房屋析产是什么意思?,房屋析产流程

房屋析产是什么意思?，房屋析产流程

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房屋析产分户

房屋所有权婚内析产

办理程序

1、取号：夫妻双方到不动产登记大厅提交登记申请；可现场排队机取号也可以通过网上办事大厅、微信公众号进行预约（莱芜区、钢城区暂不支持网站、微信预约）；

2、受理：登记机构受理登记申请，办理纳税手续；

3、缴费：登记缴费可现场刷卡办理或网上缴费；

4、领证：登记机构审核登记，受让人到申请办理的不动产登记大厅领取不动产权证书，或EMS邮寄送达。

提交必备资料

1、申请人身份证明（原件）；

2、不动产权属证书（原件；包括原房屋所有权证书、原国有土地使用权证书）；

3、结婚证（原件）。

4、析产约定协议（原件，可在受理窗口签订）；

其他资料（视情况提交）

1、申请登记的房屋原有单独土地使用证的需要提交原土地使用证，土地权属来源资料如数据库中能够查询到的，则不再收取。

2、省直房改房上市的，应提交《已购公房确认表》（可在受理窗口填写）。

3、划拨土地上住宅转移的，受让方需按房屋市场价格的1%缴纳土地出让金。受让方提交土地出让金缴存凭证（莱芜区、钢城区暂按莱芜区、钢城区原管理办法执行）。

4、相关法律法规有其他规定的，按要求提供相应材料。

收费依据

财税〔2016〕79号、发改价格规〔2016〕2559号、鲁国土资字〔2017〕1号、财税〔2019〕45号文件、民发〔2014〕79号

收费项目

工本费

收费标准

夫妻间不动产权利变更收取工本费10元/本。

法定期限

30个工作日

承诺期限

1/4个工作日（省直房改房从省政府行管局审批通过之日起算）

房屋所有权离婚析产

3、离婚证（原件）、离婚协议书或生效法律文书（原件）；

2、生效法律文书中明确房屋归属的，可由房屋受让方单方申请，其他的均应双方申请。

3、省直房改房上市的，应提交《已购公房确认表》（可在受理窗口填写）。

4、划拨土地上住宅办理过户的，受让方需按房屋市场价格的1%缴纳土地出让金。受让方提交土地出让金缴存凭证（莱芜区、钢城区暂按莱芜区、钢城区原管理办法执行）。

5、相关法律法规有其他规定的，按要求提供相应材料。

极简标题

登记费

收费标准

住宅类：80元/件；非住宅类：550元/件。向一个以上权利人核发不动产登记权属证书的，自第二本证书起收取工本费。申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书或登记证明的，免收不动产登记费。单独核发不动产权属证书或登记证明的，不动产登记费按每件80元收取。

