物业管理单位代收的住宅专项维修资金征收增值税吗，六铺炕二区物业管理单位
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物业管理单位是谁
8月22日，克而瑞物管和中物研协隆重发布2024中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2024中国物业服务企业综合实力500强、2024中国国有物业服务企业综合实力100强以及各细分业态、特色领先物业服务企业、标杆项目及优选服务商。
2023-2024年，物业管理行业管理规模增速持续回落，住宅占比首次提升；经营绩效基础物业服务仍是压舱石，社区增值服务低速回弹；盈利表现增收不增利延续上年，非业主增值服务盈利能力持续下滑。
新形势下，市场C/B/G三类市场挑战均加剧，物企压力显著增加。住宅增量逐年萎缩，销售面积较2021年下降超4成；“限价潮”下，价格突破也变难；住宅存量（C端）高端市场小，老旧小区难，余下六成竞争激烈；住宅中端（C端）拓展价值高，但面临“限价”、竞争的双重难题；老旧小区（C端）收入成本不匹配，商业模式尚未闭环；B端市场商办地暂停供应、增量直线下降，办公、产业园空置率持续攀升，部分城市达44%；B端市场甲方企业预算收紧、账期拉长、监管趋严、分包增多；G端市场预算降低、低价竞争、账期拉长、结算严苛。
物业行业的格局正在经历重大变化，随着新势力的不断涌入，形成了一个以业主为中心的服务生态体系。这个体系涵盖了多种业态，如住宅、商业办公、产业园区、学校和医院等。这一生态的包括了各类建设主体，如地产开发商、建筑施工企业、产业开发商以及城市投资公司等，同时也包括了各类服务主体，如物业公司、后勤服务公司、专业清洁公司、保安公司、环卫公司、餐饮服务商以及房地产中介等多元化的服务提供商。越来越多的企业正朝着“投资、建设、运营、管理”一体化的方向发展，形成如商业地产管理与物业管理相结合（商管+物管）、资产管理与物业管理及其他增值服务相结合（资管+物管+X）、旅游管理与物业管理及附加服务相结合（旅管+物业+N）、养老服务与物业管理及附加服务相结合（养老+物业+N）等新型业态模式。这些新的组合和服务模式将进一步丰富物业行业的服务内容，提升整体服务质量。
未来，住宅增量以「产品力+服务力」为导向，推动地物协同、一体发展；高端住宅以保值增值为导向，提供“豪”服务，多以酬金制落地；中端住宅以高投产比为导向，提供高效的基础及增值服务；老旧小区以打通闭环为导向，探索能够实现收支平衡的长效机制。物业行业亟待突破点是打开物业服务“黑匣子”，破解最核心的信任问题；B 端解决之道是夯实专业力，做强单项，实现单点突围，升维服务力，做全链条，构建护城河；G端解决之道是识别痛点需求，强化专业能力，读懂政府逻辑，与甲方一体。
物业管理单位收取的物业费征收增值税吗
曾冬梅/文
7月10日，在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的“以新为径 万物生——2024第十四届中国房地产品牌发展大会”上，政府领导、学者专家、企业领袖对房地产行业当前面临的挑战、未来如何走向高质量发展之路等备受关注的话题，进行了激烈的思想碰撞。
与房地产开发产行业有着紧密联系的物业管理行业同样身处大变局。来自房企的债务危机传导，颠覆了物业企业过往倚重的简单“输血”模式，不少企业来自关联方的管理面积、净利润大幅下降，估值持续回调，行业由喧嚣走向理性。独立、安全、稳健、高质量，成为物业企业拨云见月、穿越周期的关键词。
创立已有32年的中国房地产报始终与行业同频共振，今年的中国房地产品牌发展大会公布了“2024中国物业服务企业品牌影响力10强”，通过榜样的力量为物业行业的转型发展指引方向。
