抵押财产折价，抵押财产转让抵押权不受影响怎么理解
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抵押财产转让
辛刚作
本报记者 陶玉琼 实习生 周恒宇
核心提示 学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押
现实生活中，为了保障债权人的债权得以实现，债务人或者第三人常常会以抵押作为担保方式，但并不是所有的财产都是可以抵押的。那么，哪些财产可以抵押，哪些财产不得抵押呢？民法典对此作了细致规定。
【典型案例】
案例一：某公立医院为经营发展需要，向自然人周某借款2000万元，并以该医院一台核磁共振检查机器作为抵押，签订了抵押合同。合同签订后双方当事人未办理抵押登记。后该医院未按时还款，周某向法院起诉，要求对医院提供的抵押物享有优先受偿权。
案例二：甲为了营利，开办了一家幼儿园，后为了购买幼儿游乐设施，以幼儿园的校车作为抵押，向乙借款50万元。后因经营不善，幼儿园倒闭，无法偿还借款，乙将甲诉至法院主张实现抵押权，甲以自己不具有担保资格为由主张担保合同无效。
【法官说法】
西安市中级人民法院民一庭法官 高喜平
“抵押是指抵押人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押人可以是债务人，也可以是第三人。”高喜平表示，抵押作为一种常见的债权担保方式，对于经济市场的稳定和发展具有重要意义，民法典对于抵押物范围的规定，具有一定的时代意义。
对于抵押财产的范围，民法典第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一） 建筑物和其他土地附着物；（二） 建设用地使用权；（三） 海域使用权；（四） 生产设备、原材料、半成品、产品；（五） 正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六） 交通运输工具；（七） 法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”这一条明确了可抵押的应该是抵押人有权处分并且可以依法流通、转让的财产，包括动产、不动产和不动产权利3类，增加了“海域使用权”的抵押，同时采用兜底条款赋予了抵押财产很宽泛的定义，只要法律、行政法规未禁止的财产，均可进行抵押。另外，相较于之前的物权法，民法典删除了“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”的规定，但是在第三百四十二条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权，这意味着符合一定条件的农村土地经营权可以抵押。
民法典明确了可以抵押的财产范围，也划定了抵押权的红线。民法典第三百九十九条规定：“下列财产不得抵押：（一） 土地所有权；（二） 宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三） 学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四） 所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五） 依法被查封、扣押、监管的财产；（六） 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”高喜平分析，这一条主要是对一些特殊财产的抵押权设置进行了限制。首先，土地所有权不得抵押，这是因为我国土地依法归国家和集体所有，个人不得处分。同理，依据土地管理法相关规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，这些集体所有土地的使用权就不得随意抵押。其次，对于具有公益性质的教育设施、医疗卫生设施等，法律不允许设置抵押。再次，当财产所有权、使用权不明或者有争议，或者财产已被依法查封、扣押、监管时，抵押人对财产的处分权有瑕疵，如果此时设定抵押，则无法保障债权人债权的实现，也就背离了抵押权设定的初衷，所以法律进行了相应限制。最后，以“法律、行政法规规定不得抵押的财产”作为兜底条款，让保障更为周全。
“案例一中双方抵押担保合同无效，但是案例二中，乙可以就幼儿园校车进行优先受偿。”高喜平解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六条规定，以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：（一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。据此，案例一中，由于该医院属于以公益为目的的非营利性机构，其设立抵押的核磁共振检查机器为医疗卫生设施，周某是不能对该抵押物主张进行优先受偿的。但是案例二中，甲的幼儿园是以营利为目的的营利法人，依据司法解释的规定，法院不会支持甲以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的请求。
来源： 陕西日报
抵押财产折价或者拍卖变卖后其价款超过债权数额的部分
抵押，也就是担保物权，以物担保债权，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务时，债权人有权就该财产优先受偿。抵押最重要的是抵押物，哪些财产可以设定抵押，对抵押权的实现很重要。民法典实施后，哪些财产可以抵押，哪些财产不得抵押？《民法典》从“可以抵押”与“不得抵押”两方面进行规定
01
可抵押的财产范围
1
可抵押财产应具备要件：抵押人对该财产应有权处分，抵押财产可以流通、转让，且具有独立性。
2
可抵押的财产包括：不动产、动产、不动产权利三类。