5个工作日（省直房改房从省政府行管局审批通过之日起算）

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房屋析产收费标准

房屋所有权婚内析产

办理程序

1、取号：夫妻双方到不动产登记大厅提交登记申请；可现场排队机取号也可以通过网上办事大厅、微信公众号进行预约（莱芜区、钢城区暂不支持网站、微信预约）；

2、受理：登记机构受理登记申请，办理纳税手续；

3、缴费：登记缴费可现场刷卡办理或网上缴费；

4、领证：登记机构审核登记，受让人到申请办理的不动产登记大厅领取不动产权证书，或EMS邮寄送达。

提交必备资料

1、申请人身份证明（原件）；

2、不动产权属证书（原件；包括原房屋所有权证书、原国有土地使用权证书）；

3、结婚证（原件）。

4、析产约定协议（原件，可在受理窗口签订）；

其他资料（视情况提交）

1、申请登记的房屋原有单独土地使用证的需要提交原土地使用证，土地权属来源资料如数据库中能够查询到的，则不再收取。

2、省直房改房上市的，应提交《已购公房确认表》（可在受理窗口填写）。

3、划拨土地上住宅转移的，受让方需按房屋市场价格的1%缴纳土地出让金。受让方提交土地出让金缴存凭证（莱芜区、钢城区暂按莱芜区、钢城区原管理办法执行）。

4、相关法律法规有其他规定的，按要求提供相应材料。

收费依据

财税〔2016〕79号、发改价格规〔2016〕2559号、鲁国土资字〔2017〕1号、财税〔2019〕45号文件、民发〔2014〕79号

收费项目

工本费

收费标准

夫妻间不动产权利变更收取工本费10元/本。

法定期限

30个工作日

承诺期限

1/4个工作日（省直房改房从省政府行管局审批通过之日起算）

房屋所有权离婚析产

办理程序

1、取号：夫妻双方到不动产登记大厅提交登记申请；可现场排队机取号也可以通过网上办事大厅、微信公众号进行预约（莱芜区、钢城区暂不支持网站、微信预约）；

2、受理：登记机构受理登记申请，办理纳税手续；

3、缴费：登记缴费可现场刷卡办理或网上缴费；

4、领证：登记机构审核登记，受让人到申请办理的不动产登记大厅领取不动产权证书，或EMS邮寄送达。

提交必备资料

1、申请人身份证明（原件）；

2、不动产权属证书（原件；包括原房屋所有权证书、原国有土地使用权证书）；

3、离婚证（原件）、离婚协议书或生效法律文书（原件）；

其他资料（视情况提交）

1、申请登记的房屋原有单独土地使用证的需要提交原土地使用证，土地权属来源资料如数据库中能够查询到的，则不再收取。

2、生效法律文书中明确房屋归属的，可由房屋受让方单方申请，其他的均应双方申请。

3、省直房改房上市的，应提交《已购公房确认表》（可在受理窗口填写）。

4、划拨土地上住宅办理过户的，受让方需按房屋市场价格的1%缴纳土地出让金。受让方提交土地出让金缴存凭证（莱芜区、钢城区暂按莱芜区、钢城区原管理办法执行）。

5、相关法律法规有其他规定的，按要求提供相应材料。

收费依据

财税〔2016〕79号、发改价格规〔2016〕2559号、鲁国土资字〔2017〕1号、财税〔2019〕45号文件、民发〔2014〕79号

极简标题

登记费

收费标准

住宅类：80元/件；非住宅类：550元/件。向一个以上权利人核发不动产登记权属证书的，自第二本证书起收取工本费。申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书或登记证明的，免收不动产登记费。单独核发不动产权属证书或登记证明的，不动产登记费按每件80元收取。

法定期限

30个工作日

承诺期限

5个工作日（省直房改房从省政府行管局审批通过之日起算）

【来源：齐鲁壹点】

版权归原作者所有，向原创致敬

房屋析产需要哪些资料

房屋析产诉讼费是如何计算的

原创 方正法评 方正法评 2025年04月16日 20:48 上海 听全文

析产流程一般可以概括为：共有财产→确认份额（析产的核心）→分割方式（实物分割按份共有/折价补偿/拍卖/变卖）→最终归属，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

本文从以下三方面展开讨论：一、共同共有人主张“重大理由”、“共有的基础丧失”主要三种类型二、常见的五种分割方式三、法院不支持的分割情形四种情形

01一、共同共有人主张“重大理由”、“共有的基础丧失”主要三种类型

根据《民法典》第三百零三条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。从这一规定可以看出，在共有财产分割上，首先尊重当事人的协议约定；其次，在没有约定或约定不明时，对于共同共有财产，则以不允许分割为原则，允许分割为例外；对于按份共有财产以允许分割为原则，不允许分割为例外。值得注意的是：共同共有人提起分割的前提中“重大理由”、“共有的基础丧失”又当如何理解？

1、婚姻关系中的重大理由根据《民法典》第1066条规定了夫妻关系存续期间可请求分割共同财产的例外情形，婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；（二）一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。也就是说，婚姻关系存续期间这两种情况即可构成重大理由，要求分割财产，这种重大理由建立在如果不分割，财产会被一方挥霍殆尽，对另一方显失公平，需要通过分割及时止损；或者是对一方存在法定扶养义务，必须尽到义务，而另一方不同意，涉及到生老病死也属于重大理由。然而，如果婚姻关系不再存续，可以依据共有的基础丧失，要求分割财产，也就不涉及这里的重大理由。