榜单显示，进入“2024中国物业服务企业品牌影响力10强”的企业分别为：中海物业管理有限公司、碧桂园生活服务集团、万物云空间科技服务股份有限公司、绿城物业服务集团有限公司、保利物业服务股份有限公司、龙湖智创生活、招商局积余产业运营服务股份有限公司、华润万象生活有限公司、融创物业服务集团有限公司、金茂物业服务发展股份有限公司等。
其中，位列榜首的中海物业以稳健为基石、高质量为内核，在行业排位赛中脱颖而出。2023年，该公司的多项核心经营指标都录得了双位数增长，营业收入、公司股东应占溢利分别同比增长19.7%、22.8%，在物业行业普遍增收不增利的背景下，凸显了卓越的成长性。碧桂园服务则在各项规模指标上遥遥领先。根据2023年业绩数据，该公司在管面积、合约面积、营业收入、毛利润等指标均为行业第一。
2023年，万物云营业收入仅次于碧桂园服务，来自万科的收入占比降至13.5%，内生发展动力持续增强。
据测算，预计到2027年，物业管理行业管理规模将突破350亿平方米，基础服务收入规模接近万亿元。能够成功摆脱路径依赖，锻造高质量发展模式的物业企业依然拥有长足的成长空间。
六铺炕二区38号楼物业管理单位
我们小区在选择物业时，需要核查物业公司既往服务具体哪些方面，比如硬件部分、软件部分、客服响应部分、投诉处理等。在合同条款部分，需要将什么东西量化，合同违约处理的约定等。用其正在服务项目在无通知情况下的实地环境考察、业主访谈取得的印象和口碑去验证他们标书中的描述。
一、硬件设施关注要点
1. 安全防卫系统
门禁与访客管理：观察门卫对陌生人的态度。例如，快递员、保姆等长期出入人员是否需登记或办理临时证件；临时访客（如中介、调查员）是否需电话核实业主并登记；夜间安保是否加强。
监控与巡逻：检查小区是否全覆盖高清监控，巡逻保安是否熟悉业主，巡逻频率是否达标（如每小时一次）。低楼层是否加装防盗网、防爬刺等。
消防设施：确认消防通道是否畅通，灭火器、应急灯等设备是否完好，物业是否定期组织消防演练。
2. 公共区域维护
绿化与清洁：小区绿化是否修剪整齐，无杂草或枯枝；路面、楼道、电梯是否干净无污渍；人工水景水质是否清澈，无异味或蚊虫滋生。
外立面与设施：检查建筑外立面是否清洁，无明显污渍或锈斑；公共设施（如路灯、电梯按钮）是否完好，电梯内是否整洁，无故障。
基础设施：配电房、水泵房等隐蔽设施是否定期维护，可要求物业提供保养记录；楼宇对讲、门禁系统是否正常运作。
3. 设施设备状况
电梯与机电设备：电梯运行是否平稳，维修响应速度是否达标（如急修30分钟内到场）；配电、供水系统是否定期检修，避免突发故障。
停车管理：停车场是否照明充足、地面平整，充电桩等设施是否完善；停车费标准与管理是否透明。
4. 环境卫生管理
垃圾处理：垃圾是否每日清运，分类设施是否齐全；公共区域无异味或积水。
消毒与防疫：疫情期间或日常是否定期消毒公共区域，如电梯、门把手等高频接触点。
二、软件服务关注要点
1. 服务团队口碑与服务能力
品牌与口碑：优先选择知名物业公司（如万科物业、绿城物业等），其服务标准和品牌信誉通常更有保障。可通过行业排名（如中国物业服务企业综合实力500强）或业主评价（如社区论坛、社交平台）了解口碑。
团队专业性：查看物业团队资质，如项目经理是否持证上岗，维修、安保人员是否专业培训；客服人员是否态度友好，能否及时响应业主需求。需要说明的事，有关物业公司从2017年开始，已经不在评定，选择物业时取消资质要求。
2. 响应速度与服务质量
报修与投诉处理：明确物业承诺的响应时间（如急修30分钟内、一般维修1日内完成），并观察实际执行情况。可询问现有业主维修效率和投诉解决满意度。
服务覆盖范围：了解物业提供的服务是否包含基础保洁、安保、维修，以及增值服务（如代收快递、社区活动组织）。
3. 社区管理与文化营造
活动组织：物业是否定期举办邻里活动（如节日庆典、亲子活动），促进社区凝聚力。
