上海新房契税2025，上海新房契税缴纳流程
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上海新房契税2024年收费标准
《中华人民共和国契税法》正式通过，自2021年9月1日起施行。其中规定，契税税率调整为3%至5%，一度引来了市场对于税负增加的担忧。
不过，业内人士解读称，从全国实际执行情况来看，基本没有按照3%征收契税，很多城市出台的减免契税的政策后，契税也在1%-3%。因此，新政并不会对税负产生太大的影响。
那么在上海买房究竟需要缴纳哪些税？
记者从市税务部门了解到，
对于普通市民来说，
买卖房产主要涉及到的是增值税、
个人所得税和契税等，
在不同的情况下，税率也会有所不同。
增值税：
先看是否“满二”
再分普通住宅和非普通住宅
根据税务部门的规定，房产是否“满二”，是否为普通住宅，税率都不一样。
根据《上海市普通住房标准》普通住宅为——
单套建筑面积在140平方米以下
实际成交价格内环线以内的低于450万元/套
内环线与外环线之间的低于310万元/套
外环线以外的低于230万元/套
“不满二”情况下
全额征收增值税税率为5%
“不满二”：个人将购买不足2年的住房对外销售，全额征收增值税，税率为5%。
应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%。
增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。
自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
“满二”的情况下
则要区分是否是普通住宅
■如果出售购买超过2年（含2年）的普通住宅，则免征增值税。
■如果个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，税率为5%。
应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。
个人所得税：
“满五”和“唯一”是关键
在各家房产中介的挂牌房源中，不少标注着“满五唯一税费少”。这个税费，其实指的就是个人所得税。
根据税务部门的规定，是否征收个人所得税的关键在于是否房产是否购入超过5年且是家庭唯一生活用房。
“满五唯一”情况下
免征个人所得税
“满五唯一”：个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
“不满五”情况下
要区分是否是普通住宅
“不满五”：个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房的情况下，则要区分是普通住宅或非普通住宅。
■如果是非普通住宅，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。
若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按非普通住房转让收入的2%核定征税。
■如果是普通住宅，前者仍保持不变，后者的税率按转让收入的1%核定征税。
契税和印花税：
首套、非首套有区别
新政施行后
对契税税率没有影响
■购买90平及以下住房，首套房契税按总房款的1%缴纳，非首套按3%缴纳。
■90平以上的，首套房契税按1.5%缴纳，非首套，按3%缴纳。
这也意味着，契税新政施行后，对于契税税率没有影响。
个人取得不动产权证按5元/件缴纳印花税。自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收印花税(不含证券交易印花税)
房产税：
二套且人均面积要超过60平
上海和重庆是全国唯二已经开始试点房产税的地区。
其中，个人购买属于家庭的唯一住房的免征房产税。
根据规定，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）↓↓↓
■人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。
■人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
举例来看：
■如果某一家三口原来拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，这套110平方米的住房可暂免征收房产税。
■而如果这个家庭已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，合并计算后该居民家庭全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过人均60平方米的免税住房面积标准，则新购住房中超出的部分面积（260平方米-180平方米，即80平方米）须按规定缴纳房产税。
目前，房产税适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格（市统计局公布）2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
这些头疼的税率终于搞清楚啦！
大家根据自己的实际情况对号入座哦
再告诉给其他的小伙伴吧！
编辑：刘旭
上海新房契税收费标准
在房产交易过程中，买房不仅要支付房子市价金额，还要缴纳各种税费。特别是在二手房交易过程中，税费缴纳占有相当的比重，税收已然成为楼市调控的一种工具。因此，在购买住宅的过程中，除了关注楼市价格，购房者还要了解房地产交易税费政策及征收标准。
本期，小编将带领大家梳理解读房屋交易中的契税、增值税及附加税、个人所得税的征收政策及标准。
新房在交易的过程中要缴纳契税、房屋维修基金、物业费、印花税（住宅免征印花税）、权证登记费等税费。二手房在交易的过程需要缴纳契税、增值税及附加税、中介费、贷款担保费、个人所得税、交易手续费、印花税（住宅免征印花税）、权证登记费等。
其中，在上海房地产税收交易的政策中，新房购买中，业主需要交纳契税；二手房交易除了要缴纳契税外，还需要缴纳增值税及附加税和个税。
01
契税征收标准
契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。
上海市契税的征收标准分为普通住宅交易契税和非普通住宅交易契税。
（1）非普通住宅交易契税。常见的非居住类用房主要有车位、商铺、办公楼等，在一般情况下，上海对于非居住类用房的契税征收为（核定价格-增值税）×3%
（2）普通住宅交易契税
契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，商品房契税的多少主要由是否是唯一住宅所决定。
购买普通住宅时房屋交易契税税率标准如下：
I. 首套房，根据房产面积决定契税征收
a小于等于90平方米的首套住房，征收1%的契税
b大于90 平方米的首套住房征收1.5%的契税
II. 非首套房，征收3%的契税
注：①“契税”首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定（查询结果）。需要特别注意，杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。
② 个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）
增值税及附加税征收标准
财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
购买二手房，需要缴纳增值税。在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，上海增值税及其附加税的税率标准：
I. 普通住宅
a若不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%为增值税率，0.55%为附加税率。
b满2年，免征增值税及附加税。
II. 非普通住宅
b满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05×（5%+0.55%)征收。
