商品房预售制度全面取消是什么意思，商品房预售制度开始于哪一年
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商品房预售制度
本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
今年年初曾热议的“取消预售制”，如今改革方向已经初定。
7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（下称《决定》）发布。在房地产相关领域，明确要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这也给全国两会期间关于当前是否应该取消预售制的讨论给出了一个较为明确的方向：改革，而非直接取消。
在中国房地产高歌猛进的30年间，预售制被普遍认为是房地产企业“高周转”模式的前提，助推了房价上涨。而自从2021年房地产行业出现下行以来，部分项目资金链断裂，开发商挪用预售监管资金的行为屡屡爆出，也引起了舆论对这一制度的根本性反思。
“商品房预售制的改革是一个渐进的过程，要采取逐步过渡的模式，逐步由预售向现售转型。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，这一转型对行业和市场的冲击还是比较大的，目前开发商通过预售尽快回笼一部分资金，仍然是解决资金链压力的一个很重要的手段。如果直接转为现售，在前端销售下滑、房企缺少融资支持的情况下，将对已经明显下滑的供地和开工投资形成更大程度的冲击。
告别预售，市场“用脚投票”
自2021年房地产市场进入下行阶段以来，取消预售制的呼声渐高，所见即所得成为市场需求的最新特征。与此同时，在整体房地产销售中，市场开始“用脚投票”，现房、二手房销售的比例正在逐渐上升。
一方面，二手房市场的份额在逐渐超过新房。CRIC数据显示，2023年重点30个城市全年一二手房成交总规模达到3.43亿平方米，其中，一手房成交16135万平方米，较2022年微降3.3%；二手房成交18099万平方米，同比增长33%，成交规模创新高，占比53%首次超过了新房；另一方面，新房市场中现房的比例正在上升。国家统计局数据显示，近三年来，我国的现房销售面积占比从13.0%上升至22.5%，期房销售连续出现下降。
在市场的倒逼下，最近两年间，官方多次表态推行商品房现房销售。2023年年初的全国住房城乡建设工作会议，提出有条件的地方可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位；2023年6月，住建部部长倪虹会见中国银行负责人时，提出要改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点；2024年2月底举行的城市房地产融资协调机制工作视频调度会议又强调，要有效支持现房销售，稳定市场预期；3月，在两会期间举行的民生主题记者会上，倪虹又明确指出要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。
而此次，《决定》再次提到了改革商品房预售制度。易居研究院研究总监严跃进向《华夏时报》记者指出，在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，将会有系统性政策出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域。
多地开展试点，难点在哪？
据不完全统计，自2023年6月以来，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市明确公开支持现房销售试点。而实际上，无论是否公开表态，从销售端来看，由于期房的销售难度高于现房，大多数项目现房销售已是许多城市里不争的事实。
然而，从开发端来看，从拿地到销售直接转向现房销售模式仍然存在着不少难点。克而瑞研究中心2024年1月底发布的一份研报显示，上海、深圳率先已有个别地块进行了现房销售的试点，其中上海的项目总体量较小，一次性推出后迅速售罄，但项目从拿地到开盘经历了6年时间，开发周期较长；深圳的项目2019年11月首次开盘时楼市高热状态，后续又出台了限购限贷加码政策、推出二手房参考价政策等，导致后期项目销售受到较大的影响。
该研报认为，现房销售制度对两类企业相对更加“友好”，一类是运营实力与资金实力并重的国央企，第二类则是在过去一轮上升周期中并未高速扩张、杠杆率可控、专注地方市场的“小而美”开发商。因此其指出，现房销售制度的推行难以快速、全面铺开，只能通过以点带面的方式逐步试行，且需要实力强劲的国央企作为表率，而其他的民企和中小房企也需要尽快转换思路，适应未来新制度下的运营方式的转变。
李宇嘉认为，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，向现售转型模式本身也是在探索房地产新的开发模式。近年来由于期房不受市场欢迎，开发商通过预售加杠杆融资的必要性下降了。随着白名单融资协调机制全面落地，只有合规项目才能获得融资，而且合规项目一定能获得合理的、足额的融资，通过预售实现高周转的必要性也下降了。未来预售和现售两种模式将并存，预售房开发主要是加强资金监管，现售房开发则会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有一定扶持政策。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
商品房预售制度是谁提出来的