规则执行：物业是否严格管理违章搭建、高空抛物、违规装修等问题，及时劝阻并报告执法部门。
4. 财务透明度
费用公示：要求物业定期公示物业费、公共收益（如停车费、广告费）及维修基金使用明细，确保资金合理分配。
费用合理性：对比同地段其他小区的物业费标准，避免过高或过低（过低可能暗示服务缩水）。
5、公司实力情况。包括公司股东、股东背景、注册资本金额、注册资本到位情况及拟到位时间、资本现金比例等；考察时点物业公司的资产负债情况、盈利或亏损状况。
三、合同条款与约束机制
1. 明确服务标准
量化指标：将服务内容细化为可量化的条款，如“每日清洁楼道2次”“绿化覆盖率≥80%”“电梯故障2小时内修复”。
服务等级划分：参考地方标准（如舟山市《物业服务指导标准》），明确服务等级对应的具体要求（如一级服务需每日8小时接待+24小时应急）。
2. 绩效考核与奖惩机制
定期评估：约定每季度或年度由第三方机构评估服务质量，如满意度调查得分低于80%则扣减服务费，扣减的费用由物业反向支付给业主委员会。
违约金条款：若物业未达服务标准，需按月服务费的一定比例（如5%-10%）支付违约金，累计违约超3次可启动解约程序。
3. 违约责任条款
服务瑕疵赔偿：例如因物业疏忽导致业主财产损失（如被盗、漏水未及时处理），需承担赔偿责任。
退出机制：明确物业方单方解约的条件及赔偿标准，避免“甩手掌柜”现象。
4. 第三方监督与评估
引入业主委员会和第三方机构监督：在合同中约定由业主委员会或业主、独立第三方（如行业协会或审计机构）监督物业合同执行，定期出具评价或监督报告。
业主财务监督：赋予业主委员会定期检查物业账目、参与决策的权利，防止物业服务及维修资金挪用。
5. 动态调整条款
服务标准升级：根据业主需求或市场变化，允许合同条款动态调整（如增加智能门禁系统）。
价格联动机制：若物业费需调整，需经业主大会2/3以上同意，并提供成本明细。
6. 退出与解约机制
解约条件：明确物业方严重违约（如连续3个月评估不合格）时，业主有权提前终止合同。
交接责任：物业退出时需完成设施设备移交、账目清算，并承担遗留问题的过渡责任。
四、总结与注意事项
1. 实地考察：优先选择现成小区，实地观察物业日常表现；新房可要求参观同物业公司管理的其他项目。
2. 多方验证：通过业主访谈、网络评价、物业官网等多渠道核实口碑。
3. 合同细节：聘请法律专业人士审核合同条款，确保约束力和可执行性。
4. 长期监督：入住后定期召开业主大会，听取业主意见，利用合同赋予的权利督促物业履约。
通过硬件、软件的全面评估及合同条款的严格约束，可最大限度降低“承诺多、执行差”的风险，确保物业服务与业主期望相符。
以上内容结合了物业选择的实操建议、行业标准及法律条款，旨在为小区业主选择物业提供系统性参考。
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物业管理单位代收的住宅专项维修资金
湖南长沙某小区最近出了件离谱事 业主装修遇上暴雨忘关窗 物业派保安上门帮忙 结果监控拍下惊人一幕——保安竟在业主保温杯里撒尿 被抓现行后还振振有词："你让我关窗户 我不让你难受点心里不痛快"
这种骚操作真是闻所未闻 保安本应是守护者 反倒成了添堵的瘟神 更值得深思的是 物业公司用人时是否做过背景调查 岗前培训是不是形同虚设 虽然涉事保安当天就被开除 但保温杯里的这泡尿 可不仅脏了业主的杯子 更是浇透了整个物业行业的信誉
见过业主装修往楼下扔垃圾的 见过物业不作为推诿扯皮的 但把私人情绪用这么下作方式发泄的实属首例 这事给所有物业公司敲警钟：招聘环节的心理评估不能省 日常服务的情绪管理要抓牢 否则一颗老鼠屎真能坏了一锅粥 大家觉得遇到这种奇葩事 光开除保安够不够？物业该不该担责赔偿？
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