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2024年10月，山东竞拍人狄卫国通过司法拍卖以1300余万元竞得聊城市莘县核心地段两处商铺。正当他准备启动商业计划时，莘县永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）出示了一份2024年2月与商铺原产权人安某达成的民事调解书，主张对该房产的所有权。经律师调查发现，永安公司法定代表人与原产权人安某系父子关系，狄卫国质疑双方虚假诉讼逃避执行。
尽管法院表示对永安公司的主张不予支持，但至今未向狄卫国出具拍卖成交裁定。津云新闻记者从知情人士处获悉，当地检察院、纪委及公安机关已相继介入调查，案件执行陷入停滞。目前该商铺产权争议仍未解决，事件背后难道另有隐情？
2024年10月，狄卫国通过阿里法拍关注到了聊城市莘县政府街12号1号楼6-1号、6-2号商铺拍卖的相关信息。据他介绍，这两处商铺总面积4609.71平方米，产权人安某曾以其为抵押物，协助莘县弘盛节能建材有限公司和莘县正大建筑工程有限公司向莱商银行聊城莘县支行（下文简称莱商银行）申请了800万元贷款。因两家公司未能偿还本息，莱商银行于2024年1月21日向莘县人民法院提起诉讼，同年4月8日法院判决借款方及担保方承担连带责任，商铺随即进入法拍程序。
狄卫国拍下的商铺
“这是莘县县城最核心的区域，不仅人流量大，租赁行情也一直不错。我关注到第一次拍卖流拍了，我就赶紧筹集资金并交了200万元保证金，准备第二次拍卖时将其拿下。”狄卫国说，为了方便未来对商铺进行登记过户和租赁经营，他还专门注册成立了一家公司，并于2024年10月28日以13007925.28元的成交价成功拍下两处商铺。然而，就当他打算支付尾款时，却收到了莘县人民法院的执行异议申请书。
狄卫国拍下的商铺
“2024年2月，法院处理安某与永安公司的民事纠纷时，曾出具调解书，确认将这两处商铺变更登记至永安公司名下，我竞拍成功后，永安公司申请了执行异议。”狄卫国说。
狄卫国向记者提供了永安公司与安某的民事调解书，据了解，永安公司早年因贷款政策限制无法直接向银行贷款，遂与安某商定以其名义贷款。双方于2021年3月签订商品房买卖合同，将包括争议商铺在内的多套房产登记至安某名下作为抵押资产。后因贷款计划中止，永安公司便通过民事调解要求安某返还房产。2024年2月9日，双方主动达成和解。
调解书中明确，双方的真实目的是通过更换贷款主体，绕开银行贷款政策套取银行贷款资金。按照民法典第一百四十六条等法律规定，双方签署的商品房买卖合同无效，安某应将涉案房产登记变更至永安公司名下。
莘县人民法院出具的民事调解书
狄卫国告诉记者，在民事调解中，安某与永安公司均未向法院告知案涉房产已在此案前抵押给银行，办案法官及法院也未主动审查此前抵押信息，这一调解结果恰巧与其通过法拍购得商铺的行为产生冲突。
了解到相关情况后，狄卫国并未打算放弃这两处商铺。他从代理律师殷清利律师处了解到，虽然莘县人民法院出具的民事调解书早于对莱商银行金融借款案的判决，但在莱商银行案判决书中，法院明确原告莱商银行对安先生用于抵押担保的两处商铺享有“优先受偿权”。“律师告诉我，和解协议无法对抗抵押优先受偿权。所以2024年10月30日，我在律师建议下，按照规定流程提前付清了拍卖尾款。”
莱商银行案判决书
狄卫国向记者披露，律师在深入调查中还发现关键证据。“永安公司实际控制人与安某系父子关系，而此前莱商银行案件中两家贷款企业的负责人也与安某存在亲戚关系。我们高度怀疑他们虚假诉讼，目的在于规避法院执行并套取银行贷款资金。”