下一步会鼓励现售房开发，还会从土地出让、规划报建、融资和交付等方面出台扶持政策。商品房销售从预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。
于帅卿/发自北京
商品房预售制度改革，再次成为热议话题。
7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。其中提到，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这一改革预期引发市场关注。
商品房预售制度起源于香港。上世纪90年代，在内地城镇化进程初期，商品房供给出现短缺现象，借鉴香港的“卖楼花模式”，内地逐渐开始预售模式试点。1983年，深圳率先开始商品房预售试点，1986年上海跟进；1994年，正式在法律层面确认了商品房预售制度。
该模式提出楼房在建成之前进行销售，同时将每层住宅按单元进行单独销售，这样不仅有利于增加住房供给，亦降低了商品房购买门槛，推动房地产行业快速发展。
值得关注的是，在预售制度下，购房者需要先缴纳购房首付并进行按揭还款，项目竣工后才可以收房，但自内地预售制推行以来，商品房项目不能顺利交付的问题时有发生，虽然各地对开发企业预售资金等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。
现房销售呼声渐起。在这一模式下，购房者可以在购房前直接查看房屋实物，降低购房风险，更好地保障购房者权益。相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。
2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议就曾指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”
事实上，近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验，北京市、福州市、绍兴市及山东省、河南省、安徽省、四川省等均提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。
其实，我国对于现房销售尝试从未止步。早在2005年，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提出过“考虑取消房屋预售制度”，2010年，南宁市成为全国取消房地产商品房预售制度的试点城市，后政策未能落地；此后，南京、苏州等城市推出要求现房销售的地块。2020年3月，海南要求全面实行现房销售；山东也在《山东住建事业发展“十四五”规划》中明确提出，“从严掌控新建商品房预售许可条件，逐步提高预售条件，鼓励有条件的地方或项目推行现房销售”。
当前，房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式也正在加快构建，稳步推进预售制改革也正当其时。那么，商品房销售制度下一步改革的路线、方向、内容会是什么？如何评价商品房预售制度的功与过？改革将给房地产行业、市场带来哪些短期、长期的影响？将会对房地产企业产生哪些冲击和影响，房地产企业要如何应对？对于上述问题，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，中指研究院市场研究总监陈文静，中指研究院企业研究总监刘水一一进行了分析。
预售制改革或仍将循序渐进
中国房地产报：从这次决定提到改革商品房预售制度来看，将为房地产发展提出新的方向，你怎么看待这件事情？
崔光灿：关于住房制度改革是一个系统性、整体性的安排，改革商品房预售制度是建立房地产发展新模式的一个重要环节或着力点。改变过去以“高负债、高周转、高杠杆”为特征的开发模式，形成预售与现售相结合，销售与租赁供应相结合模式是未来房地产发展新模式的一个重要特征。在销售商品住房方面，结合当前房地产供需关系发生的重大变化，从为购房人提供好房子、放心房的角度，将适用于以前旧模式的销售方式作为改革的内容是有针对性的。
李宇嘉：商品房销售逐步由预售向现售转型一方面有市场基础，根据克而瑞统计，重点城市目前的现售房已经占到30%；另一方面，2023年以来，期房销售下降，现房和二手房销售增长，意味着市场需求的新特征是所见所得、立马就住。随着越来越多的购房者开始倾向于购买现房，这在一定程度上倒逼开发商转向现售模式。同时，近年来，期房不受欢迎、卖房难，开发商通过预售加杠杆融资的必要性下降了，包括在全面落地白名单融资协调机制后，只要是合规项目一定能获得合理、足额的融资，通过预售高周转的必要性也下降了。
陈文静：近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一，住建部此前就已明确“有条件的区域可以进行现房销售”，截至目前已有多地试点现房销售，本次决定强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，或意味着未来预售制改革进程将加快，取消预售制或是大势所趋。
中国房地产报：下一步，你认为商品房预售制度改革的路线、方向、内容等会是什么？
崔光灿：我认为，商品销售制度的改革，一是会根据不同城市的供需关系、开发模式而采取的多元化的销售方式，不一定要完全取消预售制，一定是完善预售制，增加预售中开发企业的责任，防范烂尾楼等。二是推行现售制，使购房人所见即所得，减少预售后的纠纷等。三是结合以旧换新的实施，进一步探索定金制，在购房人锁定房源的同时，未交房之前，住房的建设责任和风险仍由开发商承担。
