房贷利息计算方法等额本息，房贷利息计算方法详细解析
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房贷利息计算方法及公式
贷款利息到底怎么算？为什么有人明明按时还款却越还越多？
无论是房贷、车贷还是网贷，利息计算直接关系到你的钱包。今天我们就用最通俗的语言，拆解贷款利息的“套路”，手把手教你避开高利贷陷阱！
如果贷款期限是完整的年或月（比如1年、6个月），利息公式为：
利息 = 本金 × 贷款年数（或月数） × 年利率（或月利率）
例如：借款10万元，年利率5%，借2年，利息就是10万×2×5% = 1万元。
当贷款期限包含零头天数（比如1年3个月10天），需分段计算：
整年/整月部分：按年或月利率计算。零头天数：按日利率（年利率÷360或365）计算。例如：借款10万元，年利率5%，借1年3个月10天，利息=10万×1×5% + 10万×3×(5%÷12) + 10万×10×(5%÷360) ≈ 6,458元。3. 复利计息法（利滚利）
常见于逾期罚息或信用卡分期，利息会“滚入本金”重复计算。公式为：
总利息 = 本金 × (1+利率)^期数 − 本金
例如：借款1万元，月利率1%，逾期3个月，利息=1万×(1+1%)³−1万≈ 303元。但注意，法律明确规定复利不得用于变相高利贷。
根据最高法院规定，民间借贷利率不得超过 合同成立时一年期LPR的4倍（目前LPR约3.85%，四倍即15.4%）。
案例：张三借款10万元，约定年利率20%，超出部分（4.6%）法院不予支持。
央视3·15曝光的“砍头息”陷阱：借款1万元，实际到手仅7000元，利息却按1万元计算。法律明确规定，利息不得预先扣除，本金以实际到手金额为准。
三、常见贷款利息问题解答1. 公积金贷款利息更低吗？是的！以重庆为例，首套房公积金贷款5年以上利率仅2.85%，而商业贷款基准利率为4.2%。
算笔账：贷款100万30年，公积金比商贷节省利息约 30万元。
部分平台用“日息万五”模糊宣传，实际年化利率高达 18%（0.05%×365）。记住公式：
年化利率 = 日利率 × 365
或 月利率 × 12。
所有费用（服务费、会员费）必须明确，若到手金额少于合同金额，立刻警惕！。计算综合年化利率
用“IRR公式”或银行计算器，确保利率不超过4倍LPR（当前15.4%）。优先选择正规渠道
银行、持牌金融机构受严格监管，利率透明。2025年新规要求科技企业贷款可灵活设置利率，支持实体经济。
希望以上的解答对你有所帮助！ 如有疑问或需要帮助，请在评论区留言。关注我，了解更多金融知识，守护你的钱包！
数据来源：律图网、华律网、搜狗百科、央视新闻、金融监管总局。
房贷利息计算方法举例
随着年内LPR第三次下调，房贷利率应声而下。
近两天，地方房贷利率大面积跟随LPR下调，“破3进2”成为普遍现象。值得注意的是，越来越多城市的商贷利率突破了住房公积金利率的下限，利率倒挂的现象愈演愈烈。
这也使得住房公积金贷款的“性价比”持续下滑，为此，有专家建议，未来需要考虑调降公积金贷款利率，以保持公积金贷款的竞争力。
下调、下调、再下调
10月21日，央行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR报3.1%，上次为3.35%；5年期以上品种报3.6%，上次为3.85%。两个品种均较上月下降25个基点。这已是年内第三次下调5年期以上LPR，累计下调了60个基点。
按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，本月LPR下调之前，利息总额为687709.64元，月供为4688.08元，此次LPR下降25个基点之后，利息总额为636723.26元，月供为4546.45元，相当于全部利息大约节省5.1万元左右，月供减少142元左右。
各地新发房贷利率跟随最新LPR密集调降，房贷利率由LPR和加点幅度两部分构成，从一线城市来看，北京、上海、深圳的房贷利率基本位于同一区间，即首套房贷利率按照LPR-45BP执行，二套房房贷利率按照LPR-50BP或LPR-25BP执行。调整之后，北京、上海、深圳首套房贷利率3.15%，二套房贷利率为3.35%或3.55%。
而广州的房贷利率一直低于其他一线城市，乃至二三线城市。根据第三方平台房卫士数据：包括国有大行在内的大部分银行主流首套房贷利率为2.85%，即LPR-75BP。
但同时，也有部分股份制商业银行开始全面发力广州的住房按揭市场，房贷利率一降再降，部分股份行首套房贷利率已低至2.65%，即LPR-95BP，甚至低于此前房贷利率一向垫底的外资行。
其他二三线城市也持续下调房贷利率，福州首套、二套房贷利率为LPR-65BP，即2.95%；太原首套房贷款利率为3.00%，二套房贷款利率为3.30%；佛山首套房贷利率为2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申请2.9%；另外，长沙、武汉、杭州首套房贷利率在此轮LPR下调后也均降至2.95%左右。
第一财经不完全统计显示：目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，大部分城市的首套房贷利率步入“2字头”。
利率“倒挂”现象将愈加普遍
随着房贷利率的持续下调，它与住房公积金利率之间也出现了大面积重合，甚至产生“倒挂”。
比如，作为房贷“天花板”的北京、上海、深圳，它们的首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款二套房利率，其余城市的首套房贷利率朝着五年期以上住房公积金贷款首套房利率进发；而广州最低首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款首套利率20个基点左右。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%，最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”几乎就很少了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。
