集体产权房怎样过户给个人,集体产权房子能买吗受法律保护吗

集体产权房怎样过户给个人，集体产权房子能买吗受法律保护吗

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集体产权房屋买卖合同有效吗

如今的农村旧貌换新颜，很多农村朋友们都有了不动产。于是，他们萌生了将这些不动产进行创业或交易。但是，农村宅基地是不能进行买卖的，那集体产权房子怎么过户呢？我们一同来了解一下。

农村的集体产权的房子是不能买的。众所周知，集体产权的房子修建是在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，更不能交易。

土地是国家的，在农村，土地归集体所有。这个原则是不变的。法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。外来者如果购买了这类房屋，并不能享有房屋的产权，而是居住使用权。这回明白了吧？

但是，国家也考虑到农民朋友们的实际情况，如果有这类问题的是可能通过这些形式办理的。

首先，那些要过户到购房者个人名下的朋友，必须明确房产证的归属，即谁是房子的主人。

集体房屋房产证能过户的是需要以下条件的。

确保房主房权证，而且经单位同意后过户。小产权只能经单位同意后在一定范围内转让，土地使用权属于个人的不受其限制。

买房者以后卖房要通过单位同意。

按照土地管理的相关规定，只能把户口迁入这个村，然后按照相关规定行使该村村民的义务。这样，就可以获得本村委或村集体的认可，认同你是本村人口，同意为你开具使用宅基地的证明后才能办理过户手续。

集体房产证变更个人房产证的住户，需要购房时与单位签订的买卖协议书和单位开具的房产证明、携带本人身份证及复印件一份，房地产管理所办理相关手续。

这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全独立产权，有的仅是农村集体房产权，即业内所称的“乡产权”，乡产权并非字面意义上由某一级政府颁发的产权，而是在某些乡村里，当地政府未经国家许可，便将村里的土地交给开发商，并由其建设并公开出售的商品房。海子

集体产权房拆了怎么赔偿

集体产权房子能过户吗

“上海某楼盘买房返现200万元”

“营销费返现8万元，可以垫在首付款里”

“金山现房，八五折返现30个点，车接车送”

⋯⋯

在短视频平台，不少房产博主时常打出惊人的卖房标语，声称跟着其买房能得到较大优惠。

真有这么大的馅饼吗？

今年2月，上海某房地产有限公司自媒体账号在平台发布的一则《上海徐汇交通大学70年产权两房带外阳台197w》房源信息。该视频一经发布便引起诸多反响，收获了7.3万播放量，5.7万阅读量，332收藏量。

实际上，这是房产公司在自媒体账号上发布的虚假低价房源信息。据澎湃新闻报道，4月12日，上海市奉贤区城管执法局对上述涉事房地产公司和账号管理者分别作出了罚款人民币3万元和1万元的行政处罚，下一步将依法移交房屋主管部门取消网签资格。

不少网友吐槽“假消息”太多，表示“罚得好”，也有网友认为“罚款太少”。

在各大平台，类似的超低价房源信息有不少。

据上观新闻报道，与相关中介人员相约看房后发现，有的是集体产权房，产权年限只有50年，与短视频上的介绍相差很大；有的直接表示视频中的房子已经卖掉了，推荐看其他房源。

有中介坦言，自己的短视频存在夸大的成分，但只有这样才会有流量，可以先把客户吸引过来，再带客户看其他房源，完成基本的带看指标。如果完不成带看指标，公司就会扣其底薪。个人账号上发布的房源视频，内容都可以随便写，公司不会管的。

最近，上海多家房企发布声明称，部分外部人员为了吸引流量，在网络平台发布不实返现信息，对准业主和客户造成干扰。所有关于项目房源的信息及价格以案场输出口径为准，其他渠道发布的优惠信息，均为虚假信息。

4月17日，上海建工房产公司旗下官方信息平台发布严正声明称，项目自开盘以来，严格按照公示价格进行销售，从未推出任何形式的优惠、折扣或返现的方案或政策。网络上关于“折扣返现”等传言均不属实，所作承诺与公司无关。

“请个别中介机构及个人自重，停止发布类似关于海玥云都的不实信息，请广大客户勿听信此类不实信息，有任何疑问请咨询售楼处官方销售人员，避免造成不必要的损失。”上海建工房产公司方面表示。

同日，金茂上海公司也通过微信公众号发布严正声明表示，发现部分外部人员为了吸引流量，引人关注，在部分网络平台发布金茂棠前项目的不实返现信息，对准业主及客户造成干扰。

象屿地产发布的严正声明表示，项目不收取除意向金、认购定金、购房款以外的任何价外款，现阶段没有与任何中介和其他渠道进行合作，亦未开展线下代理。同时，项目按一房一价实价销售，无任何折扣，销售人员信息在现场公示。

华润置地在声明中称：“目前，有个别机构及个人利用广大客户谋取私利，对外发布可预留更名、卖号、返佣等不实信息，严重影响了公司的声誉，并扰乱了正常的房地产秩序。外界宣称可预留房源、更名、卖号、返佣等情况均不属实，属谋求不正当利益行为。”