于是，在付清拍卖尾款的次日，狄卫国就向莘县人民法院提交材料证据，请求法院立即出具拍卖成交裁定，并对永安公司等涉嫌虚假诉讼进行了刑事报案。
代理律师殷律师认为，莱商银行于2024年1月21日启动诉讼保全程序后，永安公司与安某在2月9日火速达成和解协议，时间衔接异常紧密。双方具备恶意串通及虚假诉讼、逃避执行的目的，符合《刑法》第三百零七条之一虚假诉讼罪构成要件。
狄卫国前往莘县人民法院
“去年11月，在永安公司提出执行异议听证会上，莘县人民法院明确对永安公司提出的执行异议不予支持。但几个月过去了，法院既未正式驳回异议申请，也未给我出具拍卖成交裁定。”狄卫国说。
狄卫国为何一直未收到拍卖成交裁定？记者联系到了莘县人民法院负责莱商银行案的一名主要办案人员，对方表示，他此前已出具拍卖成交裁定，但紧接着聊城市检察院便指令东阿县检察院对其启动了滥用职权调查，导致裁定书始终未送达至狄卫国手中。
“检察院不仅调取了我任职期间的全部卷宗，还追溯审查我本人及父母近20年银行流水以核查经济问题，但至今未告知我调查结果。”这名办案人员告诉记者，随后，永安公司又将其举报至县纪委，并向纪委提供了一份“经济往来名单”。“这份名单只出现在我和我父母的银行流水中，是亲戚间的正常借款。永安公司是怎么拿到这些名单的？我合理怀疑其动用非正规手段获取这些名单。”
该办案人员还透露，在这之后，莘县公安局突然介入到案件中，以拒不执行罪对莱商银行案的其他担保人开展侦查。“1300万的拍卖款足以还清拖欠莱商银行的800万元贷款，没有必要再调查其他担保人。而且法院既没有将此案移交给警方，莱商银行也没有进行报案，他们以拒执罪启动调查，我对其程序启动动机存疑。”
值得一提的是，其在办理莱商银行案时，对贷款资金流向做了进一步核查。发现尽管借款方为莘县弘盛节能建材有限公司和莘县正大建筑工程有限公司，但800万元贷款最终全部转入永安公司会计个人账户，“表明实际资金使用者为永安公司。”该办案人员表示，这是其职业生涯中遇到的最诡异的案件。“案子没有办错，却一直拖到现在没有解决，不仅造成竞拍人狄卫国权益受损，银行债权清偿也陷入停滞。”
随后，记者致电了永安公司的代理律师，但电话一直无人接听。记者又致电了莘县公安局负责拒不执行案的一位办案人员，对方表示需要向领导请示，不方便透露案件情况。
这两处商铺到底归谁所有？记者咨询了天津臻恒律师事务所王博楠律师，对方表示，在本案例中，永安公司提出了执行异议，法院需要审查异议是否成立。法院已在听证会上不予支持，然而，当事人狄卫国提到法院尚未出具正式的拍卖成交裁定，这可能是因为程序上的延迟或需要进一步处理异议。法院有责任在裁定送达后15日内移交财产，如果拖延，买受人可以申请强制执行。
针对当事人提到莱商银行的优先受偿权是否大于民事调解，王律师表示，根据法律规定，莱商银行的优先受偿权通常优先于普通债权，但需要看具体调解书的内容是否合法，如果永安公司与安先生的调解未告知抵押情况，可能存在程序瑕疵，当事人可以据此主张调解无效。
王律师认为，当事人应继续要求法院出具拍卖成交裁定，因为根据《民法典》第229条，法院的执行裁定书送达买受人时即发生物权变动效力，这意味着当事人在收到裁定书后便取得了所有权，即使未过户，产权仍归他所有。
来源：津云新闻 B48
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莘县居民任彦华成为全省第一位“交房即办证”的受益者。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者唐学钰摄