严跃进认为，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。
“低成本、低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经记者表示，预计后续公积金利率还将会继续调降。
广州大源按揭总经理郑大源也表示，因为低利率，公积金一直是购房者的热门选择，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金+商贷”的组合贷款模式，如今，随着市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷。
不过，郑大源同时表示，考虑到房贷期限长达20年~30年，未来的利率环境可能会发生变化，当利率处于上升通道时，商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高，而公积金则调整缓慢，尤其是一直以来公积金都是处于较低利率，所以，这也是公积金的优势之一。
记者注意到，2015年之前，公积金利率变动较为频繁，步入2022年以后，公积金利率仅调整了2次，其间LPR下调了6次之多。
（北京住房公积金中心网页截图）
(本文来自第一财经)
房贷利息计算方法图解
9月29日，中国人民银行（下称“央行”）发布公告（下称《公告》）完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜，明确11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），明确各商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
批量调整后，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）减30个基点，即“LPR-30个基点”。在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外）。故北、上、深二套及以上存量房贷需考虑当地政策下限。
央行还明确，自2024年10月起，每季度第一个月将在官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。
本轮存量房贷利率调整时间为：
1.主要商业银行原则上将于不晚于2024年10月12日发布具体各银行操作细则。10月12日后，借款人可联系银行了解调整细则。
2.主要商业银行原则上于2024年10月31日前应统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。《倡议》明确，鼓励各商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
3.11月1日后，借贷双方可协商调整加点幅度。
10月31日前批量调整 11月1日起可协商
《倡议》明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。
自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
多数人存量房贷降至不低于“LPR-30个基点”
《倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将对LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点”。
简单来说，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）“减30个基点”。北、上、深二套及以上存量房贷需考虑当地政策下限。
值得注意的是，由于重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅还将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至全国新发放房贷利率附近。
若按当前LPR计算、2025年1月1日为重定价日，假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR+55基点，即4.75%（4.2%+55个基点）。则2024年10月30日批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%-30个基点），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.65%-30个基点）。
对于固定利率存量房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%（即LPR加15个基点），再将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。
对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。例如，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为LPR减5个基点，五环以外二套房贷的加点下限为LPR减25个基点。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为LPR-5个基点和LPR-25个基点。
如何计算调整后的存量房贷利率？一图读懂
对于借款人如何计算调整后的存量房贷利率，记者根据不同重定价日(浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔)、不同区间房贷加点后的利率整理为表格：