李宇嘉：下一步会鼓励现售房开发，还会从土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。商品房销售从预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。
陈文静：房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自银行开发贷等金融支持，一部分来自预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整或是未来政策研究的方向。另外，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。预售制改革或仍将循序渐进，全面取消商品房预售制度仍需要一定时间。
倒逼房企建设“好房子”
中国房地产报：如何评价商品房预售制度的功与过？
崔光灿：商品房预售制度是适用我国住房建设总量不足、需求快速增长下的销售模式，也与以前的房地产开发模式相适用，对加快住房建设和供应起到了重要的推动作用。但在新形势下，住房供需关系发生变化，房地产开发模型要转型，因此，改革和完善商品房预售制度成为重要内容。但预售制度在匹配供需关系、有效满足购房需求等方面还是有一定优势，不同城市可以因城施策，决定采用哪种销售方式为主。
李宇嘉：商品房预售制度本身并无问题，关键在于如何加强监管和适时推进改革。预售制度最初的设计是为了解决房地产开发过程中的资金问题，尤其是在大规模推进城镇化、工业化的背景下，它有效地缓解了开发商的资金压力，促进了房地产市场的快速发展。如果没有预售制度，现房销售成本太高，房价也会被拉高，这是很有可能的。
预售制度借鉴了香港的“楼花模式”，但香港预售资金监管非常严格，开发商如果不能按时交付，之前的资金是不能使用的。内地的预售制度在当前房地产行业告别快速城镇化、大规模建设的时候，监管上的漏洞逐渐显现，导致了一系列问题，如烂尾楼、货不对板、交付延期等。
随着房地产市场的不断发展和成熟，以及消费者对房屋品质要求的提高，预售制度逐渐显露出其局限性。由于预售制度在房地产市场中的根深蒂固，以及对开发商和购房者双方的影响深远，因此改革不能一蹴而就，需要逐步推进，通过政策引导、市场调节等多种手段，逐步实现预售向现售的平稳过渡。未来一段时间，预售和现售将并存发展，并逐步向现售过渡。
中国房地产报：商品房销售制度的改革将会给房地产行业、市场会带来哪些影响？
崔光灿：商品住房预售制度的改革预计是不同城市试点、逐步推行的过程，不会一刀切式的暂停预期制度，所以对市场的短期影响和冲击应该不明显。只是改变了预期，改变了供需匹配的方式。从长期看，更有利于适应房地产开发模式转型，更有利于老百姓买到好房子。
李宇嘉：商品房销售从预售向现售的改革将是中长期的，这个影响也将会是比较缓慢的。为了支持预售制向现售制改革，政府会通过在供地制度上，如降低地价、优化规划报建流程等措施来降低开发商的资金压力。此外，进入“白名单”的合规项目将更容易获得银行融资支持，这有助于降低开发商的融资成本，提高融资效率。这样的情况下，商品房预售制度改革对房地产行业产生的影响就比较小。
陈文静：短期来看，全面实行现房销售将对市场供应能力造成影响，并对开发商资金实力以及地产金融支持模式提出更高要求，目前来看并不是全方位推行现房销售制度的合适时机。一是全面现房销售将对新房供应、地方财政带来影响。当前，市场供需环境并未得到明显改善，部分城市的商品房库存并不充足。在此背景下，一旦全面实行现房销售，在目前库存去化完成后，房地产市场将面临一定时间的供给断档期，造成供需结构的失衡。当前开发企业资金压力仍较大，经营性现金流相当一部分来源于商品房销售回款，短期内全面取消预售制将使开发企业资金压力进一步加重，加速企业风险暴露。
二是现房销售需要银行等金融机构转变资金支持模式。预售制度下，开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构如何更好地给予企业资金支持的同时，降低自身资金风险也很重要。
中国房地产报：房地产企业要如何应对？
崔光灿：企业是行业的基本细胞，行业发展模式转型首先要求企业在住房开发、建设、供应上进行转型，与之相应的是企业的融资模式转型，改变过去仅依赖短期开发贷、债券等融资模式，要探索增加长期持有物业信贷和资产证券化产品等，更加注重现金流和财务风险管理，变大开发模式为有针对性的精品开发、供需适配的好房子开发。
李宇嘉：预售制度改革对房地产企业产生的影响在短期内，对于产品品质不过硬、品牌信赖度不高的企业而言，资金压力将显著加大。现售制度要求房企在房屋实际交付前自行承担全部开发成本，这相比预售制度下的预售款回笼模式加大了房企的现金流需求，对于资金储备不足、融资渠道有限的企业而言，这一变化将直接导致其资金压力剧增。
在商品房预售制度改革背景下，也将倒逼房企更加注重产品品质、品牌建设，通过提升品牌知名度增强市场竞争力，房企也必须要确保房屋能够按时按质交付给消费者。为了打造符合市场需求的产品，房企必须加强需求调研工作，通过深入了解消费者的需求和偏好，精准地把握市场趋势和变化，为产品研发和营销策略的制定提供有力支持。
刘水：第一，将改变房地产开发融资模式，“白名单”融资将常态化运行，房企也要加快适应融资协调机制白名单融资环境，适度融资，保持负债规模、负债率在合理水平。
第二，改革商品房预售制度，现房销售将逐步增加，房企要合理安排资金节奏。预售不会一蹴而就，但预售会逐步增加试点、逐步铺开，如果取消预售，房企开发项目的资金铺排、成本核算等均会发生明显变化，房企要提前着手调整经营节点，逐步适应现房销售。