2、继承关系中的重大理由《民法典》继承编第1153条，遗产分割前需先析出被继承人个人财产份额，但未直接规定继承人能否随时请求分割遗产。根据理论通说，继承开始后、遗产分割前，各继承人对遗产构成共同共有（《民法典》第230条），区别于按份共有，最高人民法院《民法典继承编解释（一）》第44条默认遗产按共同共有处理。继承人对遗产的共有属于共同共有，其分割请求权受限于两种情形：共有基础丧失（如继承人间身份关系破裂）；重大理由（如遗产面临毁损、部分继承人急需资金）。第1130条允许继承人协商不均等分割，隐含对分割请求权的认可。《民法典》第1156条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。”第1157条规定："夫妻一方死亡后另一方再婚的，有权处分所继承的财产，任何人不得干涉。"在继承关系中对重大理由的放宽有利于继承人尽快终止共同共有关系，最大限度地发挥遗产的效用。只要部分继承人提出分割的重大理由合情合理，且分割不损害其他共有人的利益，同时，遗产不属于不能分割的财产，分割请求一般会被准许。

3、家庭共有财产家庭共有财产是共同共有的一种形式。除此之外还有在男女朋友关系中，男女双方为结婚共同购置了房屋，共同居住，且该房屋共同共有，但由于最终未能结婚，一方起诉要求分割，这种情况下男女朋友关系及同居关系的终结就能够构成重大理由。

以上，按照我国现行法关于共同共有发生的有关规定，共同共有因下列原因归于消灭：一是夫妻一方死亡或离婚，婚姻关系终止；二是继承人分割遗产；三是家庭解散而分家析产。只要这些法律事实出现，作为共同共有关系成立基础的共同关系便不复存在，共同共有关系即告消灭。既然共同共有关系丧失了，原来的共同共有人当然可以请求分割原来的共有物。

02二、常见的五种具体分割方式

根据《民法典》第三百零四条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。哪些情况下可以支持实物分割？实物分割可以分立房本吗？为何已有生效法律文书确认了共有份额，法院也依然不支持分割？按份共有有哪些弊端？折价、拍卖、变卖如何操作？

1、实物分割一般情况下，虽然涉案房屋可以分割独立居住，但是当地房地产管理部门明确分割的两部分无法办理独立的房屋产权证书，故，针对申请人的对涉案房屋进行实物分割的请求不予支持。但是实务判例中也出现过实务分割情形，比如作为私产的平房，其分割的最小单元为“间”，若具备实物分割条件，且存在历史居住因素的，则实物分割优先于其他分割方式（北京市高级人民法院（2021）京民申5333号民事裁定书）。

2、按份共有在以房产为标的物的分割案件中，按份共有就是指当事人按照份额比例共有产权份额。基于多种客观、现实的因素考虑，某些案件只能选择按份共有这一方式，比如给付折价款的能力、房屋居住的现状，等等。但是，按份分割方式往往会有不良的后果，其后引发共有物分割的诉讼比例非常高，会引发后续问题。在房产交易初始阶段，关于挂牌时机、定价策略及付款方式等关键事项的争议往往为后续纠纷埋下隐患。尤其需要关注的是，即便单一产权主体的房屋买卖都常因合同履行问题产生司法争议，涉及共有产权的多方交易更易形成复杂的法律风险。此类纠纷中需特别警惕的是，司法实践中普遍认定的违约金数额往往较高，当个别共有人出现违约时，其他权利人将面临连带赔偿责任。即便后续可行使追偿权，较长的司法程序和较大维权成本已远超出普通民众的承受能力。基于以上原因，律师作为代理人一般不建议当事人选择按份共有的方式。

