阶段性担保和预抵押登记，按揭贷款开发商阶段性担保
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阶段性担保是什么意思
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2019年，刘某与某银行签订《个人住房借款合同》，约定从银行处借款70万元，并以其购买的房产提供抵押担保，葛某、刘某为该借款提供连带责任保证，某房产公司为该借款提供阶段性的连带责任保证，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给某银行或某银行规定的抵押权人为止。后刘某未按合同约定按时还本付息，某银行诉至莒县人民法院，诉讼请求为：1.要求刘某归还剩余全部借款本金及利息、罚息、复利等费用；2.请求确认对刘某所提供的抵押财产享有优先受偿权；3.要求葛某、刘某、某房产公司承担连带清偿责任。案件审理过程中，刘某认可贷款和抵押的事实。某房产公司称，涉案房屋已完成初始登记和抵押预告登记，某银行对涉案房屋所享有的抵押权已经成立，且己方已履行《借款合同》、《同意担保的决议》项下全部义务，涉案房屋产权转移登记和抵押登记手续未办妥非因己方违约行为所致，己方担保责任应予免除。本案争议焦点为：1. 某银行是否对抵押房屋享有优先受偿权。2.某房产公司的阶段性担保责任是否免除。法院审理认为：关于某银行是否对抵押房屋享有优先受偿权的问题。案涉房屋已经进行了抵押预告登记，但该登记行为发生于《民法典》施行以前，且当时的法律、司法解释没有对预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定，而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款作出了明确规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”。该规定未明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人的合理预期，因此可以适用。某银行对涉案房屋的抵押权自预告登记之日起设立，对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权。关于某房产公司是否对涉案借款本息承担连带清偿责任的问题。该公司作出股东会决议，自愿为借款人提供阶段性连带责任保证。某银行与某房产公司订立该阶段性担保条款的目的系为保障某银行债权的实现，现某银行就涉案房屋的抵押权已自预告登记之日设立，某房产公司免除其保证责任的条件已随抵押权的设立而成就。一、被告刘某于判决生效后十日内付还原告某银行借款本金649529.58元及利息、罚息、复利{利息、罚息、复利按照《个人住房借款合同》约定，自2023年3月21日起计算至实际给付之日止）}；二、如被告刘某到期未履行本判决确定的还款义务，原告某银行对被告刘某在本判决第一项所负债务，就抵押房屋，有权与被告刘某协商折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿；三、被告刘某、葛某对本判决第一项内容承担连带清偿责任，其在承担连带责任后，有权向被告刘某追偿；阶段性担保作为一种促成交易成立的有效担保方式，经常可以在分期贷款买入商品房交易中看到，其在房地产开发有限公司、购房合同买受人、金融机构之间产生，最终目的就是要最大程度保障债权人债权的实现。常见的“阶段性担保责任”约定的情形有以下几种：一是自买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证之日起；二是自买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证之日起两年；三是自买受人办理完毕预告抵押登记手续之日起，或者以其他本质相同的类似表述呈现。司法实践中认定阶段性担保责任的承担和免除主要依据多方订立的合同约定、房地产开发有限公司的股东会决议、正在建造建筑物抵押权的登记手续、预告抵押登记手续、抵押登记手续等证据，当证据链条可以相互印证，反映案件事实时，法官结合法律依据进行裁判。裁判结果既要避免房地产开发有限公司“被迫”、“批量”承担担保责任导致企业崩盘的情况出现，还要避免购房者陷入 “钱房两空”的境地，也要保障金融机构资金的快速回笼。如要实现这一裁判目的，必须要考虑阶段性担保的设立初衷与功能作用，从法律视角审视金融机构的抵押权是否设立，房地产开发有限公司的阶段性担保责任是否能够免除。金融机构抵押权是否设立直接关系到债权人是否能够对抵押人提供的抵押财产享有优先受偿权，该权利是其债权得以实现的重要保障。《民法典》第四百零二条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。