商品房预售制度正式取消
澎湃新闻记者 李晓青
商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。
为了防止开发商因资金断链或者卷款跑路导致商品房项目烂尾，对购房者造成重大损失的风险，预售资金的监管一直是监管部门的重点监管方面。
所谓的商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，该账户属于银行，账户内的资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。也就是说，房地产预售资金不直接划转给房地产企业，而是由房地产行政主管部门和银行以及担保机构三方进行控制，资金账户隶属于银行。当预售房查验无误或者过户后银行会将资金划转给房地产企业，否则就划转给购房者。
据澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解，事实上从全世界范围来看，住房预售制度并不是一个十分普遍的现象。即使目前有多个国家存在着房屋预售制，在采取售卖期房的同时也都伴随着各自一套严格的监管保障措施。
在英国购买期房时，买卖双方会各有一名律师，双方律师会直接沟通来确定所有交易细节，包括：合同、房产、证件、资金等，只有在律师确认所有细节安全无误的情况下，买卖双方才会根据律师要求先付首付交换合同，再付全款来过户房屋完成交易。
仲量联行国际住宅部的负责人对澎湃新闻表示，在英国购买期房时，通常每一个项目都有一个付款规定的时间。“比如第一期付款是合同签订后一个月，第二期付款可能是半年后，或者一年后，然后最后交房时间前6个月办单款，办下来贷款后把剩余部分付掉。”
英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时支付房款的余额部分。
在美国，大部分的房产都是现房销售，而且在交房之前无法从购房者处拿到资金。开发商需要先和买家达成预定意向，而通常要有一半上的房屋被预定之后，开发商才能从银行获得建筑贷款，然后开始建造房屋。买家在初期支付的订金约为房屋总价的3%，这部分的资金由第三方保管，开发商无法获取。在项目动工之后，开发商要把所有的文件交给买家，如果买家在反悔期内没有提出解约，双方才会签订正式的购房合同，买家支付首付款，支付比例大概在10%-20%。但为了防止开发商挪用买家的购房款用于非开发项目，法律通常会要求这部分资金由第三方代管，在房屋封顶完成交付之后，开发商才能获取购房款。
而日本则是开发商和买家在签订预售房的交易合同时，开发商需要向金融机构申请买家定金的保险或者担保，金融机构要将担保书或者保险的保证书交给买家。
德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。
具体来看，开发商在项目获得政府批准之后才可以开始销售房屋。但是买家在购买预售房之后并非像中国一样在支付完部分首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。
如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。
法国对于买家预付款的监管与美国和德国的做法类似。在买家和开发商签署购房合同之前，开发商不可以挪用、转让或者扣押定金，购买预售房时根据工程进度分期付款。
据海外一房产中介对澎湃新闻介绍，在法国购买预售房的话，如果该工程不超过一年，买家可预付房屋总价的5%；如果工程达到2年，买家需要支付房屋总价的2%，超过两年的则不用支付定金。而且买家在支付预售房的房款时必须分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封顶交到70%，所有的基本建设工程结束之后交到95%，在房屋交付之后缴清余下的5%。
值得一提的是，这最后5%的款项主要是为了保证在交付房产发生纠纷时，用作抵押金以保证开发商按照规定执行合同，此外，开发商在交付房屋一年之内，要保证所建的房屋处于良好的状态。
实行按施工进度分期支付房款的国家还有新加坡。
在新加坡，开发商只有在获得政府批准的建房计划和销售许可之后才可以售卖期房。买家的购房定金和房屋贷款必须存入银行的专属项目资金账户，账户的所有提款都必须与房屋建设相关。在支付进度方面，双方签署房屋购买合同后，买家总共支付的预付款比例为20%，完成地基后再付10%，整体框架完成后交10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等等完工时再交20%，无人占用新房后交付25%，最后确认所有项目建成后交15%。
和中国的期房售卖相比，中国房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度。从开发商的角度来看，这不仅降低了房地产企业的资金成本，而且还提高了其资金运行效率，为后续扩大规模提供持续的资金。
但需要指出的是，预售资金监管仍存在漏洞，有些烂尾楼项目的开发商就是与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于非建设项目，从而导致无法交付房屋，产生了烂尾楼。
有分析人士对澎湃新闻表示，加强预售资金账户的监管不仅可以强化房企抗风险能力，达到“良币驱除劣币”的效果，更体现各地对防范“烂尾楼”重视程度加强，对于保障购房者合法权益具有积极作用。
责任编辑：刘秀浩
校对：刘威
商品房预售制会取消吗?
