2016年12月26日李某与金河谷公司签订了《金河谷项目商品房认购书》，于2017年4月24日签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》、《金河谷南地块二期C区补充协议(高层)》及《金河谷南地块二期C区补充协议(高层)商品房买卖合同补充协议》。双方约定，李某购买金河谷公司开发的位于金河谷-金河谷南地块二期C区项目48栋24楼2405号房屋。商品房销售价为人民币733134元，付款方式为294134元是李彦瑾以自由资金支付，439000元向某银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。《四川省商品房买卖合同(预售)》里约定李某的通讯地址为：某自治区某盟电业局某供电分局。第十条第一款第一项约定：“除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的百分之二十向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)。”第三十六条约定：“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。”《金河谷南地块二期C区补充协议(高层)》第二页附件四第二条关于贷款方式付款的约定：“(1)买受人应当在与出卖人签订主合同后7日内，提交齐全部贷款机构所规定的应由买受人提供的按揭贷款资料，到贷款机构与其签订贷款合同并委托贷款机构将取得的贷款全部一次性转付至出卖人账户;否则，视为买受人违约，买受人违约，买受人按主合同第十条约定承担逾期付款责任(逾期付款金额为剩余全部购房款)。(2)买受人应当遵守贷款机构按揭的所规定并交纳相关费用，必须接受贷款机构的按揭资格审查，如审查不合格，买受人应选择补交资料、提高首付、更换贷款机构或一次性付款方式支付余款，合同不解除，且出卖人不承担任何相关责任。如买受人选择补交资料、提高首付的，买受人应当在审核不合格或出卖人通知发出之日起7日内补交齐资料或付清首付款差额并办理完毕贷款机构按揭贷款手续，与贷款机构签订按揭贷款合同;如买受人选择更换贷款机构的，应事先经出卖人同意，并从出卖人同意之日起7日选择出卖人认可的其他贷款机构且办理完毕相关贷款手续;如买受人选择一次性支付购房款余额的，买受人应当在审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内向出卖人一次性付清购房余款。在资料审查不合格或出卖人通知发出之日起7日内未对上述任何一种方式做出选择的，视为买受人选择一次性付款支付余额。买受人未按上述规定期限补齐资料或付清首付款差额或另行选定贷款机构并办理完毕贷款机构按揭贷款手续(与贷款机构签订按揭贷款合同)或未一次性付清购房余款的，视为买受人逾期付款，买受人按主合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。无论买受人是否按照上述第(1)、(2)款履行相应手续，买受人申请的抵押贷款应于签订主合同之日起30日内支付至出卖人账户，否则，视为买受人逾期付款，买受人按主合同第十条约定承担逾期付款的违约责任”。《金河谷南地块二期C区补充协议(高层)商品房买卖合同补充协议》第十三条第一款约定：“除主合同及本补充协议另有约定外，买卖双方均按照主合同的三十六条约定的方式通知相对方。以邮政快递、邮政挂号信方式送达的，投递后的第三日(成都市外的，第五日)视为送达日”。
后金河谷公司于2017年8月4日以顺丰快递的方式向李某在合同中约定的通讯地址邮寄了催收函，催收函里面载明：“请您于2017年8月9日前支付余款439000元及逾期应付违约金9614.1元”。金河谷公司于2017年9月20日以邮政快递的方式向李彦瑾在合同中约定的通讯地址邮寄了合同解除通知书，合同解除通知书里面载明：“从即日起我司与您解除买卖合同，并按照合同约定向您收取累计应付款20%，即146626.8元整的违约金”。李某剩余房款在某银行股份有限公司成都分行申请贷款未通过贷款审批。2017年12月8日李某将余下439000元购房款通过银行转账的方式转入金河谷公司账户。
一审法院认为，李某与金河谷公司签订《金河谷项目商品房认购书》、《四川省商品房买卖合同(预售)》、《金河谷南地块二期C区补充协议(高层)》及《金河谷南地块二期C区补充协议(高层)商品房买卖合同补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案争议焦点在于：一、李某在履行《商品房买卖合同》及补充协议过程中是否存在违约行为;二、金河谷公司是否对《商品房买卖合同》及补充协议享有解除权和是否行使了解除权;三、李某是否需要向金河谷公司承担支付146626.8元违约金责任。
关于李某在履行《商品房买卖合同》及补充协议过程中是否存在违约行为的问题。一审法院认为在合同中对余款的付款期限及违约责任进行了明确约定，合同的签订系双方真实意思表示，双方当事人均应受该合同的约束，所以对李某的抗辩理由不予支持，此条款不是格式条款。李某未按照合同双方约定的履行期限给付完毕购房款的行为构成违约。
关于金河谷公司是否对《商品房买卖合同》及补充协议享有解除权和是否行使了解除权的问题。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定和第九十六条第一款规定。”《四川省商品房买卖合同(预售)》第十条第一款第一项约定和《金河谷南地块二期C区补充协议(高层)》第二页附件四第二条中约定，李某应当把剩余购房款在签订主合同之日起30日内支付至金河谷公司账户，即2017年5月25日之前支付，但是李某截止一审法院受理该案件时尚未支付剩余购房款，已经逾期超过30日，金河谷公司享有约定解除权。且金河谷公司于2017年9月20日以邮政快递的方式向李彦瑾在合同中约定的通讯地址邮寄了合同解除通知书，根据双方约定，以邮政快递、邮政挂号信方式送达的，投递后的第三日(成都市外的，第五日)视为送达日，即2017年9月25日双方签订的关于涉案房屋买卖合同已经解除。虽然李某以其已经于2017年12月8日将剩余购房款通过银行转账方式转入金河谷公司账户，合同还能继续履行为由进行抗辩。但一审法院认为，此行为只是李某的单方行为，并且还是在合同已经解除后实施的。故，对其抗辩事由不予支持。
关于金河谷公司要求李某支付违约金146626.8元的问题。
一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定。且双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》第十条第一款第一项约定：“除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的百分之二十向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)。”李某未在约定履行期限内支付剩余购房款，按照合同约定应当承担违约责任。但，李某在一审庭审过程中抗辩其不存在违约行为，不应当承担违约金责任，其抗辩不承担违约金实质上就是对违约金约定过高请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，违约方主张违约金约定过高调整的前提是违约方给守约方造成实际损失，参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”的规定。本案中，李某未对违约金约定过高举证予以证明，金河谷公司对违约金约定合理也没有提供相应的证据。一审法院结合合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持金河谷公司主张支付违约金的请求，李某向金河谷公司承担支付违约金80000元的违约责任。
上述一审判决后，李某不服一审判决，依法提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
律师点评：商品房买卖合同纠纷案件，违约金的约定一直是买卖双方争议的焦点问题之一，尤其是开发商这一方，在买卖合同中竭尽所能的约定超高违约金，以最大限度维护出卖人的利益。但购房人对该违约金的约定有异议，就可以在法庭上大胆提出，只要出卖人没有证据证明该损失，法院一般会酌情调整该违约金的数额，以减少购房人的损失。
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