(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某宇向本院提出诉讼请求：1.判令确认赵某宇与邹某杰、陈某菲于2018年7月5日签订的房屋使用权买卖合同无效；2.判令邹某杰、陈某菲退还周房款700000元；3.诉讼费由邹某杰、陈某菲负担。
事实与理由：2018年7月5日，赵某宇与邹某杰、陈某菲签订房屋使用权买卖合同，约定邹某杰、陈某菲将位于北京市大兴区一号的使用权转让给赵某宇，交易价格为700000元。赵某宇支付了购房款，但因为涉案房屋不但没有产权手续，而且是地下室，不允许居住，因此赵某宇认为没有产权手续的房屋的买卖违反国家法律规定，因此赵某宇诉至法院。
被告辩称
邹某杰、陈某菲辩称，不同意赵某宇的诉讼请求，涉案合同有效，我们签订的是使用权转让合同，并不是房屋产权的买卖，根据现行的法律规定，使用权是可以转让的，现在房屋有购买合同，物业登记的联系人和使用权人都是赵某宇，涉案房屋性质不清楚，邹某杰、陈某菲是2014年从案外人杨某亮手里买的房，当时花了650000元，邹某杰、陈某菲当时知道这个房子只有使用权，没有产权，双方已签订了书面合同，双方没有约定使用的时间，也是在物业直接登记的房屋使用者为邹某杰，之后邹某杰、陈某菲一直在那居住，2018年邹某杰、陈某菲与赵某宇签订合同，也是这样签的。
2019年不让住的时候，赵某宇联系过邹某杰、陈某菲，开发商愿意赔偿初始购房款三十三万余元，可以继续使用涉案房屋，但不能用于居住，因为当时跟开发商直接签合同的不是赵某宇，如果是赵某宇的话可以赔偿一百二十余万元，之后赵某宇一直没有联系过邹某杰、陈某菲，直至今年法院直接向邹某杰、陈某菲送达传票。之前赵某宇给邹某杰、陈某菲打过电话，让邹某杰、陈某菲赔偿赵某宇一些钱，邹某杰、陈某菲因为自己也是负债情况就没有答应，赵某宇就没有再联系过邹某杰、陈某菲。
法院查明
2018年7月5日，邹某杰（甲方、卖方）与赵某宇（乙方、买方）签订《房屋使用权买卖合同》，约定，经甲乙双方友好协商，甲方拟将于北京市大兴区一号的使用权明确转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房屋作了了解，愿意购买该房屋。该房屋自用使用面积为83.39平方米，使用期间的债权债务由乙方负责；第二条.房屋转让价格和付款方式：甲乙双方协定该房屋交易总金额为70万元整；
第三条办理手续：乙方付清全部房款时，甲方应即时将之前的房屋购买证明和相关材料交付给乙方；第四条.房屋使用权交接，双方同意于2018年7月5日，由甲方将该房屋交付给乙方使用；第五条，权利保证约定，甲方保证上述房屋没有财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责全部赔偿，甲方决定中途不卖及逾期5天仍未交付房屋时，作甲方中途毁约处理，本合同即告解除，甲方应在毁约之日起将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方200000元的违约金。合同落款处有赵某宇、邹某杰、陈某菲签字摁手印。后赵某宇向邹某杰、陈某菲支付价款700000元。
邹某杰、陈某菲向本院提交《北京市使用权房买卖合同》，载明2011年10月9日，北京市某单位（甲方、出卖人）与邹某杰（乙方、买受人）就适用房买卖事宜达成合同，销售标的物坐落地址为北京市大兴区一号。总金额为333560元。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》，并保证上述房产无债权与债务纠纷。邹某杰、陈某菲主张其系从案外人杨某亮处通过变更签订合同主体的形式与开发商签订一手合同，邹某杰、陈某菲的购房款650000元直接给付了案外人杨某亮。
本院向北京市规划和自然资源委员会大兴分局（以下简称大兴规自委）发送调查函，大兴规自委于2022年3月14日向本院回函，载明：经核，该居民楼未核发居住用途的相关手续。
庭审中，双方当事人针对案涉房屋使用权买卖合同的效力发生争议。赵某宇主张双方签订合同之时赵某宇即知晓涉案房屋无法办理产权证，因为房子比较便宜，也可以居住使用，因此决定交易，交易后自用一段时间，也出租了一段时间，从2019年至今不能使用，当时赵某宇对涉案房屋进行了装修。邹某杰、陈某菲主张涉案合同有效，邹某杰、陈某菲亦在涉案房屋中居住过一段时间，称根据相关法律法规的规定，涉案房屋属于自管公房，只需要到所在单位办理过户，赵某宇在了解涉案房屋具体情况的前提下，知晓涉案房屋只有使用权，并不是不动产产权转让，因此合同有效。赵某宇主张同意在本案中一并处理房屋返还事宜，如果法院认定涉案合同无效，同意向邹某杰、陈某菲返还涉案房屋。关于装修款及其他损失保留另案主张的权利。
裁判结果
确认赵某宇与邹某杰、陈某菲之间就合同地址为北京市大兴区一号房屋签订的房屋使用权买卖合同无效；
二、邹某杰、陈某菲于本判决生效后十五日内向赵某宇返还房款700000元；
三、赵某宇于本判决生效后三十日内将合同地址北京市大兴区一号房屋返还邹某杰、陈某菲。
房产律师点评
违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵某宇与邹某杰、陈某菲签订的合同名为《房屋使用权买卖合同》，但从合同内容及双方实际用途上看，实为房屋买卖合同。
因案涉房屋未取得相关规划手续，双方签订的合同应属无效，因双方明确知晓案涉房屋性质仍签订案涉合同，双方对此均存在过错。合同无效后，邹某杰、陈某菲就已经收取的房款700000元负有返还义务，赵某宇应将案涉房屋腾空返还邹某杰、陈某菲。考虑合同无效后，邹某杰、陈某菲返还房款与赵某宇腾退房屋的行为有先后顺序更利于解决双方之间纠纷，但时间间隔不宜过长，故法院将返还房屋时间确定为本判决生效后30日内。
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