案情简介
2015年12月10日，贾某与张某签订《二手房房屋买卖合同》，将其名下房屋出售给张某。张某依约支付了首付款，但由于房价上涨迅猛，贾某宁愿承担违约责任也不愿再将该房屋销售给张某，因此，将购房首付款退回张某，并向张某额外支付了房屋价款20%的违约金。张某已于2016年12月20日实际接收涉案房屋并居住在内，不愿意解除合同。张某遂向法院提起诉讼，主张继续履行合同，贾某配合解除涉案房屋的抵押手续和协助办理过户手续，并承担违约金X元。
法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《二手房房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。在履约过程中，张某已依约支付首付款，贾某以退回已经收到首付款及支付违约金的行为表明其不再继续履行合同，存在违约行为。张某要求贾某继续履行合同，并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求，应予支持。贾某不履行协助解除抵押和办理过户的义务属违约，应当承担违约责任。法院遂支持了贾某的诉讼请求。
律师提示
很多中小企业客户有个疑问：自愿承担违约责任是不是就可以随意违约了？！答案是否定的，本案中，贾某违约不成，还要赔上违约金，真是得不偿失。
民法典第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。法律保护守约方的利益，保护交易安全和稳定性，不轻易否定合同效力。
然而，不是所有的合同都能继续履行。如果存在民法典第五百八十条所规定的，法律上或者事实上不能履行，或债务的标的不适于强制履行，或履行费用过高等情形的，法院可能不支持继续履行合同，而是可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
当然，法律不允许违约方通过违约行为获得高额收益。在房屋买卖关系中，如果合同约定的违约金不足以弥补守约方的损失，守约方一般可要求违约方赔偿其房屋差价损失。房屋差价损失计算方法，可比照起诉时最相类似商品房的市场成交价格与买卖合同成交价之差计算；没有最相类似商品房比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。
法律规定
1.《中华人民共和国民法典》
第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●自愿承担违约责任,可以任性违约吗
●自愿承担违约责任承诺书
●自愿违约支付违约金
●自愿违约支付违约金
●违约责任的内容可以由民事主体自行协商
●违约责任可以免除吗
●违约方的损失自行承担
●违约责任的任意性意味着什么
●自愿承担违约责任,可以任性违约吗怎么处理
●违约责任只约定一方能要求赔偿吗