此外，还有能建・西岸誉府、中环置地中心・望云、翡云悦府、露香园天誉、海玥黄浦源、象屿天宸雅颂、招商时代乐章、中建虹悦里等在售楼盘，针对此类市场现象发布了声明。

据了解，上海市有关部门对于房产类自媒体监管始终保持高压态势。

3月25日，“网信上海”微信公众号发布消息，针对部分房地产类“自媒体”账号发布虚假信息，上海市网信办已协调有关部门对98个违规“自媒体”账号予以阶段性禁言处置，并指导属地网站平台清理造谣传谣、“标题党”等违法违规和不良信息900余条。

4月16日，在国新办召开的新闻发布会上，国家统计局副局长盛来运谈及近期房地产市场时表示，一季度房价运行总体稳定、市场交易继续改善、房企经营状况有所改善。

3月70个大中城市房价数据的一大积极变化，是房价上涨城市数量的明显增加。

在新房市场，3月上海、深圳、天津、太原、南京、杭州、宁波、合肥、福州、武汉、长沙、重庆、成都等24个城市新房价格环比上涨，上涨城市个数较上月增加6个。其中上海新房价格环比上涨0.7%，涨幅再度居70城首位。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，上海城市基本面好，楼市表现更加积极。今年以来上海房地产市场迎来开门红和“小阳春”，这充分说明去年一系列政策，尤其是“930”新政效应的积极释放。

在二手房市场，北京、上海、深圳、杭州、宁波、南昌、成都、扬州等10个城市二手房价格上涨，上涨城市个数较上月增加7个。

同时，成交“止跌回稳”态势渐显。1—3月，新建商品房销售面积21869万平方米，同比下降3.0%，降幅比1—2月收窄2.1个百分点；新建商品房销售额20798亿元，下降2.1%，降幅较上月收窄0.5个百分点。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶预计，后续更多城市将进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度，并推动城中村改造等政策落实见效。此外，3月多个省市公示拟收回收购闲置存量土地的项目及金额，预计各地运用专项债券资金收回收购闲置存量用地将进一步提速，推动供求关系改善。

曹晶晶表示，二季度随着房地产供需两端政策加快落实，叠加“好房子”项目供给增加，预计核心城市房地产市场将继续修复。同时，近期土地市场修复也将对投资和开工修复形成一定支撑。4月中下旬，北京、广州、杭州、成都等地均有优质地块待出让，土地市场升温也有助于提振居民置业信心，并对房价形成一定支撑。

楼市数据回暖，史上最好政策下，现在是否可以抄底楼市？

来 源 | 21财经客户端、21世纪经济报道（李莎、叶麦穗、胡光旗、唐韶葵）、上观新闻、公开资料

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集体产权房和小产权房有什么区别

本文对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房分割问题进行汇总，并结合相关案例裁判结果进行分析，帮助大家更加清晰地了解人民法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。

一、小产权房买卖合同效力问题

1. 本集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为有效

（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”

（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”

2. 本集体与他集体组织成员之间小产权房买卖合同一般认定为无效

—案例索引—

案情简介：原告钟某系崇义县XX镇XX新村村民，被告殷某为该县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，由原告负责办理国有土地所有权房产证、国有土地使用权证。后因未取得二证被告拒付购房余款。被告对房屋进行装修并居住至今。后双方发生争议，诉至法院。

裁判要旨：

一审法院经审理认为，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原、被告所签订的《房屋买卖协议》买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的集体土地宅基地使用权，违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效。

二审法院经审理认为，宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋的买卖合同，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村村委会的同意，故殷某与钟某签订的房屋买卖协议无效。

3．集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

—案例索引—

案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。同年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该协议对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，汪某（甲方）与被告黄某（乙方，城镇居民）签订协议，约定由乙方认购甲方所有的罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述房屋。

裁判要旨：一审法院经审理认为，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，涉案买卖行为无效。

二审法院经审理认为，汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

—例外情形—

城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定为有效。

—案例索引—

案情简介：被告马某原为城镇居民。1989年，被告马某与原告陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。随后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某于2005年将户口迁入该房屋。陈某认为，根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故请求法院判令双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。

裁判要旨：一审法院经审理认为，因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马某购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。判决双方签订的房屋买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。

二审法院经审理认为，按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

4. 小产权房买卖合同被认定无效后的处理规则：

（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》规定：“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。”

（4）山东省高级人民法院2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》规定：“对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。”

（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

二、小产权房未办理抵押登记，抵押权行使问题

—案例索引—

案情简介：被告童某与朱某系夫妻关系。2013年8月，童某向原告借款人民币60万元。同月22日，原告将借款转入童某的银行账户。2014年9月3日，原告与童某签订一份《抵押合同》，约定童某将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（XX村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）抵押给原告，但未办理抵押登记。因童某自2014年8月22日起未支付原告借款利息，故原告诉至法院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨：原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中原告与童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请不予支持。

三、离婚时小产权房分割问题

—案例索引—

案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，同年11月4日登记结婚，婚后生育一女。2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡为由向法院提起离婚诉讼，并请求法院对坐落于济南市天桥区的房屋进行分割。庭审中，被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但明确房屋产权未在其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。

裁判要旨：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”涉案房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。

判例研究 | 关于“借名买房”的裁判规则

涉房产的这些纠纷，希望你不要遇上！

编辑：朱 琳

排版：孙 丽

审核：刘 畅

来源：中银南昌建筑工程法律服务团队

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