假设2024年10月31日进行批量调整，假设2024年10月21日报出的5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。举例来看：
由于2024年2月、7月5年期以上LPR还分别下降了0.25个百分点和0.1个百分点，因此，对于重定价日为每年1月1日的，调整后的利率为3.9%，明年1月1日LPR重定价后，利率为3.35%。
重定价日为合同发放日对日的，分为以下四种情况：
重定价日为2024年10月21日至10月31日的，调整后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2024年11月1日至12月31日，和2025年1月2日至2月19日的，调整后的利率为3.9%（当时的LPR4.2%-0.3%），重定价后的利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2025年2月20日至7月21日的，调整后的利率为3.65%（当时的LPR3.95%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
重定价日为2025年7月22日至10月20日的，调整后的利率为3.55%（当时的LPR3.85%-0.3%），重定价后利率为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。
若按当前LPR计算、2025年1月1日为重定价日，假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR+55基点，即4.75%（4.2%+55个基点）。则2024年10月30日批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%-30个基点），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.85%-55个基点）。
若以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设借款人的房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
由于本次调整复杂，权威专家建议，10月12日后，借款人需关注自己承贷银行的具体调整细则。
综合 新华社 央视新闻 证券时报
来源： 锦观新闻
房贷利息计算方法15年怎么算
今日起，存量房贷利率开始批量调整。
日前，国有大型银行、股份制银行等主要商业银行已正式对外公告，将于10月25日实施存量房贷利率批量调整，并通过官网、官方公众号、手机银行等渠道发布了调整范围、调整规则、调整方式、申请渠道等操作细则。10月25日一早，已有不少银行完成了批量调整。
“收到了招行降利率的短信，简直不要太开心。”一位北京市房贷借款人表示。
上述短信内容显示，招行积极响应存量房贷利率调整倡议要求，自2024年10月25日起对该客户的贷款执行利率由LPR（贷款市场报价利率）+55BP调整至LPR-30BP。
另一位北京市的购房者王女士表示，“看了眼建行App，显示利率调整成功。此前执行的房贷利率为4.5%（LPR+55BP），此次调整后利率为3.65%。从最开始的房贷利率5.35%到今日的3.65%，太不容易了。已经开始期待明年重定价日再次调整。”
利率调整后，月供也将发生变化。根据银行App结果显示，利率调整前王女士每月月供为10052.11元，此次调整后，11月1日月供将为9261.81元，每月少还790.3元。
此外，还有不少房贷借款人纷纷在社交媒体分享存量房贷利率调整后的喜悦，并为各家银行的快速调整点赞。“工行这次存量房贷利率调整迅速，一早就查到了”“调整前执行利率是4.665%，调整后利率为3.3%，农行效率非常可以”“利率调整后，双‘11’又可以买买买了”。
需要注意的是，此次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日等其他贷款要素，因此房贷利率下降一般需要分两步走。
例如，北京市某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日，目前房贷利率为4.75%（LPR＋55BP），则其房贷利率下调可分两步：第一步，10月25日，主要商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30BP，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30BP），调整幅度为0.85个百分点（4.75%—3.9%）；第二步，2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，如果12月份公布的5年期以上LPR为3.6%，在取最新LPR值后，其房贷利率调整为3.3%（LPR-30BP），调整幅度为0.6个百分点（3.9%—3.3%）。
中国人民银行副行长陶玲10月17日在国新办新闻发布会上表示:“预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，意味着大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。”
某国有大行人士表示，此次存量房贷利率调整，是该行积极响应金融管理部门相关要求，适应房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房新期待、依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，及时回应房贷客户关切，让利于民的一次具体举措。
(来源:证券日报之声微信公号)
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