一、购房者可退房的情形有什么
购房者可退房的情形主要有以下几种：
一是开发商逾期交房。若开发商未能在合同约定的交房期限内交房，且经购房者催告后，在合理期限内仍未履行交房义务，购房者有权解除购房合同并退房。
二是开发商擅自变更房屋设计。例如改变房屋结构、户型、空间尺寸等，且未按照规定通知购房者，购房者可要求退房。
三是房屋质量存在严重问题。比如房屋主体结构质量不合格，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权退房。
四是无法办理房产证。由于开发商的原因，导致购房者在合同约定的期限内无法取得房屋产权证书，购房者可解除合同并退房。
五是开发商存在欺诈行为。例如故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人等事实，购房者在知晓后有权退房。
六是贷款申请未获批准。若购房者因不可归责于自身的原因无法获得银行贷款，且无法一次性支付剩余房款，购房者可以要求退房。
二、哪些情况下业主可以要求退房
业主在以下几种常见情况下可以要求退房：
一是房屋主体结构质量不合格。若房屋主体结构存在严重质量问题，影响房屋安全使用，经有关机构核验属实的，业主有权退房。比如承重墙出现裂缝等严重影响房屋结构安全的情形。
二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。例如房屋存在严重的渗漏、隔音隔热效果极差等问题，多次维修仍无法解决，严重干扰业主正常生活的，业主可要求退房。
三是开发商迟延交付房屋。合同中一般会约定交房日期，若开发商无正当理由逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务的，业主可解除购房合同并要求退房。
四是开发商擅自变更房屋设计规划。如改变房屋户型、朝向、面积等，且未按照规定通知业主，业主不同意变更的，有权退房。
五是无法办理房屋产权证书。由于开发商原因导致业主在合同约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记手续，业主可要求退房。
三、商品房退房的程序如何进行呢
商品房退房程序通常按以下步骤进行：
其一，购房者发出退房通知。购房者需以书面形式向开发商提出退房要求，明确表明退房的原因和诉求，并保留相关送达凭证，如邮寄回执等。
其二，等待开发商回应。开发商收到通知后，会对退房原因进行核实和评估。若同意退房，双方将协商后续事宜；若不同意，会给出理由和解决方案。
其三，协商退款事宜。若开发商同意退房，双方需就退款金额、退款时间、退款方式等达成一致意见。退款金额一般包括已付购房款、利息以及可能产生的相关赔偿费用等。
其四，办理相关手续。双方签订退房协议，明确各自的权利和义务。购房者需配合开发商办理撤销购房合同备案、退房登记等手续，交还房屋钥匙等相关物品。
最后，开发商按照约定时间和方式将款项退还给购房者。整个退房过程中，购房者要注意保留相关证据，以保障自身合法权益。
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