不动产：1.建筑物和其他土地附着物；2. 在建物，指正在建设的建筑物。
动产：1.生产设备和原材料、半成品、产品等；2.交通运输工具；3.在建船舶、航空器。
不动产权利：1.建设用地使用权；2.农村土地经营权；3.海域使用权。
其他财产：《民法典》采用兜底条款，“法律、行政法规未禁止抵押”的其他财产，也就是赋予了抵押财产很宽泛的定义，只要法律、行政法规未禁止的财产，均可进行抵押。
3
增加了“海域使用权”。
根据《海域使用权登记办法》，海域使用权可以抵押登记。
4
“农村土地经营权”可以抵押。
法律依据：
《民法典》第三百九十五条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
《民法典》第三百四十二条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
02
不得抵押的财产范围
1
不得抵押的财产范围：
（一）土地所有权，我国土地归国家和集体所有，不得处分。
（二）宅基地和自留地、自留山等集体所有土地的使用权。《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
（三）公益设施（教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施）；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）被依法查封、扣押、监管的财产。查封、扣押财产，意在限制被查封人、被扣押人对财产权利的行使，权利受限。
（六）其他不得抵押财产。兜底条款，其他“法律、行政法规规定不得抵押”的财产。
2
物权法规定耕地不得抵押，《民法典》予以了删除，主要是为了适用“三权分置”后土地经营权流转的需要。
3
教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施能否抵押？不得抵押如何理解？
以公益为目的“事业单位、社会团体”的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押，《民法典》改为了以公益目的成立的“非营利法人” 的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。
（一）主体公益性：根据《民法典》规定，为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人，为非营利法人。非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。因此主体表述发生了变化，而且注意，这里的非营利法人以公益目的成立的，不包括营利法人以及其他非公益的非营利法人。《民法典担保制度解释》亦规定，登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效。
（二）设施公益性：学校、幼儿园、医疗机构等所有的设施包括公益设施与非公益设施，教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施等公益设施不得抵押，不包括非公益设施。
（三） 无效的两个例外情形
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保制度解释》）规定了公益设施抵押的两个有效例外：
1、在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；
2、公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权，也就是非公益设施设定抵押有效。
（四）自然资源部不动产抵押新规——不动产抵押范围
最新颁布的《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号）中对依法确定不动产抵押范围规定：学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。
与《民法典》比较，增加了为公益目的成立的非营利法人增加了养老机构，公益设施增加了养老设施。并明确不得抵押的不动产，不得办理不动产抵押登记。
法律依据：
《民法典》第三百九十九条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《民法典担保制度解释》第六条：以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是有下列情形之一的除外：
（一）在购入或者以融资租赁方式承租教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施时，出卖人、出租人为担保价款或者租金实现而在该公益设施上保留所有权；
（二）以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。
来源：律叮咚
抵押财产优先受偿是什么意思
来源：找法网
是不是所有的财产都能抵押？抵押合同能够口头约定吗？找法网小编就来告诉你
抵押权，是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，于债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该财产变价并优先受偿的权利。提供担保财产的债务人或者第三人成为抵押人，而享有抵押权的债权人称为抵押权人。
一、如何设立抵押权？
设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
虽然抵押合同的成立需要书面订立，口头约定是不行的，但是，假如抵押人做出了履行口头约定的行为，也可以认定为抵押合同成立，比如：债务到期后，抵押人和抵押权人对抵押权的实现方式达成协议，我们也认为抵押合同成立了。