4月10日,聊城市莘县居民任彦华成为全省第一位“交房即办证”的受益者。这得益于4月9日聊城和莘县两级优化提升工程建设项目审批制度改革领导小组的推动,莘县两家房地产企业新建商品房完成不动产初始登记。这标志着,“交房即办证”改革试点在聊城率先落地。
接到电话通知,一次就能办好
任彦华在聊城市莘县县城购买了一套房子,开发商交房是在2019年12月31日,交房时,开发商工作人员说办证会很快。结果,今年4月3日开发商通知她去办理不动产权证。“我也是抱着试试看的态度,看能不能办下来,结果4月10日就办下来了,感觉还挺快。”任彦华说。记者了解到,如果不是受今年疫情的影响,任彦华还会更早拿到不动产权证书。
“办证效率越来越快,我就去了一趟,真是一次办好。”任彦华说,她在莘县行政服务审批局不动产登记中心,经过签字确认等环节后,就把证办下来了,她感觉很激动,很高兴。“一不小心成了全省第一。”任彦华说,她的邻居得知后也去办理了不动产权证。
任彦华说,现在办证确实很快了,之前她也买过房,交房后将近4年才办下证来,这一套房子买完还没装修完就办下证了。
任彦华快速领取不动产权证,得益于聊城建立的“投资项目会客厅”。聊城对于有明确投资意向、条件成熟的工程建设项目,靠上跟踪提供服务,将审批过程中部门内部工作事项和跨部门协调事宜前置到项目策划生成阶段,提前开展产业政策、环境准入、资源利用等可行性研究,加速项目生成落地。
聊城市优化提升工程建设项目审批制度改革领导小组通过莘县的试水成果,创新优化实施“以点带面”,进而达到可推行的目标效果。
联席会议制度解决堵点难点问题
以往,购买了期房的消费者,需要两至三年甚至更久才能拿到不动产权证。甚至还有不少业主入住多年都无法拿到产权证,给子女入学、房屋转赠转让、抵押贷款等造成障碍。对此,今年以来,聊城市优化提升工程建设项目审批制度改革领导小组坚持问题导向,着力推进新建商品房“交房即办证”改革试点工作。
围绕创造新建商品房可以实现“交房即办证”的最优条件,该领导小组与行政审批、自然资源和规划、住建等部门以及开发企业反复论证,先后出台了《聊城市城市规划区房地产开发项目竣工联合验收实施细则(试行)的通知》和《聊城市关于推进新建商品房交房即办证改革试点工作的通知》。通过明确联合验收条件、内容及程序,做好实现“交房即办证”的前期基础性工作。建立聊城市房地产开发项目竣工联合验收联席会议制度,定期协调解决房地产开发项目竣工联合验收过程中存在的堵点、难点问题。依照开发企业自愿申请为原则,选取合适的新建商品房项目进行改革试点,用成果实例倒逼流程再造。
改革是系统工程,涉及多个环节
记者了解到,目前,聊城市“交房即办证”改革范围仅针对具备条件的新建商品房。“交房即办证”改革是个系统工程,涉及房地产开发项目竣工联合验收、办证流程的再造,这项制度的推行有利于解决住权与产权脱节的矛盾。试点“交房即办证”改革,要求开发企业必须严格落实在新建商品房不动产登记中的主体责任,尤其是对项目建设各个环节的检验,从而促使开发企业更加重视楼盘质量、项目监管和服务质量,最终以品质、口碑、业绩来赢得购房者的信赖。
聊城加快工程建设项目审批制度改革,确保全过程审批时间控制在100个工作日以内。实现工程建设项目审批管理系统全面运行,做好与相关系统平台的互联互通。实施高频工程建设项目审批流程再造重点突破,分项目类型制定“1+5”审批流程图,指导建设单位有的放矢“一链办理”。创新实施房地产项目“交房即办证”制度,优化办理流程、压缩办结时限,实现交房15个工作日内即可办理不动产权证。
实现“交房即拿证”，济南仍需要时间
“交房即拿证”是对购房者、开发商都有利的一项举措。有业内人士指出,对于购房者来说,早拿证早安心,省去了办证等待的诸多麻烦；对于开发商来说,相当于服务水平的一次提升,节省了双方的时间,提高了效率,还能促进交易,加快项目收尾。
