2017年6月6日，何某与王某签订《房产买卖合同》，约定何某购买温江某街道×号×幢×单元×层×号房屋，价格为146万，定金为2万元。并约定双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，违约方向守约方支付总房款20%的违约金。同日，何某向王某支付定金2万元。后中介鸿林公司陪同王某办理房产证时，江某明确表示不同意出售房屋，鸿林公司将该情况告知何某。2013年9月22日，王某、江某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，该房屋尚未办理房屋产权证书。何某向一审法院起诉请求：1.判令王某、江某向何某支付因房价上涨的损失60万元;2.判令王某、江某向何某返还定金2万元;3.判令王某、江某向何某支付违约金29.2万元。
一审法院经审理查明后认为：
1.何某和王某签订的房产买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效。但江某并未在该合同上签字，并明确表示不愿意出售该房屋，故该合同对江某不具有约束力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。在本案中，何某和王某均明知案涉房屋未取得房屋产权证书，仍就该房屋的买卖签订了房产买卖合同，均具有过错。该房屋系王某、江某共有，江某并未在房产买卖合同上签字，且在合同签订后明确表示不出售该房屋，该合同客观无法继续履行。
2.何某诉请返还定金2万元符合法律规定，法院予以支持。何某明知江某不愿意出售房屋的情况下，不采取有效措施防止损失扩大，而是继续等待，对房价上涨产生损失具有主观过错，故对何某诉请支付房价上涨的损失，法院不予支持。
3.关于违约金，王某擅自处分没有完全所有权的房屋是导致合同不能继续履行的主要原因，本应按照合同约定承担违约责任，但何某购买没有房屋产权证书的房屋，且未取得房屋共有权人的同意即签订合同，没有尽到审查义务，也具有过错。故法院酌情支持王某向何某支付约定违约金的60%，即1460000×0.2×0.6=175200元。
上述一审判决后，何某依法提出上诉，二审法院裁定驳回上诉，维持原判。
律师点评：1.夫妻共同房产的处置，必须经另一方明确表示同意确定方可处分，否则该处分财产的行为对另一方不产生法律约束力。2.未取得房屋产权证书即出售的房屋，即使按照法律规定双方签订的房屋买卖合同有效，但该房屋客观上也无法办理物权转移登记。
注：本文著作权属于张攀律师，转载请注明出处。如有其他法律问题需要咨询或委托请电话或留言联系。谢谢。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●共有房屋买卖未经共有同意
●共有人出售房屋未经其他共有人同意
●共有房地产,未经其他共有人书面同意的
●共有房地产未经其他共有人书面同意的不可以转让
●共有房产出售需共有人同意吗
●出售共有房屋
●共有产权房共有人不同意卖怎么办
●共有产权人不同意卖房法院怎么判
●共有人出售房屋未经其他共有人同意
●未经共有权人同意出售房屋