二、不得抵押的财产
《物权法》和《担保法》不仅规定了可用于抵押的财产，而且还规定了不得用于抵押的财产。根据《物权法》第１８４条的规定，下列财产不得抵押：
１．土地所有权。（不可流通）
２．耕地、宅基地、自留地、自留上等集体所有的土地的土地使用权，但法律有特别规定的除外。（集体土地使用权不可流通）
集体所有的土地使用权不可以抵押，但是有如下两种例外情形：（１）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，可以抵押；（２）乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，但是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押，但在未来仍不能改变土地使用权的性质。
３．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
此种情形是为了公共利益而设。但是需要注意，担保法解释第５３条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”
４．所有权、使用权不明或有争议的财产。（抵押是处分行为，此种情形是由于处分权之欠缺）
５．依法被查封、扣押、监管的财产。（此种情形所有人丧失了处分权）
６．以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
７．当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。但农作物抵押有效。
８． 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。（如《宗教事务条例》第五十四条 宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。）
抵押财产是否属于破产财产
前言
民法典关于抵押制度的重大变化之一，就是提高了抵押资产转让的自由度，转让的法定限制少了，但是需要注意的是除外条款，即当事人另有约定的除外，法定限制少了，还可以通过约定限制。
如果当事人约定了禁止或限制转让抵押财产的条款，抵押人违反约定转让的话，订立的抵押财产转让合同是否有效？交付行为或物权变更登记是否产生物权变动的效力？今后进行抵押法律行为需要注意些什么呢？
法律规定
原《物权法》规定：
第一百九十一条 【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
现行《民法典》规定：
第四百零六条 【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
现行《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释担保制度司法解释》（下称“担保制度司法解释”）规定：
第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
法律解析
一、如果当事人没有“另有约定”：
1、抵押财产的转让自由度将大大提高，抵押人无需提前征得债权人的同意即可转让抵押财产，取得转让价款。这大大提高了抵押财产的流动性，有利于提升社会经济活力，同时，抵押权不受影响，抵押财产仍旧为债权人的债权提供担保功能。
2、为了平衡债权人利益，法律也规定，在特殊情况下，抵押权人可以要求就转让价款提前获得清偿或提存，但需要证明抵押财产转让可能有损抵押权。现实来讲，抵押权人要想证明这一点并不容易，因为抵押属于物的担保，一般情况下，和所有权人是谁关系不大，当然，如果所有权人的属性或特征对抵押物价值有影响，抵押权人就可以提出提前偿债或提存。
二、如果当事人约定禁止或限制抵押财产转让：
是否将“禁止或限制抵押财产的约定”进行公示登记，将成为影响物权变动效力的关键点，但无论是否登记，都不影响转让合同的效力。
根据民法理论，公示登记一直是判断相对人是否善意的一个关键因素，经过公示登记，即推定相对人已经知晓登记信息，即已知晓，就不属善意相对人，可以产生物权上的对抗效力，既然“禁止或限制抵押财产的约定”已经进行了公示登记，受让人在主观上属于知道或应当知道，因此，即使抵押财产已经交付或过户登记，抵押权人也可以主张不发生物权效力，即抵押财产物权仍归抵押人所有，即担保制度司法解释中的“抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持”。
至于转让合同的效力，因为判断合同是否有效需要严格按照民法典总则第六章第三节的规定来认定，即使“禁止或限制抵押财产的约定”已经进行了公示登记，也不能构成合同无效的事由。另外，民法典已经明确，无权处分合同应属有效，基于“举重以明轻”的逻辑，转让合同也属有效，这样，受让人可以根据转让合同向转让人主张违约责任。
几个小提醒
1 合同约定变得尤其重要。抵押权人与抵押人可以就是否禁止或限制抵押财产转让进行协商，并将协商内容写入合同中。
2 抵押权人在考虑是否禁止或限制抵押财产转让时，应关注抵押人属性对抵押财产价值的影响。
3 在获悉抵押财产转让时，如果能证明“可能”有损抵押权，而非一定有损抵押权，可以要求抵押人提前清偿债务或提存。
4 抵押权人在进行抵押登记时要注意是否将“禁止或限制抵押财产转让的约定”进行登记，这将直接影响抵押财产转让的物权变动效力。
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作者：孙俊霞
来源：法务CLUB
编辑：石 慧
审核：傅德慧
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