倘若案涉房屋的抵押预告登记行为发生于《民法典》施行以前，当时的法律、司法解释没有对预告登记权利人能否请求就抵押财产优先受偿作出规定，可依据上述解释进行处理。只要涉案房屋已办理房产所有权首次登记和预告登记，且抵押预告登记不存在法定失效情形，那么涉案房屋的抵押权就自预告登记之日起设立，债权人金融机构也就对案涉房屋享有抵押权及优先受偿权。谈及阶段性担保的运行机制就不可避免地要讲明阶段性担保设立初衷与功能作用。该担保不是为了与其他保证人一样承担连带保证责任或者一般保证责任。站在房地产开发有限公司的角度来讲，该担保的设立是为了帮助买受人贷款，以便其快速销售商品房。站在金融机构的角度来讲，是为了保护金融机构抵押权的实现，督促房地产开发有限公司依约及时竣工、验收、交付合同约定的预抵押房产，尽快达到可以办理正式抵押登记的状态，以便金融机构取得最大限度的债权“保险”。站在买受人的角度，其在阶段性担保合同中作为受益方，可在一定程度上避免“钱房两空”。按照常见运行模式，借款人（抵押人、商品房买受方）与金融机构（抵押权人、债权人）、房地产开发有限公司（商品房销售方、保证人）形成三方协议，三方彼此之间均存在平等的民事法律关系。房地产开发有限公司经过股东会决议通过对外承担阶段性连带保证责任，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给金融机构或金融机构规定的抵押权人为止的协议，该协议成立并生效。除此之外，倘若还要产生物权效力，仍要对合同约定房产办理抵押手续。一旦借款人逾期，金融机构有权要求借款人承担违约还款责任，并确认其对抵押房产所得价款享有优先受偿权，并要求房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，或划扣房地产开发有限公司提供的保证金。如上所述，房地产开发有限公司免除阶段性担保责任的前提是已经充分履行完毕己方约定的义务，即达到约定的状态，如已配合买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证；已配合买受人办理完毕抵押登记手续并取得他项权证满两年；已配合买受人办理完毕预告抵押登记手续等。反之，未达到约定的状态，就要对债务人所欠本金、利息等费用在合同约定范围内承担连带清偿责任。本文认为，此处的“已配合”包括实际的已配合，也包括达到了可履行义务的状态，但因非房地产开发有限公司的原因，而未办理相关手续的情况，即非因其过错导致。就本案而言，某房产公司约定，直至每户业主的房屋所有权证办妥并抵押给某银行或某银行规定的抵押权人为止。关于如何判断是否应免除阶段性担保责任以及如何界定免除时点的问题，仍要站在合同签订的目的及阶段性担保设立的本质中去寻找答案。站在权益保护角度，涉案房屋的抵押权已自预告登记之日起设立，免除房地产开发有限公司保证责任的条件已随抵押权的设立而成就，某银行不会受到扩大的损失，且该房屋已经建盖完毕，达成交付条件，借款人已经实际使用该房屋，只因为贷款尚未还完，不动产所有权登记尚未办理完毕，对借款人而言，解除某房产公司的阶段性担保责任，亦不会对其产生不利影响。综上，判决予以免除。
以非本笔贷款所购住房提供抵押阶段性担保
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原告王某甲与被告孙某乙民间借贷纠纷一案，法院于2015年2月作出生效判决，判令被告孙某乙返还原告王某甲借款本金 140 万元并赔偿利息损失。孙某乙未履行法定义务，王某甲向法院申请强制执行。执行过程中，王某甲转让涉案债权给丙公司，经丙公司申请，法院裁定变更丙公司为本案申请执行人。执行中，法院查封被执行人孙某乙名下房产一处，后对该房产进行两次拍卖均流拍，丙公司同意接受房产抵偿债务，法院遂裁定以第二次拍卖保留价 102万元扣除相关费用实际抵偿欠款98万元交付申请执行人丙公司抵偿债务。另查明， 2009年12月，丁房地产公司与孙某乙签订《商品房现房买卖合同》，约定孙某乙购买丁房地产公司房产，总价款 70 万元，首付 20 万元，贷款 50 万元，合同签订后，在不动产机关办理了备案登记。2010年1 月，某银行与孙某乙，丁房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定孙某乙向某银行借款 50 万元，用于购买房产，全部借款直接划入丁房地产公司账户丁房地产公司提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2016 年 12 月，因借款人未按约定偿还贷款本息，某银行起诉孙某乙、丁房地产公司，法院判决解除某银行与孙某乙、丁房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，孙某乙偿还某银行剩余借款本金 44 万余元及利息等，丁房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，丁房地产公司承担连带清偿责任后对孙某乙享有追偿权。