据业内人士介绍,由于济南综合验收程序较复杂,再加上很多项目的购房合同内有交房时间的制约,导致并不能很快且全面实现“交房即拿证”。
“交房即拿证,其实就是流程的压缩,在市场状态不太好的情况下,推出这样的举措,也是促进市场交易的一种方式。”该业内人士说,当前受到疫情影响,房产市场并不乐观,推出这样的举措,为购房者提供更周到的服务,也是促成交易、加速交易的方式。
此外,据业内人士介绍,在购房者拿证前,开发商会有一个阶段性担保的责任,如果购房者是贷款买房,开发商在购房者拿证前,有责任承担贷款风险,比如购房者不交贷款,开发商就需要向银行缴纳,而在购房者拿证后,开发商就没有这项担保责任了。“开发商大部分也是希望购房者快速办证的,也可以加快项目收尾,不需要再承担那么多责任了。”
业内人士还表示,每个城市都有自己的流程和特点,也有一些制约因素,可以多借鉴,但还是要根据自己城市的情况,制定相应的流程、措施。“如果让济南实现‘交房即拿证’,还是需要一定的时间来推进,不过这项举措还是很有利的。”业内人士说。
合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明表示,推行“交房即拿证”的措施,可以使政府部门及负责公共服务管理企业的办理步调实现一致,从而让整个办证、交房的流程更加规范,也能减少历史遗留问题的情况出现。“当前在济南,购房者办证前,开发商需要走的程序比较多,比如水电气暖等,需要一步一步协调,如果能统一步调办理,开发商沟通起来也会更方便,购房者拿证也会更快速。”
齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者谷婉宁 王尚磊 通讯员 李立庆
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9月12-13日，山东（莘县）县域房地产高质量发展论坛在聊城市莘县举办。论坛由山东省房地产业协会、莘县人民政府共同主办，聊城市房地产业协会承办，旨在贯彻落实国家、省促进房地产业平稳健康发展的意见措施，推进以县城为重要载体的城镇化建设，研讨房地产业新发展模式，促进县域房地产市场高质量发展。省住房城乡建设厅二级巡视员都昌林，聊城市委常委、副市长王峰，莘县县委书记孙奇宏出席论坛并致辞。省住房城乡建设厅房地产市场监管处处长娄保来，聊城市住房和城乡建设局局长张亚，聊城市房地产业协会秘书长王延斌，莘县县委副书记、县长张云生，副县长田丹等省市县领导，受邀专家学者和来自省内外房地产企业、主流新闻媒体代表等150余人参加活动。省房地产业协会秘书长井坤主持论坛交流。
都昌林在致辞中指出，房地产业是国民经济的支柱产业，在稳定经济社会发展大局、促进城市品质提升、改善群众居住条件等方面发挥着重要作用。莘县是人口大县、农业大县，历史文化底蕴深厚，有着其独特的人文和地理优势，也为莘县房地产市场平稳健康发展奠定了坚实基础。在国家和省相继出台一系列政策的大背景下，高质量发展论坛的举办，为稳定、繁荣莘县、聊城乃至全省房地产市场起到积极的推动作用，对促进县域房地产市场平稳健康发展具有深远意义。
王峰在致辞中指出，近年来莘县在推动房地产业发展上积极探索，通过强化服务，多措并举，积极引导、帮助房地产企业拓宽销售渠道，保持了房地产市场发展的良好势头。随着莘县高铁新城的建设，基础设施进一步完善，县城承载能力进一步提高，为吸引更多新市民奠定了坚实基础。希望与会企业家抢抓政策和市场机遇，转变发展理念、深挖市场需求，不断推出高品质住宅，切实推动行业持续健康发展。