III. 在上海，部分区县（闵行、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为0. 45%。征收标准为（全额÷1.05）×（5%+0. 45%）
个人所得税征收标准
二手房个人所得税是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。
根据相关政策，个税应由卖方支付，但在实际交易过程中，往往转加到买方身上。目前，个人所得税的计算方式有两种，即核实征收和核定征收。简单来说，如果你能核实到所购房屋的原价，那么就按前者征收，否则就按后者征收。上海房屋交易个人所得税税率标准如下：
上海房屋交易缴纳个人所得税，是否“满五唯一”是缴纳个税的关键所在。“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一一套的住宅。
I. 普通住宅
a 满五且唯一：免征个人所得税
b 满五不唯一/不满五：按照全额（核定价格）的1%或差额的20%征收房屋交易个人所得税。
II. 非普通住
a 满五且唯一：免征个人所得税
b 满五不唯一/不满五：按照全额（核定价格）的2%或差额的20%征收房屋交易个人所得税。
Q&A
1、房子是否满5年/满2年是如何界定的？
① 商品房：依照产证挂号日期、契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满 2 年；
② 售后公房、动迁房:以产证挂号日期、契税单完税凭据的填发日期核算是否满 5 年/满 2 年；
③ 直系赠与的房产：以原产证挂号日、原契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满 2 年；
④ 非直系赠与的房产：以新产证挂号日、新契税单完税凭据的填发日期为准核算是否满5 年/满 2 年；
⑤ 夫妻改变的房产：以原产证挂号日、原契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满2 年；
⑥ 加减车位的房产：以原产证挂号日、原契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满2 年。
2、上海普通住宅与非普通住宅的界定？
普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。非普通住宅则是相对于普通住宅而言的，且面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。
根据2014年11月20日起执行的上海市《关于调整本市普通住房标准的通知》，上海市普通住宅标准主要有以下三种：
(一)五层以上的多高层住房及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;
(二)单套建筑面积在140平米以下;
(三)实际成交价格:低于同级住房平均交易价1.44倍以下，外环外、内外环间、内环内单套面积140平以下价格分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房。
注：以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。
上海新房契税几个点
近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经上海市政府同意，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
一、关于个人转让住房个人所得税
《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号）第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
按照上述规定，本市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。
二、关于个人出售住房增值税
根据《公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
三、关于个人购买住房契税
根据《公告》规定，本市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
四、关于实施时间
按照《公告》明确的执行时间，《通知》规定自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税尚未申报缴纳的，符合《公告》和《通知》规定的可适用执行。
综合：上海市住房保障和房屋管理局微信、“房可圆”微信公众号
来源： 东方网
上海新房契税什么时候交
界面新闻记者 | 黄景源
界面新闻编辑 | 彭朋
国家统计局最新发布的数据显示，2024年11月，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨5.0%。12月以来，上海住房交易市场延续增长态势。
界面新闻从国家税务总局上海市税务局获悉，12月1日-15日，上海住房交易累计申报约2.7万套，同比增长93.5%。
根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部11月12日发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自12月1日起，全国范围内个人购买住房契税优惠政策的住房面积标准由原来的90平方米提高到140平方米，即对个人购买家庭唯一或第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为140平方米以上的唯一或第二套住房，分别减按1.5%、2%的税率征收契税。
随后，包括上海在内的四大一线城市同步加入了契税“红包”的序列。
上海市税务局数据显示，12月前15天，上海个人购买140平方米及以下家庭唯一住房和第二套住房契税减税近6亿元，个人购买140平方米以上家庭唯一和第二套住房契税减税7800万元，共惠及1.6万户家庭。
太平洋房屋桂林路店的房产中介表示，随着全国及上海地方层面多项个人住房交易利好政策落地，大家都觉得现在是出手的好时机了。这两周他的带看量比两个月还多，来门店咨询挂牌的客户环比增长了七成。
来自江苏的顾女士近日在上海徐汇购入了一套95平方米的一手新房，按照以前的政策，家庭第一套住房建筑面积大于90平方米，按1.5%税率缴纳契税，12月新政实施后，即可减按1%缴纳契税，一下子省下五万多的契税。
“原先购物车里的除湿机、扫地机器人这些智能家电可以提前拔草了，桌子、收纳柜等软装部分的预算也可以适当放宽了。”顾女士说。
国家税务总局此前发布的数据显示，12月1日至5日，全国共有36.4万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。期间，全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。
一年多来，上海为更好支持居民改善型住房需求，多次出台优惠政策，减轻住房置换负担：2023年底，放宽普通住房标准，从原先的均价和环线限制改为面积144平方米及以下的统一标准；今年10月，个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；今年12月起，上海正式取消普通住房标准：个人转让原属于非普通住宅标准的住房，符合相关条件的，从原先按转让收入的2%，下调至1%核定应纳个人所得税；若该住房持有2年及以上的，则直接免征增值税。
朱先生一家近日出售了住了十余年的160平方米的旧居，在取消普通住房标准后，朱先生一家转让住房可以按照1%核定征收个人所得税；因为持有住房超过2年，还享受到了增值税全额减免的优惠，算下来一共减免税款38万多。
徐汇区税务局第三税务所所长于金芝介绍，根据现行政策，朱先生一家如果在一年内购置新住房，此次出售住房所缴纳的个税还可以根据政策申请退还。
上海市税务局数据显示，12月上半月，仅上海改善型住房需求家庭，出售住房符合相关条件的，个人所得税累计减税4900万元。
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