资料、核实购房者是否有相关资质的平台仅对开发商开放，在此情况下，开发商更加具有相应的审核、提示义务。

王玉臣律师指出，在实践中，购房者可以向开发商主张退还定金的情况较为多样，主要有如下几种：

第一、购房者购买的商品房不符合商品房销售条件，根据《商品房销售管理办法》第二十二条等规定，不符合商品房销售条件，如没有取得商品房预售许可证等，开发商不得销售商品房，不得向购房者收取任何预订款性质的费用，如果后续购房者与开发商没有订立正式的商品房买卖合同，开发商应向购房者返还所收费用。

第二、‌如果开发商没有履行或者不能履行认购书约定的义务，如在约定的期限内不能与购房者签订正式的购房合同，或者在签订认购书的过程中开发商存在隐瞒重要事实、欺骗购房者具有购房资格等行为，导致合同目的不能实现，购房者也可以向开发商主张双倍返还定金。

第三、在签订认购书之后，签订正式商品房买卖合同之前，如果出现限购政策、贷款资质变动等情况，导致购房者不能购买房屋，而究其原因既不可归责于购房者，也不可归责于开发商，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条等规定，开发商也应将定金返还给购房者。

知识普及

办理“假流水”本身涉嫌欺诈

新手买房要注意这些问题

目前，深圳市市场监督管理局南山监管局尚未出具相关调查结果。但值得注意的是，房地产市场中不乏一些销售或中介为达成交易目的，用话术诱导购房者进行“假流水”的行为，部分购房者对此一知半解中便掉进了坑。

王玉臣律师表示，办理假流水本身涉嫌欺诈，以此协助购房者取得贷款资格，与银行签订贷款合同，牟取利益，既可能由银行追究其民事责任；也可能因其行为扰乱市场秩序等由相关部门追究其行政责任；如果情节严重，根据《刑法》第一百七十五条之一等规定，还可能涉嫌构成骗取贷款、票据承兑、金融票证罪等刑事犯罪。

而对于第一次买房的新手小白来说，还有以下几点需要注意：

首先，购房前购房者应了解当地的购房政策，确认自身具有购房资格，需要办理贷款的购房者，也需要确认自身是否可以申请购房贷款、可以申请的贷款额度以及贷款利率等；

其次，购房者需要选择合适的开发商和楼盘。目前房地产市场的形势不容乐观，暴雷的开发商也不在少数，因此，购房者有意买房，可以先对开发商的资质、资金、涉诉等情况进行考察，尤其是购买期房的业主，开发商的经营状况和信誉情况更是直接关系到房屋是否能按期交付。而不管购房者购买期房还是购买现房，都需要先行确认房屋符合销售条件。

如期房销售则一般开发商需要已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；具备商品房预售许可证等。

现房销售则一般开发商需要具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实等。

再次，购房者需要仔细阅读认购书和购房合同。在签订认购书和购房合同前，购房者需要仔细阅读每一条条款，尤其是购房合同的补充协议，可能出现众多限制购房者权利的条款，因此，购房者要全面阅读，重点关注关于房屋价格、房屋面积、交付时间、交付条件、违约责任等条款，如果有异议，要及时向开发商提出，在充分了解并同意相关条款的情况下再行签订认购书和购房合同。

另外，在签订认购书和购房合同后，购房者需要关注自身房款的收款账户。开发商收取购房款应使用预售资金监管账户，监管账户在购房合同中一般都有明确约定，购房者要注意将购房款打入该监管账户，从而可以在一定程度上保障自己的购房款可以用于项目建设，房屋可以按期保质交付，避免开发商因逃避资金监管而导致房屋烂尾的情况。

最后，在开发商通知收房后，购房者也需要仔细验收房屋，若发现问题应及时以书面的方式提出，让开发全面维修后再行交付，并避免出现逾期收房的违约责任等。

采写：南都·湾财社记者 孙阳

假流水贷款办下来就没事了吗

“假流水单如果真的被银行查出来也不用怕，最多就是换一家银行贷款而已。”一位贷款中介这样对记者保证。

日前，《每日经济新闻》一篇关于“假银行流水单网上叫卖”的报道引起广泛关注。那么，用假银行流水单办理贷款，真的如上述中介所言毫无风险？仅仅是银行单方面拒贷的后果吗？对此，《每日经济新闻》记者进行了追踪报道，并向法律界人士了解到，使用包括假流水单等虚假材料贷款后，一旦贷款还不上，还可能承担刑事责任。

