办理房产证维修基金交给谁,买车位维修基金交给谁

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房屋维修基金交给谁

《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百八十一条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”。“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”。

本条是关于建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途、筹集与使用以及紧急情况下如何使用的规定。

《物权法》第七十九条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布”。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“法释[2009]7号”第十三条：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；……”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》“法释〔2020〕17号”对此款未作修改。

本条系《物权法》第七十九条修改而来。《民法典物权编(草案)》(征求意见稿)将“水箱”改为“给排水设施”。《民法典各分编(草案)》将“给排水设施”删除，增加了“屋顶、外墙、无障碍设施”表述，扩大了共有部分的范围，并在维修之后增加了“更新和改造”，使维修资金的用途得以增多。《民法典物权编(草案)》(二审稿)中增设了第二款，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金”。

这一修改与二审稿将《物权法》第七十三条业主共同决定事项中维修资金的使用和筹集分为两款有关，维修资金的使用不再需要参与表决的双四分之三业主同意，而改为参与表决业主的双半数同意，以降低使用的难度。

本条第二款更是增设了紧急情况下，业主大会和业主委员会申请使用维修资金的特例，改变了维修资金使用的一般决议程序。此种修改是对地方立法成熟经验的吸收。本条在《民法典(草案)》第二百八十条的基础上，将第一款第三句“维修资金的筹集、使用情况应当公布”改为“建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”，在第二款的维修资金之前增加了“建筑物及其附属设施的”作为限定。

《住宅专项维修资金管理办法》（2007年12月4日中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政部令第165号发布　自2008年2月1日起施行）第二条：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法”。“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。

第二十二条：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位”。

第二十三条：“住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位”。

该办法就已经规定了维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，以及发生危及房屋安全等紧急情况，物业服务企业和业主委员会可以申请使用维修资金。相比之下，本条不仅吸收了《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，而且实质性地改变了申请的主体。由业主大会或业主委员会，而不再由物业服务企业提出申请，以期从根本上杜绝非经业主大会决议情形下，物业服务企业借紧急情形为由擅自申请使用维修资金的可能性。

本条对建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称维修资金)进行了规定，包括维修资金的归属、用途、筹集与使用以及紧急情况下如何使用等方面。每位业主在购买房屋时均需要预交一定数额的维修资金，以便于日后统一对建筑物共有部分进行维修，这是此类建筑物的特殊性质所决定的。

在签订商品房买卖合同时，作为买受人的业主与作为出卖人的开发商，通过合同约定建筑物及其附属设施的维修资金比例和份额。这些用于建筑物及其附属设施的维修资金，经由前期物业服务合同约定由选聘的物业服务企业或者其他管理人统一管理，但所有权属于全体业主共有。

如何使用该笔维修资金，必须由全体业主通过一定的方式共同确认。按有关规定，维修资金一般是由开发商代收，在办理立契过户前交纳。

有学者指出，维修资金使用存在着表决难、监管单一的信任难、筹集不足的分摊难、增值难和知情难等问题。还有学者在此基础上增加了滥用与惜用、续筹难。其中，障碍最大的便是《物权法》第七十六条规定的全体业主双三分之二同意的表决难。

据统计，截至2013年，全国维修资金总量超万亿，而使用率却不足1%。维修资金使用的主要用途是业主共有部分的维修和改造，为了解决老旧小区电梯改造的问题。

《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》“建办房〔2015〕52号”五、“确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患，发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：（一）电梯故障；（二）消防设施故障；（三）屋面、外墙渗漏；（四）二次供水水泵运行中断；（五）排水设施堵塞、爆裂；（六）楼体外立面存在脱落危险；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况”。

上述规定对紧急情况直接申请使用维修资金的七种情形进行了规定，并规定了四种业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中约定为简化表决方式：委托表决、集合表决、默认表决和异议表决。

这些表决方式均系博采各地维修资金不同的表决方式而来，然而多数均存在法律上和理论上的重大瑕疵。显然，在《民法典》的制定过程中，仅有紧急情况使用维修资金一项措施被吸收进了法典，而其他表决方式并没有被采纳。那么，如何看待本条中业主共同决定的方式?

《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》规定的和各地方性规范中独创的表决方式是否具有合法性?

