前期物业管理合同由谁签订，前期物业管理合同备案流程
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前期物业管理合同的期限
物业服务是小区管理的重要环节，而前期物业服务合同通常由开发商在项目交付时选聘物业公司签订。当合同到期后，业主和物业公司应如何依法处理？以下是关键步骤和法律依据：
✅1. 合同到期后的法律效力**
根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同期限届满，若业主大会未决定续聘或选聘新物业，原合同可继续履行，但转为**不定期合同**，任何一方有权提前60日书面通知解除。
✅ **2. 业主大会的决定权**
《民法典》明确规定，业主有权通过业主大会决定是否续聘原物业或公开选聘新物业。若决定更换，需提前告知原物业，并依法进行招标或议标。
✅ **3. 物业交接与资料移交**
如不再续约，原物业应按照《物业管理条例》规定，在合同终止后**15日内**移交物业管理用房、业主资料、公共设施档案等，确保平稳过渡。
✅ **4. 过渡期管理**
若新旧物业交接出现空档期，业主委员会或街道办可临时托管，避免小区管理真空。
**总结**：前期物业合同到期后，业主大会应主动行使权利，依法推进续聘或选聘流程，确保物业服务无缝衔接，维护业主共同利益。
前期物业管理合同范本
齐鲁网·闪电新闻11月15日讯 11月15日，滨州市政府新闻办举行《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》政策吹风会，邀请滨州市住房和城乡建设局党组书记、局长朱臣，滨州市住房保障和房产服务中心支部书记刘春杰，滨州市住房保障和房产服务中心支部委员、副主任许可，介绍《意见》相关情况，并回答记者提问。
刘春杰介绍，前期物业管理中，前期物业服务合同是重要内容之一。《关于进一步加强和规范住宅小区前期物业管理的意见》对前期物业服务合同的签订和履行做了多项规定。建设单位和前期物业服务人应当自中标通知书发出之日起30日内，订立书面前期物业服务合同;建设单位和前期物业服务人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。前期物业服务合同期限由建设单位和前期物业服务人约定，最长不超过五年。
前期物业服务人应当按照合同约定履行权利与义务。不得向他人整体转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让，也不得将全部物业服务一并委托给他人。前期物业服务人按照合同约定或经建设单位同意，可以将中标项目的部分专项服务业务委托专业性服务企业实施。受托方应当具备相应的资格条件，并不得转委托。
建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照《滨州市住宅物业管理条例》第22条有关规定，将与前期物业服务人签订的前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和设施设备相关清单等资料报项目所在地县(市、区)物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为房屋买卖合同约定的内容。县(市、区)物业主管部门将上述相关备案资料推送至街道(乡镇)和有关部门，实现信息共享。
物业项目承接和查验严格按照《山东省物业管理条例》第19条、《滨州市住宅物业管理条例》第26条、《滨州市物业承接查验实施细则》规定执行，并接受县（市、区）物业主管部门、街道（乡镇）的监督，发现存在质量问题的，建设单位应当及时整改。
为推动《意见》更好落实落地，经调研论证、起草、公开征求意见、合法性审查等环节，市住建局、市市场监管局联合印发了《滨州市前期物业服务合同（范本）》，将《意见》中对前期物业服务期限、各种情形下前期物业企业更换、退出程序等规定纳入其中，全面契合《意见》内容要求，目前已于11月1日正式启用，有助于进一步维护合同双方合法权益。
闪电新闻记者 陈帅 滨州报道
前期物业管理合同无效的案例
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
网友咨询：
前期物业服务合同对业主是否具有法律约束力？
张海妮律师解答：
前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
张海妮律师补充：
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
张海妮
云南峻华律师事务所律师。毕业于云南大学法学院，擅长民商事纠纷的处理，担任多家企业法律顾问，效率优先、专业优先、服务优先。
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来源：最高人民法院(2022)最高法民再223号民事判决书的裁判要旨
“部分业主在与开发商签订商品房买卖合同时，在合同中约定排除前期物业服务合同，期望不接受特定物业服务企业的服务。但这种约定对物业服务企业不具备法律效力。”前期物业服务合同是新建小区在业主大会成立并选聘新物业企业之前，维持小区物业服务正常运行的重要保障。建设单位在售卖商品房时，代表全体业主与物业服务企业签订此合同，目的是确保小区交付后能及时获得基本物业服务。部分业主在与开发商签订商品房买卖合同时，在合同中约定排除前期物业服务合同，期望不接受特定物业服务企业的服务。但这种约定对物业服务企业不具备法律效力。个别业主的单独约定，无法突破前期物业服务合同对全体业主的普遍约束力。如果以商品房买卖合同为依据不缴纳物业费，或将承担违约责任。
虽然前期物业服务合同约束业主，但它与业主大会及业主委员会依法选聘物业企业所签订的合同，在诸多方面存在不同。从合同签订主体看，前期物业服务合同由建设单位与物业企业订立，业主未直接参与；而业主大会选聘的合同，业主是直接参与者。价格协商方面，前期物业服务合同的价格确定缺乏足够的竞争性与公开性，公众认知度和业主接受度较低，合同终止条件与程序也和业主大会选聘的合同有别。
“考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同的生效，而业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同”，由于单个业主和业主团体在前期物业服务合同签订时无法参与协商谈判，如果完全按照合同单价计算物业费，可能引发利益失衡。
比如，建设单位为降低成本，可能与物业企业签订低价低质服务合同，业主入住后会发现服务质量不佳。在此情况下，若单纯依据合同单价计算物业费，对业主有失公平。所以，物业费计算应以前期物业合同约定的标准数额为基础，结合小区实际服务质量、周边类似小区物业费标准以及物价变动等实际情况综合判定。如此，既能保障物业企业合理收益，又能让业主所付物业费与所得服务相符，实现双方利益平衡。
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作者介绍张律师，执业律师，熟悉民商法律体系和诉讼规则，能够准确地将法律专业知识与实践相结合。擅长企业法律顾问、经济纠纷、民商事谈判。
同时，也成功办理过数百件刑事案件，获得良好的辩护效果。始终秉承正直诚信、认真严谨、坚持不懈、尽职尽责的原则。
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#取消物业实行居民自治，你同意吗##物业的存在符合民心吗#
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