澎湃新闻记者 计思敏
商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。
近期，房地产行业风波不断，个别房地产企业潜在风险不断曝出，据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，截至目前，已有浙江杭州、重庆、浙江湖州、江苏东台、河北石家庄灵寿县、湖南永州等地发布“购房风险提示”，其中有提示指出，购房者切勿贪图打折诱惑，避免陷入重大风险，如开发企业收取购房款，长时间不签订正式《商品房买卖合同》和不进行网签，可能造成”一房多卖”、“延期交付”、“停工烂尾”等风险。
那么，在房地产预售制度下，房企一旦出现经营困境后，购房者如何保障自身利益？若房企出现破产等情况，购房者对房屋或已付房款是否享有“取回权”呢？对此，澎湃新闻专访北京盈科(杭州)律师事务所党总支书记/股权高级合伙人陈少军以期给出专业的解答。
1．在房地产预售制度下，预售商品房购买时应注意的事项有哪些？
答：首先，购房者在签署书面材料之前需要确认这个楼盘的开发商已经取得了《商品房预售许可证》。如果尚未取得，开发商通常会通过第三方平台以签署认购协议等方式进行销售和收款。购房者在签字付款之前一定要就有关情况问问清楚。其次，在目前银行放贷趋紧的大背景下，不少开发商都面临着资金问题，预售合同签完后楼盘能否如期交付将会是购房者面临的最大风险。在此大背景下，选择大品牌、口碑好的房企开发的楼盘相对而言风险会小一点。
2．若所购期房的开发商出现经营困难，或已购商品房项目工程建设出现停工、烂尾等情况，购房者可采取哪些措施？
答：遇到这样情况，购房者能做的也只能是向开发商或销售经理以及其他渠道适时了解本楼盘的施工进度、停工原因以及何时复工等有关情况。在此，尤其要特别提醒广大购房者，如果不幸面临这样的状况，不要轻易选择打官司解除房屋预售合同并退还全部购房款，否则，即使赢了官司房子被退回去了但是购房款实际很难拿回来，到最后就是“赔了夫人又折兵”。
3．若已购商品房开发商出现破产，购房者对预售房屋或已付房款是否享有“取回权”？
答：依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条以及最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）项之规定，房地产公司破产后，尚未建成不满足交房条件的房屋，在客观上无法转移，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，属于特定物，若购房人已支付全款（含银行按揭贷款方式），则该房屋不属于破产财产，购房户有权行使取回权。如果购房者尚未支付全部购房款，则不适用上述规定，无法行使取回权。
4．若取消“预售制度”采取现房交易是否能减少楼盘烂尾或开发商跑路的情况，你如何看待商品房预售制度？
答：毋庸置疑，相比房屋预售，现房销售能够实现购房者即时拿到房屋，能够有效避免楼盘烂尾或开发商跑路的情况发生。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场发展息息相关，该项制度有效解决了开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题，提高了资金使用效率，加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过将近三十年的快速发展，伴随“预售制度”，同时出现的实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。在目前存量房销售屡创新高的楼市大背景下，“预售制度”是否还有存续的必要，是一个客观存在的争议极大的问题；但不可否认的是，开发商大概率是不希望取消这项制度的。
责任编辑：刘秀浩
校对：徐亦嘉
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