新增设的紧急情况下对维修资金使用的主体只有业主大会和业主委员会，显然与《住宅专项维修资金管理办法》中规定的物业服务企业申请，或经业主委员会同意并不一致。物业服务企业是否仍有紧急情况下的申请权?申请和审批、监督程序是否仍按《住宅专项维修资金管理办法》执行，还是允许各地依据各自的规定进行?这些维修基金紧急使用上的问题，需要结合《住宅专项维修资金管理办法》、地方性规范的规定进行合理的解释和限制，从而避免因未采取业主大会的一般决议程序，而造成滥用维修资金的新的问题。

另外，《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”

第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。随着越来越多的住宅小区房屋建筑工程超过保修期，维修资金的提取也会加速，维修资金余额低于首次缴存金额30%的情况也会不断增多。续筹的问题也日渐提上日程。本条只从法律层面解决了维修资金去存量的问题，在增量方面，以及对维修资金的系统管理上仍需要进一步探讨。

（一）维修资金的归属与管理

(1)维修资金的归属

本条第一款明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。从条文含义来看，包括建筑物的维修资金和附属设施的维修资金两部分。结合《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》第五条，能构成本条第二款紧急情况的均为建筑物的屋面、外墙及附属设备的重大故障。一些地方车库和地下室交存的维修资金，专项用于车库、地下室共用部位的维修、更新和改造。建筑物之外的专项交存的维修资金是否能适用本条第二款的紧急使用规定呢？要解决这一问题及深入理解本条新增之紧急使用，应当先考察维修资金管理的模式。

(2)维修资金管理的四种模式

维修资金管理主要有政府代管、业主大会管理、物业公司管理、第三方机构管理四种模式。其中，第一种模式居于主导地位。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设、房地产主管部门代管。不过，根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定，市物业管理行政主管部门是本市维修资金的行政主管部门。业主大会成立后，维修资金将划转到物业管理区域内受托商业银行的维修资金专户。

依据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金的使用在划转前后，均由物业服务企业提出使用建议，并组织实施方案，这与我国物业管理公司在实际上充当了住宅小区实质管理者不无关系。此种特殊的住宅小区管理模式系计划经济体制下公有住宅售后维修养护制度演化而来。它最大的问题是以特定地区为单位实施管理，超越了对物的管理范围，而强化了对人和社会的管理。

我国的业主自治模式，不论从前面的共同事项的表决权，还是从本条中维修资金使用的程序，都鲜明地体现出了这种植根于行政房产管理模式所带来的公法色彩。从维修资金的缴存来看，作为日常性的共有部分的维修费用，没有采用按需缴存与计划使用的一般规律，而是采用了购房时一次性缴存，其后分次使用的模式。这是我国物业维修资金使用困难的根源所在。由于共有权人主体实际上的缺位，业主大会和业主协会在小区管理过程中或是没有成立，或是难以发挥主要作用，而导致作为现金流的维修资金的实际支配权旁落，并引起实践中对数额巨大的维修资金的滥用、违规使用和欺诈使用。

(3)美国法的借鉴意义与障碍

在美国，主要有两种建筑物区分所有权的模式，一种是共管公寓，另一种是公共社区。它们的设立和业主自治模式均以成文法进行调整，都遵循业主协会或社区协会为中心的业主自治模式。

这种模式的法律思想受到两个独立观念的束缚：限制性盟约和乌托邦哲学，并与通过Tulk v.Moxhay案所创设的衡平地役权制度息息相关。不动产所有权人可以将某种衡平权益添附于不动产上，知悉而购买该不动产的任何人都不能有与向他出售该权利的当事人不同的地位。

可以认为，美国法上的管理规约实际上由两部分构成：一部分是开发商于房屋销售前即拟定的包括契约、条件和限制(CC&Rs)在内的声明，此为具有地役权性质的对物权契据的债权性限制；另一部分是业主公约，就供不动产便利之用以外的其他事项，如业主委员会的设立、业主大会的召集表决程序、小区安全事务等进行约定，也可以修改在前的开发商对自己地役权的设置。

在公寓移交给业主之前，开发商负有缴存维修资金的义务。不同于有学者提出的，业主协会对每一年的维修资金做出预算，确定需要交纳的维修准备金及物业保养费的具体金额。判例认定开发商对业主协会负有信托义务，此种义务类似于发起人在设立阶段对公司所负之义务。故开发商有责任不能阻碍业主协会的运行，包括应当为共有部分的维修提供充足的维修资金。建立维修资金账户对开发商而言是一种源于普通法的责任，在首套房屋出售后开发商便应履行此种义务。