3、折价共有物分割中的折价是指房屋由部分共有人共同或单独所有，并由所有人向其他共有人支付折价款的分割方式。折价款的计算基数通常由共有人协商一致确定或通过评估确定。实践中，若数名共有人均要求房屋归其单独所有且均同意支付其他共有人折价款的，可由该数名共有人之间先行竞价，出价高者获得房屋所有权，并按其出价为基准向其他共有人支付折价款。一方主张房屋所有权的，为避免出现其无力支付折价款的情形，其他共有权人可要求其将全部或部分折价款先行打到法院指定账号，待案件形成生效法律文件后由法院向其他共有权人发放折价款，以保障共有权人的权利实现。在司法实践中，能否实际履行支付义务，是裁判者选择分割方式、所有权如何分配的重要依据。

4、拍卖拍卖是指由法院判决以拍卖的形式出售房屋，房屋经公开竞价卖出后，各共有权人依法分割拍卖款的分割方式。因拍卖在司法实践中面临流拍、拍卖价款低于市场价等风险，因此该种方式应用的比较谨慎。采用司法拍卖方式分割共有房屋，通常需要满足共有房屋上无居住需求、无人主张购买其他共有人份额、各共有人知晓拍卖价款可能低于市场价，并同意承担该风险等条件。因房屋共有状态的形成大多数情况下系源于家庭关系，在共有房屋由部分共有人长期、稳定居住，且无其他住房的情况下，基于对家庭成员居住利益的保护和现有居住状态的尊重，通常会认为涉案房屋不具有拍卖条件。共有房屋处于空置状态或共有人虽长期居住，但还有其他可稳定居住的房产的情况，则不存在该障碍。司法拍卖有严格的操作流程，看房相对不便利，对付款时间、保证金等要求相对于普通交易更为严苛，且存在未决纠纷的可能性，因此司法拍卖的价格往往会低于其同类房屋的市场价格。在房地产市场下行期间，拍卖成交价与评估价之间的差额可能更为显著，因此在诉讼中，法官通常会对该风险进行释明，各共有人同意承担该风险的，则可准予拍卖。

5、变卖变卖是指将房屋以非拍卖的方式进行出售，例如通过协商找到买家进行交易。房屋的售价根据市场行情确定，所得价款按照共有人的共有比例进行分割。变卖与普通“出售”的区别：“变卖”更强调资产转换目的，比如在紧急情况下“变卖首饰筹手术费”，而“出售”为中性表述，比如在常规交易中“出售二手家具”。

03三、不宜分割的情况的特殊情形

1、分割违背公序良俗在公报案例刘某诉父母共有房屋分割案（《最高人民法院公报》2016年第7期，总第237期）中，父母出资购房将90%产权登记在子女名下，其后子女起诉要求分割该房屋，主张由其享有房屋所有权，并支付父母折价款。在该案中，人民法院认为：子女虽然承诺财产份额转让后，可由父母居住使用该房屋至去世时止，但双方目前缺乏基本的信任，父母担心子女取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住，具有一定合理性……目前要求其父母转让财产份额并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上慰藉父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化……综上，子女要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，法院不予支持。根据该公报案例，我们可以看到，是否符合公序良俗不仅是判定民事法律行为是否有效的依据，也是裁判者判断特定诉讼请求当为或者不当为的基准。在房屋的共有物分割领域，所涉利益关系重大，裁判者尊重法律的同时，也看中对公共秩序和善良风俗的维护。

2、各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求的各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求的，可被认为是不具备分割条件。

3、各共有人均不主张房屋所有权，但不同意拍卖或不愿承担拍卖风险的各共有人均不主张房屋所有权，仅部分共有人要求拍卖涉案房屋并分割拍卖款，其他共有人不同意拍卖，且不愿意承担房屋经拍卖造成的价格波动风险的情形下，人民法院会认为不具备房屋分割的实现条件。

4、共有房屋存在居住需求，共有人主张房屋所有权，但不同意按市场价格支付折价款实践中，不实际居住的共有人提出分割主张，要求房屋归实际居住的共有人所有，并由实际居住的共有人向其支付折价款的，也往往因实际居住方不具备支付房屋折价款的能力，而被法院认定为缺乏分割的现实条件，从而不支持分割。

