拆迁问题研究
一、 涉及主体：
1、原告，还可能涉及其他有继承或者利害关系的人;
2、被告：政府、村委会、拆迁指挥部、房屋征收与补偿服务中心(事业法人)、住房和城乡建设局(管理委员会)、置业公司(一般还会作为第三人)、一般公民。在这里最为需要注意的是谁才是真正的被告!不要因为选错被告而浪费了诉讼时间。
二、 时效问题：
1、一般在拆迁之前都会有一个拆迁公告而且事实拆迁的单位都取得的有拆迁许可证，如郑州市人民政府城市拆迁管理办公室发放的拆迁许可证，在拿到许可证之后拆迁单位都会和被拆迁者协商，如果协商成功双方会达成一个安置补偿协议，如不能达成协商，拆迁单位则会向拆迁管理办公室申请裁决，拆迁管理办公室一般会做出一个如叫“(2009)郑拆裁字第6号行政裁决书”，并会就补偿协议安置等其他事项作出相应的裁决，然后下一步，拆迁单位可能就不会再协商而是直接强制拆迁了，因为拆迁单位有允许拆迁的裁定书，再拆迁就是合法的了，此事情况下起诉政府是没有用的，因为具体拆迁行为政府并没有参与!所以你只能起诉拆迁的单位，但是此时拆迁的单位又有允许拆迁的裁决书，所以其拆迁是完全合法的，这个在裁决书下来日期和真正的拆迁日期之间会有一个时间差，注意可以利用这个时间差来追究拆迁单位的责任。一般在拆迁之后会出现随着房价上涨而被拆迁者不满当时补偿而起诉的问题，此时要注意2年的诉讼时效，在对此类案件的总结中，发现导致败诉的最主要两个原因，一个是被告主体错误，另外一个就是诉讼时效问题。还有另外一类是虽然涉及政府拆迁，但是并不是所有的拆迁都是行政行为，有些只是一般的民事行为，这个一定要区分好到底是行政行为还是民事诉讼，以免再被法院驳回!
三、 证据搜集：
1、 建设用地使用权挂牌出让公告;
2、征收土地公告;
3、各类报纸是否刊登拆迁安置或者补偿;
4、改造协议书;
5、市土地规划管理局文件;
6、整体开发改造项目汇编;
7、证人证言;
8、报警记录;
9、宅基地使用证(注意使用权人，起诉时要是适格原告!)
10、《整体开发改造拆迁补偿安置方案》;
11、是城中村的还会有《城中村改造项目拆迁补偿安置协议书》;12、《拆迁补偿资金兑付表》等等相关证据。
四、 需要适用的法律程序有：
1、 确认强制拆除的行为违法;
2、直接提起行政诉讼。
五、 房屋估价问题:房屋估价一般有基准价格修正法和住宅房屋评估的市场比较法两种;
1、住宅房屋评估通常由四部分组成：
(1)、房屋占用范围内的土地价格;(2)、建筑物重置价格;(3)、建安费用;(4)、装修装饰部分的费用。
2、计算公式：估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格;3、基准价格修正法主要是对于成片或成栋被拆迁房屋使用，评估机构可以用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格，然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素，对该基准价格进行适当的修正，由此得出不同房屋的评估价格。一、朝向修正朝向以厅房阳台为准。成片密集的砖木结构房屋，一般不进行朝向修正。
4、住宅房屋评估的市场比较法就是在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例，并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。
5、房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-实际使用年限)÷耐用年限。房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8年;办公用房7年;商场、店铺、餐馆等营业性用房5年;厂房、仓库5年。估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。另外，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。
6、非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价，比如市场比较法、成本法和收益法。前两种方法都跟住宅房屋的方法一样。如确有困难，只能采用一种方法的，应当说明理由。能收集充分市场交易实例的，应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的，可采用收益法。采用收益法评估时，房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值，风险调整值不宜超过5%。因为有两种不同的估价方式，所以最后会导致价格评估会有差别，如果对被拆迁者进行补偿的时候是按照比较低的标准的，只要被拆迁人没有和拆迁人签订补偿安置协议的，被拆迁人可以以此来起诉，但是注意这已经不是行政诉讼了!走一般的民事诉讼就可以了!在这里被拆迁者如果要和拆迁者签订安置补偿协议，一定要选择对自己比较有利的估价方式!
六、 拆迁所涉及的法律法规、解释及政策性规定：
1、 《中华人民共和国土地管理法》;
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
3、《中华人民共和国行政强制法》;
4、《中华人民共和国行政诉讼法》;
2、 5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》;
6、《国有土地上房屋征收评估办法》;
7、《城市房屋拆迁管理条例》;
8、《住宅专项维修资金管理办法》;
9、《城市房地产管理法》;
10、《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》;
11、《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等问题的批复》;
12、《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》;
13、《河南省农村宅基地用地管理办法》;
14、《河南省实施办法》;
15、《城市房地产开、发经营条件管理》;
16、《郑州市城市建设拆迁管理条例》;
17、《郑州市人民政府关于国有土地上征收补偿的实施意见》
18、《郑州市人民政府关于调整国家建设征收集体土地青苗费和地上附着物补偿标准的通知》
19、《郑州市人民政府关于进一步规范城市房屋拆迁评估工作的意见》
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●拆迁问题研究报告
●拆迁现状调查
●征地拆迁问题研究
●关于拆迁的调研报告
●关于拆迁方面的问题
●拆迁问题的目标是什么
●拆迁面临的问题
●拆迁的难点
●拆迁现状调查
●拆迁存在问题的原因分析