在一些案件中，法院裁定，当开发商将拥有资金不足账户的项目移交给业主控制时，开发商便违反了信托义务。

在维修资金的使用上，业主协会要召集年度会议，对使用的预算进行表决，并将费用按照业主的单元价值和参与配额(单元权益)进行分摊。一般而言，必须根据声明中列出的分配，对所有单位的所有共同费用缴纳物业费。该价值或配额一般根据业主专有部分大小来计算或由开发商进行初始设定。对建筑物的适当保养，有效的管理和对公寓所有权计划的顺利实施都取决于物业费的资金从业主手中稳定地移转到业主协会的资金账户中。在所缴纳的储备金中包括意外事故的应急储备金，其一般为年度预算总额的3%。业主协会也会通过购买保险来应对意外事件所产生的维修费用。

在公寓交由业主控制之前，开发商将通过任命业主协会的董事来控制项目的各方面运营。交给业主控制之后，业主可以选举业主协会董事会的成员。董事会应当是合理地、适当地和善意地执行他们的权利。判例认定，商业判断规则排除了对公司董事会采取的行动的司法审查，只要在决定作出时董事会没有表现出缺乏诚意、欺诈、自我交易或不合情理的行为，证明善意的责任不在理事会上。应当由认为董事会决定缺乏诚信的人承担举证缺乏诚信责任的义务。

法律授权董事会暂时将储备金转入开发项目的一般运营账户，以满足短期现金流量需求或其他费用，还进一步规定，董事会可以征得所有者的同意征收特别物业费，以恢复全部用完的储备金。但是，先前的法律豁免了征收恢复建筑缺陷诉讼费用的特殊物业费应取得业主批准的要求，这实际上强制所有业主须批准非紧急情况的特殊物业费。

之所以公寓和共同利益社区能够对维修资金实现上述规范、有序和适当的管理和使用，是因为这些公寓和社区最大的特征是它们的私法特性。作为私法实体，法院理所当然地尊重他们的内部活动以及为业主协会服务的规则制定职能。这一职能来源于一项被称为声明的合同，其由CC&Rs组成。

房地产的开发或社区，个人在其中拥有地段或单元，其负有不得通过不行使或撤回而规避的地役权的义务。协会为拥有财产的个人提供对共有财产的设施或服务，并在开发区或社区强制执行地役权，个人支付会费或物业费给协会。声明是将小块土地或单元从开发商出售给个人所有者时随物业契据(deed)提交的文件，创建此文件的目的是满足限制性契约的财产法要求。它通常创建并授权社区协会，并提供自己的修改由CC&Rs构成的声明。必须注意的是，当个人购买由地役权所负担的财产时，他们同意遵守其负担。

因此，在解决维修资金管理模式的问题上，并不是仅通过加强自治组织建设，提高业主自治水平，便能实现小政府、大社会的社会管理理念。美国的业主在购买公寓时，便通过由CC&Rs组成的声明，负担了对于共有部分的地役权的义务，这种义务是一种不能放弃的法定义务。相应地，缴纳维修资金、选举业主协会均可看作这种契约义务的结果。

因此，作为业主选举的业主协会的董事会成员，才负有基于信托责任的忠实义务。这一点上，与我国业主与业主大会、业主委员会之间缺乏通过必要的契约或管理规约的缔结而建立的合同关系有关。全体业主并非法律实体，自然也无法以管理规约来约束业主大会或业主委员会。后二者的行为在维修资金的运用上要依赖于政府房地产管理部门或者与其合署办公的物业管理部门的维修资金管理机构的行政审批和监管。这不仅降低了维修资金的申请、审批的效率，也因为缺少全国性的统一管理体制，而陷入各地方各自为政的无序状态。

拟定专项维修资金使用、续筹方案是业主委员会的三项主要职能之一。由于业主委员会成员均由业主兼任，内部缺乏有效的监督机制，在维修资金的使用上常会发生侵害业主利益的现象，如伪造业主签字、伪造小区大修项目、与施工单位合谋虚报工程造价等方式，攫取小区专项维修资金和公共利益。

