上海二手房增值税5改2，上海二手房增值税怎么算的
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上海二手房增值税新政策2024
在房地产市场的风云变幻中，政策调整往往是引发市场波动的关键因素。近期，有关二手房增值税“5改2”的传闻甚嚣尘上，这不禁让人们对上海楼市的走向产生诸多猜测：上海楼市是否真的要触底反弹了呢？
二手房增值税“5改2”，简单来说，就是将二手房交易中免征增值税的持有年限从5年缩短为2年。在原本政策下，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。若真实施“5改2”，意味着更多房源进入免税交易范围，交易成本将大幅降低。
从政策初衷看，这一调整旨在活跃房地产交易市场。降低交易成本后，二手房业主出售房产的意愿可能增强，市场上的二手房供应量有望增加。同时，对于购房者而言，税费负担减轻，购房成本降低，会刺激一部分观望者出手购房，从而提升市场的活跃度。
供应端
“5改2”政策一旦落地，会对上海二手房供应端产生显著影响。一些原本因增值税成本较高而犹豫是否出售房产的业主，可能会抓住这一政策窗口期，将手中房源推向市场。尤其是那些持有房产2 - 5年的业主，政策调整后，他们的交易成本大幅下降，出售意愿增强。这将使得二手房市场的房源供应量有所增加，为购房者提供更多选择。
需求端
对于需求端来说，增值税减免带来的成本降低，对刚需购房者和改善型购房者都具有吸引力。刚需购房者在上海购房压力本就较大，增值税的减少能让他们节省一笔可观的费用，这可能促使他们提前入市。改善型购房者在置换房产时，税费的降低也减轻了他们的经济负担，使得改善需求得到进一步释放。例如，一对原本计划在几年后换房的夫妻，由于政策调整，换房成本降低，可能就会提前考虑换购更大的住房。
触底反弹的可能性
从短期来看，二手房增值税“5改2”确实可能成为上海楼市触底反弹的催化剂。政策调整带来的交易成本降低，会在短期内刺激市场交易活跃度大幅提升。大量购房者涌入市场，加上房源供应的增加，市场成交量会迅速上升。这种成交量的激增，可能会给市场带来一种“回暖”甚至“反弹”的信号，从而进一步影响市场预期。购房者担心房价上涨，会加快购房决策；投资者看到市场热度回升，也可能重新将资金投入楼市，推动房价上涨。
制约因素
然而，上海楼市要实现真正的触底反弹，并非仅由这一政策决定，还存在诸多制约因素。首先，上海房地产市场调控政策体系较为完善，“房住不炒”的定位坚定不移。政府会密切关注市场动态，若出现房价过快上涨等异常情况，可能会迅速出台其他配套政策进行调控，如加强限购限贷政策执行力度、规范房地产金融市场等，以确保楼市平稳健康发展。
其次，经济大环境对楼市的影响不容忽视。当前全球经济形势复杂多变，国内经济也面临一定的下行压力。居民收入预期不稳定，会使得部分购房者即便面对政策利好，仍持谨慎态度，不会轻易做出购房决策。此外，上海人口增长速度逐渐放缓，住房需求的增长也相对平稳，这也在一定程度上限制了楼市大幅反弹的空间。
二手房增值税“5改2”若实施，会在短期内提升上海楼市的活跃度，但上海楼市是否能触底反弹仍充满变数。市场的发展既受政策引导，也受经济环境、人口因素等多方面制约。就如同在波涛汹涌的大海中航行，楼市这艘巨轮需要在各种因素的共同作用下，才能平稳驶向未来。房地产市场参与者应保持理性，密切关注政策和市场动态，做出合理的决策。
上海二手房增值税新政策
最近，房地产市场又有大动作啦！财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，这个公告一出来，就引发了大家的广泛关注。为了落实国家政策，满足咱老百姓刚性和改善性住房需求，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局这四个部门也联合印发了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，从 2024 年 12 月 1 日起就开始施行啦！这政策到底有啥变化，对咱买房卖房的人有啥影响呢？下面就给大家详细唠唠，尤其是大家关心的哪些费用由买家付，哪些由卖家付。
以前，个人转让住房要是没提供完整、准确的房屋原值凭证，算不清房屋原值和应纳税额的，转让非普通住房得按转让收入的 2% 核定应纳个人所得税额 。但现在不一样了，不管是普通住房还是非普通住房，都统一按转让收入的 1% 核定应纳个人所得税额。这部分费用由卖家承担。
不过，也不是所有情况都变了，像个人转让自用 5 年以上，而且是家庭唯一生活用房取得的所得，还是免征个人所得税的；居民换购住房有关个人所得税政策，也还是按照国家相关文件继续执行。
二、个人出售住房增值税按照新政策，个人把购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售，增值税全免。要是购买不足 2 年就对外销售，那就得按照 5% 的征收率全额缴纳增值税。这部分费用理论上由卖家承担，但在实际交易中，可能会转嫁到房价里，间接影响买家。
三、个人购买住房契税这次上海也适用和全国统一的个人购房契税优惠政策啦。如果买的是家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积 140 平方米及以下的，契税税率减按 1% 征收；面积 140 平方米以上的，按 1.5% 征收。要是买家庭第二套住房，面积 140 平方米及以下的，同样按 1% 征收；面积 140 平方米以上的，按 2% 征收。契税是由买家来支付的。