总之，不具备现实条件的分割，多数与房屋存在居住需求从而不具备折价、变卖取得价款的基础有关，需要注意的是，共有物分割中所指的居住需求应是合理的、必要的，如：部分共有人长期居住在共有房屋内，且无其他住房。在满足该条件的情形下，其他共有人要求进行拍卖、变卖共有房屋的请求难以得到支持。

04四、其他注意事项

1、房屋使用费以及腾房诉求问题主张分割同时提出房屋使用费以及腾房的诉讼请求，有些法官不会予以支持，可以提及。理由如下：①这样的诉讼请求，原告可以在对方的答辩以及法官的调查过程中获得更多的信息，为之后的诉讼完成部分取证工作；②这样的诉请若被法官支持，会让当事人减少损失。否则一旦已方承担给付对方折价款的责任，但对方拒绝搬离房屋、无法完成房屋出售事宜，又承担着给付对方折价款的义务，延期支付又要承担迟延履行金。返还原物纠纷很有可能是个漫长的过程，一般的当事人在这样的焦虑状态下都会妥协，这显然不是我们律师所乐见的；③基于这样的诉请有被支持的可能性，所以会更有助于调解，让当事人不会过于被动。

2、税费继承案件中，法院在分割房屋时，法官一般不处理税费问题，很多时候法院会告知税费由各自负担；后期交易或过户，就能涉及到契税、增值税、个人所得税等，其中个人所得税占比可能较大，继承后出售的房产，若不符合满五唯一条件，需按差额百分之二十或核定税率缴纳税费。甚至在折价这个环节，也可能出现上述情况。有时候，当事人之间会协商系争房屋由某一个名下无房的继承人继承，再由该位继承人给其他继承人钱款，不过万一继承人履行承诺，这种方案也是风险的

3、折价补偿中常见的价格评估问题继承发生时、分割时或诉讼时价格差异大，如果各方当事人对价格无法达成一致意见，需协商房屋价格或由法院指定价格评估机构，此处会引入房屋价格的评估，需要特别注意。

本文内容总结

一、共同共有人主张“重大理由”、“共有的基础丧失”主要三种类型：婚内分割、继承分割、分解析产。二、常见的五种分割方式：实物分割、按份共有、折价、拍卖、变卖。三、法院不支持的分割四种情形，包括分割违背公序良俗；各共有人均不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求的、或不同意拍卖或不愿承担拍卖风险的；共有人主张房屋所有权，但不同意按市场价格支付折价款。

文章涉及法条

共有财产分割权：共有人可随时请求分割共有物，但需符合法定或约定条件（《民法典》第303条、第304条）。

继承析产：遗产分割前，各继承人对遗产形成共同共有关系，可提起析产诉讼（《民法典》第1066条、1156条）。

办案心得体会

1、本篇文章文字之外，回顾了自己之前代理的案件，根据不同案件事实，法院出具的判决结果也不一样。有判决结果为房屋由几个子女按份共有；有的是一方取得房屋给另一方折价款；有一个比较典型的是法院基于所有继承人同意出售，判定“判决生效之日起六个月内将上述房屋协商出售，逾期未能出售的，任意一方均有权申请法院拍卖，协商出售或拍卖所得价款扣除全部税费后按上述判决主文第一项确认的产权比例分割。”很多案件结果是和法官争取过来的。2、现在的年轻人真的很有活力，前途朗朗。2025年4月15日下午的会议上聆听同事关于网络ip设立的主题分享，感受到随着AI技术的不断发展，律师心态和业务发展也应有调整。结合自己情况，有两点体会，（1）定位很重要，自己的专长是民商事争议解决，如果更细分一点，案件类型主要是动迁、继承范围的家事案件审理，以及公司业务；（2）输出的内容是关键，法律类一般涉及到法律科普、案例解读、日常办案记录等，本人的内容更多的是自办案件的分析、提炼。确定方向和内容，还需要持之以恒。

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