（二）维修资金使用的一般程序

(1)表决程序

因为缺乏年度业主大会会议或业主委员会对维修资金的预算，我国维修资金的使用必要性通常是由物业服务企业来判断的。如果说维修资金的政府部门代为管理是使用难的根源的话，那么物业服务企业的行为作为触发是否应使用维修资金的控制器，尤其是紧急情况的判断主体，既缺乏法理上有效的支撑，又没有相应义务和责任的约束。

作为提供小区物业服务的法人，物业服务企业的根本利益与业主完全不同，业主也很难在物业服务合同中约定其对维修资金合理使用的忠实义务。

《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同的内容包括维修资金的使用义务，但并未规定物业服务人有决定维修资金何时使用的权利。而《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条规定，在维修资金划转给业主大会后，仍由物业服务企业提供使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。在物业服务企业提出维修资金的使用方案后，由业主大会根据《民法典》第二百七十八条第五项以参与表决业主的双半数表决通过。

现实中，调查显示半数以上的业主选择“与维修部位关系不大的业主拒绝签字，难以实现双三分之二同意”作为阻碍维修资金使用的主要因素，并认为双三分之二规定是我国基层民主制度在维修资金使用中的体现。在双半数表决制度下，业主大会的表决效率会得到一定的提高。但是，对于维修资金应在何种情况下使用，应借鉴本条第二款规定，由业主大会或业主委员会依法提出申请，并交由业主大会进行表决。而不应再由物业服务企业提出使用建议。否则，紧急情况的使用除不需经过表决外，不是由执行者物业服务企业提出申请，而是由业主大会或业主委员会提出申请，反而使得特殊情况的申请条件高于一般情况，这会人为地造成申请标准不一致的情形。

因为这个法律漏洞没有通过本条的规定得以解决，所以在本条的适用中，应本着第二款的立法宗旨，对申请人资格从严要求，对一般情况下的维修资金使用，物业服务人不再具有申请或提出建议的资格。

(2)监管程序

从前述情况来看，作为维修资金使用环节，最需要进行监督的，除了存储专项维修资金的银行之外，当属提出和决定维修资金使用计划的物业服务企业。有学者提出，我国与国外的物业服务企业存在着巨大差别，这与我国物业服务社会化程度不高，现阶段只能依赖附属于住宅小区的物业公司来对共有部分进行维修、更新和改造以及提供其他物业服务有关。即使规定了本条第二款的紧急使用情形，也很难避免实际上业主大会、业主委员会被架空，仍由物业服务企业事实上决定维修资金使用计划和组织实施的现象。

此外，业主还可以通过《民法典》第二百八十五条向物业服务人进行维修资金相关情况的查询、询问和监督。

（三）维修资金的一般情况下的使用范围

关于维修资金的用途，本条第一款规定为维修资金经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。这表明维修资金必须专款专用，用于特定的目的。维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，特别是建筑物本身的修缮，不得挪作他用，特别是不能用作业主委员会承担责任的财产。这就保证了一旦出现建筑物及其附属设施需要进行重大修缮时，不会出现无资金可用的情形，这也能保证维持业主正常的居住和生活条件。

《物业管理条例》对维修资金作出了规定，其中第七条第四项规定：业主在物业管理活动中应当按照国家有关规定履行交纳专项维修资金的义务；第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”

维修资金是指由业主缴纳的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修保修期满后的维修和更新、改造的资金，如电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修费用。第五十三条第二款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。这就把建筑物及其附属设施中可以使用维修资金的部位予以了明确。

（四)紧急情况的使用

《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》第五条规定了发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。(1)电梯故障；(2)消防设施故障；(3)屋面、外墙渗漏；(4)二次供水水泵运行中断；(5)排水设施堵塞、爆裂；(6)楼体外立面存在脱落危险；(7)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

老旧小区和电梯更新改造需要应急使用维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位向物业所在地的住房城乡建设(房地产)部门、公有住房维修资金管理部门提出申请。没有业主委员会、物业服务企业或者公有住房售房单位的，可以由社区居民委员会提出申请，住房城乡建设(房地产)部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织代修，代修费用从维修资金账户中列支。