除了上面这些税费，在二手房交易中，还有一些常见费用：
中介费：如果通过中介进行房屋买卖，通常买卖双方都需要支付中介费，一般为房屋总价的 1% 左右。当然，具体比例可以和中介协商。交易手续费：原本是买卖双方各承担 2.5 元 × 建筑面积 ，不过目前暂免征收。合同印花税：原本是房屋成交总额 ×0.05%，现在也暂免征收。权证印花税：5 元，由买家承担。登记费：80 元，由买家承担。配图费：25 元 ，由买家承担。若需贷款：抵押登记费公积金 100 元，商业或者组合贷款 200 元，由买家承担。若要公证，买卖合同公证 0.3% 以下 × 总房价，抵押合同公证贷款额 ×0.1%，费用承担看双方协商。总的来说，这次上海房地产税收政策调整，从买卖双方的个人所得税、增值税，再到购房者的契税，都有不同程度的优化。不管你是刚需买房，还是想要改善住房条件，又或是准备出售房产，都得好好了解一下这些新政策以及费用承担情况，说不定能帮你省下一大笔钱呢！要是你对这些政策还有啥疑问，欢迎在评论区留言讨论哦！
上海二手房增值税五改二
在房产交易契税新政发布的5天后，上海正式官宣：取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。
今天（11月18日），上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》规定自2024年12月1日起施行。
目前，上海在房屋交易环节，执行了差别化的个税政策，其源于2006年的政策规定，当时明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。随着普通住房和非普通住房标准取消，所有住房转让都将适用1%个税税率。
最大亮点是取消普房标准
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）。此次上海发布的《通知》主要是为了落实国家税收新政。《通知》中有关契税的表述和《公告》基本一致。
此次《通知》最大的新意在于取消普通住房和非普通住房标准。
关于这一点，解放日报·上观新闻在新政发布后第二日发布的《楼市税收新政第二天咨询猛增，哪类“上海房”降税最明显》中，已对取消后的税收安排进行过报道。
今年9月29日，上海发布“沪七条”也曾提及“按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求”。
但彼时上海并没有直接取消普通住房标准和非普通住房标准。上海目前执行的普通住房标准是2023年12月15日调整之后的版本，即需要同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。
11月13日的《公告》发布后，明确了北上广深一线城市取消普通住房和非普通住房标准后新的税收安排。《公告》规定，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房标准的，取消普通住房和非普通住房标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
简单来说，过去在上海出售持有两年以上的非普通住房，需要缴纳房价差额的5%增值税；未来普通住房和非普通住房标准取消后，在上海出售持有2年及以上的住房，将不需要缴纳增值税。
另外，此次上海市发布的《通知》还明确了普通住房标准和非普通住房标准取消后，个人转让住房个人所得税事项。
《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
上海市房管局表示，按照上述规定，上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。
2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税尚未申报缴纳的，符合《公告》和《通知》规定的可适用执行。
住房交易环节成本下降
根据新政，12月1日起，在上海买房到底能节省多少成本？
关于个人购买住房契税。根据《公告》规定，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
举例来说，在上海，如果市民购买一套140平方米的住房，总价900万元。如果是首套房，调整前契税是13.5万元，此次调整后为9万元，节省了4.5万元。如果是第二套房，调整前契税是27万元，此次调整后为9万元，节省了18万元。
增值税政策调整。取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策将优化。增值税政策和房屋出售关系较大，可以降低卖家的售房成本。
举例来说，如果一位上海市民在2014年购置一套总价600万元的住房，2024年该住房价格为1000万元，其增值额为400万元。因持有年限超过2年，故增值税为400万元*5%即20万元。此次新政后不需再缴纳20万元的增值税。
个税政策调整。上海在房屋交易环节，执行了差别化的个税政策，其源于2006年的政策规定，当时明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。当前上海取消普通住房和非普通住房标准，自然使得核定征收的税率统一为1%，政策减负效应明显。