事实上，也的确有这样的现实案例发生，即贷款人提供虚假收入证明及银行流水，最后被认定为合同诈骗，被判处有期徒刑4年零7个月。

贷款人通过提供假流水单获取贷款之后，若是还不上贷款会怎么样呢？

银行业内人士告诉记者，一般会先催收，还会采取冻结账户只进不出，直接从账户扣收等措施，实在不行就处置抵质押物，看有没有可以处置的资产等。

当记者问到是否银行工作人员在贷款人无法正常还贷后，还会倒回来审核贷款人材料真实性时，银行工作人员说，其实贷款成功后，银行基本上就不会再去鉴别贷款人所提供材料的真实性了。

另一位银行工作人员告诉记者，他认为这个时候看申贷资料真实不真实也没有太大意义了。

虽然银行方面可能在贷款人申贷成功后不会再核实材料真伪，但是这不代表提供假流水的贷款人就可以瞒天过海。

记者从中国裁判文书网上发现，的确存在贷款人因提供虚假流水获取贷款后，逾期不还并因此获刑的案例。

黑龙江省某市中级人民法院的刑事裁定书显示，贷款人于某在明知自己没有还款能力的情况下，通过马某为自己提供了虚假的收入证明及银行流水并通过了银行初审，取得融资担保公司担保，与龙江银行签订了信用卡分期付款合同，共获得购车款人民币18.38万元，购买了一辆轿车。

随后，于某一方面将汽车抵押给融资担保公司，另一方面又将车辆抵押给他人。案发后，仍有17.33万元未归还，车辆也去向不明。

在裁决书上写道：“于某在明知自己无还款能力的情况下，在签订、履行合同过程中，提供虚假收入证明及银行流水，骗取对方当事人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。

最终，于某被判处有期徒刑四年零七个月，并处罚金人民币10000元。责令被告人于某将违法所得人民币17.33万元退赔给被害单位。”

合同诈骗罪是什么意思呢？根据《刑法》第二百二十四条的规定，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。

对此，中国政法大学梁华仁教授在其论文《略论合同诈骗罪的几个问题》中提到一个关键词：非法占有。梁华仁教授认为，犯罪主体一开始就无履行合同的诚意，只是想通过合同骗取他人财物。

那关于合同诈骗罪的数额标准是如何界定的呢，多少数额算巨大呢？

四川律治律师事务所律师母永强表示，各地标准不一样，但是大致相当。合同诈骗罪“数额较大”是指个人诈骗公私财物数额在1万元以上；“数额巨大”，是指个人诈骗公私财物数额在5万元以上；“数额特别巨大”，指个人诈骗公私财物数额在50万元以上。

也就是说，只要认定为合同诈骗罪，骗取金额将成为重要的量刑依据，依据《中华人民共和国刑法》，个人骗取金额超过5万元，将判处三年以上十年以下有期徒刑；个人骗取金额超过50万元，应处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。而银行贷款动辄数十万元，甚至上百万元的金额，也就是说，三年以上甚至十年以上的有期徒刑或者无期徒刑并不像贷款中介一句“换一家银行贷款”那么轻松。

有贷款人抱着侥幸的心理，认为自己在一开始有还款诚意，即使提供假流水，还不上贷款，这样就不满足合同诈骗罪。

上海市高级人民法院刑事审判庭二庭庭长肖晚祥在其论文中提到，以欺骗手段获取金融机构的贷款，是构成骗取贷款罪还是贷款诈骗罪或合同诈骗罪，除了犯罪后果上的区分外，判断的主要标准是行为人是否具有非法占有目的。以非法占有为目的骗取贷款的，构成贷款诈骗罪或者合同诈骗罪；不以非法占有为目的骗取贷款的，构成骗取贷款罪。

骗取贷款罪是指，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。

肖晚祥表示，即使没有非法占有的主观故意，或者非法占有的主观故意不明显或证据不足的行为，仍可以纳入刑事制裁的范围。

广东广信君达律师事务所卢迪欣律师表示，贷款诈骗罪和骗取贷款罪的区别是犯罪人在实施诈骗时有没有还钱的意图，如果没有的话应该是贷款诈骗罪，如果有还钱意图应该是骗取贷款罪。