住房城乡建设(房地产)部门、公有住房维修资金管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置公示。

结合本条第二款规定，在紧急情况下，仅有业主大会和业主委员会有申请使用维修资金的权利，物业服务企业不再享有维修资金申请权。与此相适应，《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条对紧急情况下由物业服务企业申请维修资金使用的规定不再适用。由于此种情形下没有规定维修资金使用方案的预算、审批及审计问题，建议暂时由各地维修资金专项办法作出规定，或在业主大会议事规则、业主委员会议事规则中加以约定。

（五）维修资金使用情况的公开

本条第一款第二句规定，维修资金的筹集、使用情况应当公布。对于公布的主体和方式未予明确。有学者提出，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条，区别业主大会成立前和成立后，分别由政府房地产主管部门和业主委员会进行信息公布，并由维修资金专户存储的银行接受业主的查询。

鉴于我国没有明确规定维修资金使用的监管程序，因此，更应使本条第一款新增的定期公布建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况的义务得到落实。通过向广大业主公开维修资金的必要信息及变动情况，使业主成为维修资金使用的主体，使《民法典》第二百八十五条和《物业管理条例》第六条第二款第六项规定的业主对物业服务企业与业主大会的监督权真正得以实现。

虽然从物业服务合同角度来看，维修资金使用的公布人应为物业服务人，但业主大会和业主委员会也负有对其提出申请，特别是本条第二款紧急情况下，或通过的维修资金使用计划定期公布的义务。不仅如此，鉴于《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。这属于对维修资金的运营，可适用《民法典》第二百八十二条、第二百八十三条的规定，相关损益情况也应归入广义的“使用”的范畴，进行定期公布。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第三十条、第三十一条，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，使用项目及分摊情况、增值情况，专户银行应当每年至少一次向业主委员会发送维修资金对账单。上述主管部门及银行应接受业主对维修资金使用、增值收益、账面余额和对账单等明细科目的查询。在公开方式上，也可以参考国外的做法，由业主大会或业主委员会以发布定期业主通讯或通告的方式向每一位业主进行公开。

如果业主认为维修资金的使用侵犯了业主的共有利益，可以按照《民法典》第二百八十条第二款提起诉讼，请求予以撤销。如前所述，这里的使用包括一般程序的使用和紧急情况的使用。

（一）使用住宅专项维修资金应由业主共同决定

审判实践中，出现业主自行付费维修住宅公共部位后，起诉物业公司要求从维修资金中支取费用支付房屋维修费用的情况。此时应注意维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

维修资金性质属于业主共有，资金的使用应当经业主共同决定并对使用情况进行定期公布，使用需经过严格程序，维修资金的支付也要接受政府主管部门监督。物业服务公司并非承担维修费用的义务主体，如确需使用维修资金，须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（二）在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应该移交代管的专项维修资金

在实践中，仍有部分小区采取物业服务企业代管专项维修资金的方式，为更好地保护业主的合法权益，避免由于物业服务企业代管专项维修资金而发生损害业主合法利益的情形，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业亦应对其代管的专项维修资金移交业主委员会。在出现物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝移交由其代管的专项维修资金的情形时，业主委员会向法院起诉请求物业服务企业移交由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

（三）业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效期间经过为由提出抗辩的，人民法院不予支持

维修资金性质上属于专项资金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，专项维修资金是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分而设，具有公共性、公益性。维修资金单独筹集、专户存储、单独核算，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。

缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅的所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。业主大会可代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权，起诉业主要求补缴维修资金。未依法缴纳专项维修资金的业主以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。人民法院应当根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出其应缴纳的专项维修资金数额。

专项维修基金交给谁

大小新闻客户端12月30日讯 你好：十年前在莱山区橡树湾购得公寓一处，房产证开发商一直没有给办理。近期，开发商说要办理房产证，但需要交纳几项费用，其中就有房屋专项维修基金，要交给开发商。想问的是，这项费用最终要存到那里?业主是否可以直接交纳？还是必须通过开发商交纳？这与办理房产证有关系吗？烟台市政策是如何规定的？请给予解答。谢谢。

责任编辑 王道昌

维修基金交给谁的

房屋养老制度，最近被频频推上热搜，是亿万个业主非常关心的一个热点问题，在最近的住建部工作规划中，已经宣布了，有22个城市会率先进行试点。其中上海更为积极，上海和重庆也是我国唯一两个进行房产税试点的城市。浦东会在2024年就进行试点， 而在2025年上海会全面推广。

22个城市开启试点，已经表明，这已经是未来会新实施的一项制度。这些城市包括上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈陽、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。