孙奇宏在致辞中指出，近年来随着经济社会发展和人民生活水平提高，群众对刚需性购房和改善性购房的需求逐年递增，莘县城镇化建设步伐不断加快。本次论坛为行业和企业间的交流互鉴、共同提升提供了很好的机会，希望以这次论坛为契机，进一步提炼总结莘县房地产发展、城镇化建设经验做法，探索走出一条农业大县加快城镇化建设的新路子，为全市全省乃至全国加快推进以县城为重要载体的城镇化建设作出贡献。
莘县县委副书记、县长张云生就《房地产行业转型中县城的挑战和机遇——以莘县为例》做报告，详细介绍了莘县房地产发展情况，对发展前景做了科学分析，介绍了支持房地产健康发展的政策措施，内容包括优化房地产土地供给、容缺办理建设手续、加快项目建设审批、优化商品房预售资金监管、实施公积金楼盘项目准入预审批等，受到与会企业代表的广泛关注。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹作了题为《把握趋势，推动房地产市场高质量发展》的报告。全国工程勘察设计大师、山东大卫国际建筑设计有限公司董事长、总建筑师申作伟围绕《当前住宅发展趋势和高品质住宅设计》授课。新程合力首席营销专家曾祥明围绕《三四线城市新开发模式成功企业案例及当下营销困境突围实战案例分享》授课。三位专家围绕推动房地产业向新发展模式转型、高品质住宅开发建设、县域房地产开发模式等从不同角度进行研讨，主题鲜明、内容丰富，反响热烈。
在推介签约阶段，莘县高铁新城服务中心招商合作部负责人作了优质地块推介，5家优质房企与莘县人民政府签订了合作协议。9月12日下午举办了莘县优质地块现场推介活动，来自省内外房地产开发企业负责人、新闻媒体代表等100余人参加推介。当前正值房地产业传统“金九银十”消费季，本次论坛活动为抢抓“金九银十”传统机遇和国家近期出台有关支持政策的有利时机，提振市场信心、促进住房消费需求释放起到积极推动作用。省房地产业协会将持续关注县域房地产市场发展，为我省县域城镇化建设贡献力量。
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9月11日，记者从聊城市房地产市场调控联席会议办公室了解到，8月，全省新建商品住房网签面积环比略增，网签均价环比小涨；聊城全市住房网签面积环比下降，网签均价环比继续呈上涨态势。
从全省情况来看，1—8月，全省新建商品住房网签面积为6756万平方米，同比下降1.3%，网签均价为8689元/平方米，同比上涨1.9%。
8月当月，全省新建商品住房网签面积为662万平方米，环比增长1.0%；网签均价为8640元/平方米，环比上涨1.8%。
从聊城全市来看，1—8月，全市新建商品住房网签面积为368万平方米（28326套），同比下降8.5%；网签均价为6276元/平方米，同比下跌10.3%。
其中，8月当月，全市新建商品住房网签面积为31万平方米（2320套），环比下降22.6%；网签均价为6265元/平方米，环比上涨8.6%；当月均价位列全省（16市）第14位。
从主城区情况来看，1—8月，聊城主城区新建商品住房网签面积为91.0万平方米（6808套），同比下降25.4%；网签均价为8839元/平方米，同比下跌11.8%。8月，新建商品住房网签面积6.9万平方米（477套），环比下降12.4%；网签均价为8900元/平方米，环比上涨22.7%。
8月，从全市新建商品住房网签均价情况来看，主城区仍列第一位，其次是临清市、莘县、阳谷县、东阿县、冠县、高唐县、茌平区。
来源：新聊城客户端
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