举例来说，若上海某卖家出售一套总价1000万元的住房，过去个税或需缴纳20万元，那现在或只需缴纳10万元，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。
另需说明的是，若该卖家一年内在上海购房，其还可享受个税退税的优惠政策，具体以财政部等三部门《延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策》文件为准。
供给和需求两端正在积极调整
新政之后，楼市走向如何？“这次房地产税收政策优化，是基于房地产市场向好发展的背景之上。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数数据，新房和二手房价格均迎来拐点，房地产市场呈现止跌回稳、向好发展的良好态势。其中，上海各项指标均在全国前列。
严跃进认为，上海房地产政策已进入宽松阶段，从2023年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放，预计政策效应将持续释放，供求关系在四季度将有积极调整，市场信心也持续增加。
以二手房为例，截至11月17日，上海本月二手房成交量已经达到15076套，仅仅半个月就达到了二手房交易量的月度“荣枯线”（即1.5万套）。“二手房市场这股交易热情有望延续到年底，叠加政策利好，交易量有望维持在高位运行，交易价格可能得到巩固，加快筑底过程。”上海中原地产分析师卢文曦说。
来源：上观新闻
上海二手房增值税2024年收费标准是多少
今天，上海四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，这是上海深入贯彻落实国家工作部署的一项重要举措。《通知》明确，自下月起，上海取消普宅和非普宅标准，且相关个人住房交易税收政策同步进行调整。不仅涉及此前国家部委公告的契税、增值税变化，还及时调整了与非普通住宅挂钩的个人所得税税率。
此次，
上海取消普通和非普通住房标准，
带来的第一个税收变化，
就是个税。
根据此前政策，在住宅转让时，如果持有不满五年，或者满五年但并非家庭唯一生活用房的情况，144平米及以下的普宅，征收1%，非普住宅税率则为2%。根据新政，与非普住宅转让挂钩的个税，2%税率取消，这意味着，以后住宅转让过程中，不再考虑面积，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。值得一提的是，其它个税优惠政策并没有改变。
王英丨上海市税务局个人所得税处副处长
其它个人所得税方面的政策没有做调整，比如说个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税；那么居民换购住房，个人所得税退税政策，也是仍按照有关规定继续执行。
所谓退税政策，是指房东卖出房屋一年内购进新房，则可以享受个税退税。需要注意的是，此前与核定征收共存的差额征收依然存在，也就是可以选择房屋买进卖出价格的差额，乘以20%，来计算个税。
普宅和非普认定标准取消，
带来的第二个变化
也是针对房东，
那就是增值税。
此前政策下，个人购买
非普通
住房满两年以上出手，需要对差额部分征税，税率为5%。而从12月1日开始，持有满两年后交易，免征增值税，不足2年的，按照5%征收率全额缴纳增值税。这项政策对于中心城区二手房买卖是一项直接利好。
长寿路商圈，这附近二手房有两个最大的特点，一是房龄较长，平均在20年上下，另一方面，大户型挂牌较多，这也就意味着不少房东现在卖出，需要征收增值税的差额部分，金额较大。今天，政策落地后，经纪人接到不少咨询，其中问得最多的，就是增值税。
范崟桀丨太平洋房屋汇丽店店长
客户来电咨询量非常多，增值税咨询更多一点，因为这个数额比较高一点。我们这边都是1200万左右的非普嘛，节省的话基本上在50万到60万这个区间。那增值税加上个税之后，那其实相对减免还是比较多的，对客户来说购房成本也能减少。
对于买家来说，契税降低与全国政策相同。这三项政策都是自12月1日起实施，在此之前，个人买卖住房涉及的个税、增值税和契税，尚未申报缴纳的，符合条件可根据新政执行。
记者今天上午在徐汇房产交易中心看到，周一的人流量并不算大，工作人员告诉记者，对于正在过户的上下家，由于上周财政部已经公告，截至目前来办理业务的客户都已经了解。
购房者张先生：
新政出来之前是3%对吧，我们现在140平米以下(136平米)是1%，省了三分之二嘛。很开心啊，现在房产政策还是不错的呀，老百姓还是利好的。
税务部门提醒，
新政开始日，
12月1日是周日，
所以会出现高峰情况，
可以错峰办理。
市场分析人士认为，此次房地产税收政策优化，为上海市场进一步回稳向好发展奠定了基础。数据显示，截止到昨天，全市包括住宅、商住在内的二手房成交超过15000套，单日最高成交1200多套。
严跃进丨上海易居研究院副院长
这次上海三部门发布了房地产减税的政策，应该说是在此前相应的一些政策框架基础上，地方出台的这样一些政策内容。总体上来讲，我认为上海这次政策进一步去降低房屋买卖的成本。叠加这次上海70城房价指数的一些数据，因为现在数据本身就已经出现止跌回稳，甚至是出现了一些拐点的良好迹象，所以说这次上海的政策是在现有市场回稳的基础之上，落实的一项更好的政策，更好地去降低房屋交易的成本，更好地促进当前上海房地产市场的回稳向好发展。
栏目主编：秦红 文字编辑：卢晓川
来源：作者：新闻透视
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