另外有关部门再次强调，房屋养老金不是变相的房产税，这点确实要明确。房产税是由税务部门主管的，而房屋养老金则是由住建部主管的，所以不能混同。而现在上海，不就是房产税试行了13年，今年又开始试行房屋养老金吗？

同时主管部门也强调，这也不是房屋保险，不少“专家”解读错了，未来房屋保险估计会并入物业费中一起收取，每一户都需要年年缴纳。未来如果不缴纳，估计在房屋买卖、房贷申请等方面都会有着配套的管理措施。

有关部门再次明确，房屋养老金制度，未来会仿照社保养老体系，建立一个个人账户，一个公共账户。社保是由劳动者和所在单位每月缴纳的，最终形成的资金汇集给了人社部门，进行统一管理和统筹发放。现在民众也明白，上班时缴多少，并不意味着退休时能等额的领回来。现在都已经全国统筹了，执行的是“收”和“支”两条线管理。

那么房屋养老制度，未来将会由住建部进行管理，是不是也会仿照社保基金一样建设一个房屋养老基金呢？但是现在再确认，其中的房屋个人账户就是指现在每一位业主买房时缴纳的专项维修基金，那么到目前为止，房屋专项维修基金是由每个小区的业委会管理，那么未来，会不会被移交？

目前反复被确认的消息除此之外，就是住建部门将让试点城市，赶快将房屋养老公共账户建设起来，并不是要业主后续出钱。不过这个原则性表态，如何进行解读呢？后续可能会引发一些关键性问题思考：

一、有不少小区，专项维修基金已经使用比较多了，现在余额很少，那么房屋个人账户不足，该如何办呢？后续会不会要求业主，按照现在的新房销售，再进行一定比例的继续补交？达到规定的最低缴纳标准之后，才算完成了房屋养老个人账户的建设标准呢？

二、住建部再次确认，房屋养老公共账户资金来源渠道主要有：各个试点地区可通过地方财政补贴一点、从土地出让金划拨一定的比例、政府公房出售资金划拨一定的比例等等多种方式。也原则上说明配套的比例会达到60%，但是何时会配套到位呢？如何进行监督呢？

三、现在业委会管控的房屋专项维修基金，未来是不是要将这笔款项上交？后续会统一并入房屋养老制度体系之中。那么未来本小区的维修使用，是不是就不再由业主大会决定，而是出现问题之后统一向房管部门进行申请，由房管部门统一安排呢？

之前官媒报道，专门公布了一项住建部的数据，目前全国各个住宅小区的专项维修资金，已经结余超过1万亿元。但是资金使用率不高，累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，还有不少地方只有4%和5%的使用率。最后的结论是，大量资金沉淀未有效利用，不能实现房屋“应修尽修”。

不过如果自己的小区不需要维修，自然不会动用维修专项基金。其他小区如果基金不足，即使需要维修也无法维修，那么房屋养老金制度体系，就是要解决这些难题。不过本来由小区业主可以掌控用途的维修基金，如果向上汇总到个人账户中，民众又是何等看法呢？

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维修基金交给谁了 怎么用

全国住宅维修基金累计归集已超万亿

房屋养老金在多个城市的试点实施，一开始被误以为对住户加收费用，引发了“变相征收房产税”的担忧。后来权威媒体及主管部门发言人辟谣称，这次提出的房屋养老金是要建立公共账户，由政府出资。个人账户已经通过住宅专项维修基金建立起来，老百姓不用再多出钱。

但争议还没结束，又有人提出质疑：全国的维修基金累计超过1万亿元，但这笔当初收房时缴纳的基金（一般按住宅建筑成本的5%计算，约每平方米50元-70元），是不是像某些楼盘的预售资金一样，已经被房地产开发商挪用了？

确实有些地方存在违规动用维修基金的个案。但现在维修基金面临最大的问题不是被挪用，而是利用效率很低。

我们主要从3个角度看维修基金：存在哪、谁在管、怎么用？

一句话总结：每个小区的维修基金都存在银行专户里，以物业管理区域或单元楼幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

也就是说，购房者在收房缴纳维修基金的同时，所购买的房子也对应在银行设了一个维修基金分账户。

财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》是2008年2月1日起施行的。之前，各地已经有了商品房维修基金、公房维修基金等类似的项目，所以对于近20年商品房时代所建的小区，并不普遍存在房屋养老资金缺位的问题。