根据相关法律，骗取贷款罪，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

每日经济新闻

假流水贷款成功了银行有责任吗

来源：扬子晚报

继被曝销售数据弄虚作假之后（详见扬子晚报8月23日A10版《声称卖掉的房源，网上显示可售》），南京江北楼盘佳源玖棠府近日再遭投诉，有多位市民向扬子晚报反映，该楼盘为不满足购房条件的买房人提供“帮助”，开具虚假收入证明，以骗取银行贷款。记者调查后发现该投诉属实，购房人只要交上数千元，即可获得一份假的银行流水账。对此，有银行人士对记者表示，对贷款者的收入要求是出于风控考虑，骗贷如被查实，贷款合同取消，一切后果皆由买房人承担。

扬子晚报/扬眼记者 宋南飞

市民反映：

销售员帮买房人办假流水

市民程女士告诉扬子晚报记者，前几天她在佳源玖棠府看房时，售楼员给她拿户型图时，她询问了多个房型的总价，并仔细计算了每款房型的首付款及月供额度，发现压力很大。

“因为在借部分钱凑首付，而且因为入职时间不长，收入仅仅够还贷，但现在还要生活及租房，算下来还贷就比较困难了。”程女士告诉记者，她担心到时收入证明开出来也难贷款，且目前工资收入流水摆在那里，一旦付了定金，后续退回就麻烦了，于是决定打消订房的计划。

没想到售楼员竟然跟她说，他们能帮忙做假的银行流水，只要花点钱就行。程女士疑惑地对记者说，“这不就是弄虚作假骗贷吗，开发商为卖房，也不顾买房人的实际负担，房子卖了，贷款下了，万一月供付不上来，与他们也无关，所有风险最后还不是买房人来承担。”程女士质疑称，她在现场看到这样的场景还不止一起。

记者调查：

“流水都是可以做的”

接到市民反映的问题后，记者再次来到位于江北新区浦滨路与卓越路交会处的佳源玖棠府。接待记者的售楼员介绍了楼盘的基本情况，当得知有购买三房的需求时，推荐了99㎡三房两卫户型，5号楼中间楼层，1402室，总价301万元。

“如果纯商业贷款，还能再优惠2万。”售楼员算了下首付和月供，按首次购买，首付30%，首付款为90万元出头，需贷款210万元，月供按照基准利率上浮15%，每月的还款额近1.2万元。

“月供这么高，收入流水是不是要求更高？”记者询问。“收入要满足月供的2倍。”该售楼员回复。记者表示目前的收入还达不到2倍的要求，售楼员宽慰记者道：“收入流水都是小事，好解决，只要你首付够就没问题。流水都是可以做的，我们帮你找担保公司，交点钱就能搞定，不用担心。我们出的流水是半年的，够你办贷款的。”售楼员表示，关于费用问题，“几千元就能搞定。”

银行人士：

流水如作假，合同将作废

“房贷要求收入证明要月供2倍以上，银行流水单一般要求近半年的。”记者咨询了多家银行，得知目前对于房贷审批的收入流水都是这样的要求。

“收入为月供的2倍是银行一直以来的要求。”南京一家银行负责信贷的客户经理告诉记者，这是银行出于风险控制的原因提出的规定，是银行需要确认买房人有足够的还款能力。“因为除每月的房贷以外，借贷人还要有余钱满足日常生活开支，如果收入不足，很有可能在还贷后不足以支撑日常消费，造成断供，增加银行坏账风险。”她建议，如果出于长远考虑，高额月供有困难，可以设法提高首付，降低月还款额。

“如果发现客户提供假流水，银行会如何处置？”记者询问。该信贷经理表示，如果信贷员对客户的流水单有疑问，真假的核查其实是很容易的。“你的收入来源、发生的时间，只要挑其中几笔询问下客户，就能辨别了。”该经理介绍称，如果被核查到流水作假，就会被取消贷款合同。

“买房还是要量力而行，假流水即使没有被核查到，日后月供是每月一定要准时还上的，一旦断供，不仅个人征信受创，房子也可能被银行处置，所有损失都由买房人自行承担。”这位经理提醒道。

假流水通过的几率大吗

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