全国维修基金的存量规模是多少？易居房地产研究院测算，2003年至2012年的10年间，中国新建商品住宅成交面积总计约67亿平方米，而2013年至2022年全国新建商品住宅成交面积总计约134亿平方米。

这意味着2003年至2022年的20年间，新房销售合计201亿平方米。如果按照上边提到的每平方米50元计算标准，那么全国维修基金累计金额应该超过了1万亿，这就是主管部门所提到的全国房屋养老金的个人账户。

依据维修基金的设立和出资原则，它是归业主所有的公共基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

业主大会或业委会成立之后，可以在银行开设维修基金专户，通知所在地区的住房主管部门把钱转到专户。但实际情况是大多数小区没有成立业委会，维修基金由当地住房主管部门管理。成立业委会的小区如果不主动申请，维修基金也仍由住房主管部门管理。

动用维修基金，有两个必要程序：一是征得三分之二以上业主或业委会的表决同意，二是住房主管部门的审核同意。这里说的动用，既包括支出资金用于小区维修、改造，也包括投资购买国债。

这两个条件的存在，一方面有效防止了物业公司、房地产开发商违规挪用维修基金，另一方面也降低了维修基金的使用效率。

比如根据开源证券的研报，在山东省，截至2019年底维修资金账面余额约857.42亿元，累计使用金额约28.66亿元，使用比例仅3.3%。

比如在北京，截至2023年底累计归集维修资金达831.89亿元，累计使用金额87.86亿元，使用比例约为9%。上海、深圳、广州等定期披露维修基金数据的城市，使用比例也较低，在8%至13%之间。

为什么维修基金用不起来？一是因为房龄20年左右的商品房还没到大规模维修、更新的阶段；二是上边提到的，很多小区没有成立业主大会或业委会。

以北京披露的数据为例，截至2023年底，累计办理维修资金划转业委会的资金为31.08亿元，占归集维修基金总规模不到4%。这种情况下要征得三分之二以上业主同意，对物业公司而言太难了。

比如申请维修基金修复地下停车库的地面环氧漆，就很难协调。如果要维修地下3层的地面，有的业主会说我根本没车，有的业主说我的车不在地下3层，有的业主又说不用修凑合能用，很难取得共识。

在维修基金使用公示方面，北京做得比较好。从2024年开始，北京住房资金管理中心每半个月公布一次维修基金支取的审核和使用情况，载明小区名称、申请单位、用途项目和施工方。

北京公布的数据还包括维修基金的管理收入。2023年维修资金管理收入（即利息收入）23.31亿元，相较于当年底711.03亿元的余额，年化收益率为3.2%。怎么实现这个收益水平没有具体公布，但肯定不是活期存款的利率能实现的。

然而现实情况是，很多地方的维修基金受制于使用规则，没有进行保值增值的国债投资（需业委会通过或三分之二以上业主同意），只是以活期存款在滚续。对于维修基金这种长久期资产，稳定的固定收益回报可以抵御通胀带来的维修成本上升影响。只存活期，也是对资金的一种浪费。

总之，全国的维修基金目前存量庞大、使用效率较低、保值增值做得不好。但商品房时代的小区还没有暴露出维修基金资金不足的问题。所以这次推出房屋养老金试点，主要是针对商品房时代之前没有募集维修基金又到了大修、更新阶段的老旧小区。

截至2022年末的官方调查数据显示，城镇存量房中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，近80%的房屋将进入中后期阶段。

这次房屋养老金也提到要推广房屋体检、房屋保险。也有人担心：是不是类似买车就要上交强险，以后买房就要上房保险？

其实房屋保险已经在很多地方实施了，比如上海在2019年就出台了房屋工程质量潜在缺陷保险，简称IDI（Inherent Defect Insurance）。截至2023年6月底，上海市IDI收入超过89亿元，覆盖1700余个住房项目，为50多万居民提供约7244亿元的风险保障。不过IDI不是购房者购买的保险，而是政策要求房屋建设单位购买的，也没有增加居民负担。

在欧美国家，由业主购买的房屋保险比较流行，一是其独栋别墅是木质结构，容易遭虫灾、火灾，二是有保险的房子在二手房市场更容易流通。但我们的国情与此相差较大，可能不具可比性。

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