后丁房地产公司替孙某乙履行了借款偿还义务。再查明，案涉房产已交付丙公司，不动产管理机关为丙公司办理了不动产权证书，后丙公司又将房产转让给案外人王某，不动产管理机关又为王某办理了不动产权证书。还查明，案涉房产在执行法院查封之前，并未办理抵押登记或预抵押登记。现丁房地产公司向执行法院提起执行异议，要求撤销抵偿裁定，将房产处置款项优先用于偿还其代替孙某乙承担的银行借款款项。法院审理认为，本案争议焦点是开发商承担阶段性担保责任后能否对抗其他执行。根据《民法典》第 700 条规定:“保证人承相保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有借权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。\"《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典> 有关担保制度的解释》第 18条规定:“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自已提供的物的担保又有第三人提供的但保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”但本案涉案房产在执行法院查封前并未办理抵押登记或预抵押登记，仅有丁房地产公司的担保，没有物的担保，债权人某银行对债务人孙某乙并无具有优先性的担保物权，进而丁房地产公司也不能主张对债务人孙某乙享有具有优先性的担保物权，故其就涉案房产处置优先受偿缺乏事实和法律依据，对其异议请求，法院依法不予支持。近年来，不少房地产开发商采取提供阶段性担保的方式促进房屋销售，该销售模式存在一定风险。根据《民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》有关规定，只有在办理抵押登记或预抵押登记的情况下，贷款银行才享有担保物权，在债务追偿时相对于普通债权才具有优先性，开发商承担担保责任后，其享有贷款银行对债务人的担保物权，从而其对债务人的追偿相对于普通债权才具有优先性，如果债务人因其他纠纷进入执行，房地产开发商才能以承担了阶段性担保责任为由对抗其他执行。如果未办理抵押登记或预抵押登记，房地产开发商的追偿权相对于其他债权而言不具有优先性，从而也就不能对抗其他执行。
阶段性担保的保证期间
金融界4月25日消息，川润股份于 2025 年 4 月 25 日召开第六届董事会第二十四次会议、第六届监事会第二十次会议，审议通过全资子公司四川川润物联科技有限公司为购买房产的商家办理银行按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保的议案。担保总额合计不超过人民币 2 亿元，授权期限为自股东大会审议通过之日起一年，可滚动使用。被担保人系购买川润物联房产的合格按揭贷款客户。截至本公告日，公司累计对外担保余额 104,297 万元，其中为合并报表范围内子公司提供的担保余额为 103,317 万元，全资子公司川润物联为购买项目房产的按揭贷款客户提供的担保余额为 980 万元。公司及子公司无逾期担保等情况。此事项尚需提交公司 2024 年度股东大会审议，相关文件已报备。
本文源自金融界
阶段性担保一般在个人经营贷款中比较常见
预售商品房交易中，开发商的阶段性担保责任极为常见。《民法典》施行前，由于抵押预告登记并不产生优先受偿效力，故通用合同文本均约定开发商阶段性担保的保证期间应至预售房屋产证及抵押权证交银行收执之日止。但新法实施后，《担保制度解释》第52条明确规定，抵押预告登记在特定条件下可具备优先受偿效力。当银行已对预告登记的抵押物享有实质抵押权后，开发商是否仍需依照原合同约定继续承担阶段性担保责任？
近日，上海金融法院审结一起金融借款合同纠纷案，运用合同解释的方法，从阶段性担保责任的目的及性质、商品房预售交易的行业惯例入手，明确了：阶段性保证系开发商为担保银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险而提供的担保，与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系。抵押权证只是抵押权取得的表征，而非权利本身，在银行已可实质行使抵押权的情况下，开发商的阶段性担保责任应当免除。
童蕾
上海金融法院
三级高级法官
周楠
综合审判二庭
法官助理
案 情
2009年12月，G银行（贷款人、抵押权人）与严某、王某某（借款人、抵押人）、严某某（其他抵押人）、K公司（保证人）签订《借款合同》一份，约定：
G银行向严某、王某某提供个人住房贷款用于购买案涉房屋，若借款人未按合同约定按时偿还贷款本息，则贷款人有权宣布贷款提前到期，要求立即偿还全部贷款本息和其他应收款项，处置抵押物；贷款人、借款人、其他抵押人应办理抵押登记手续，申领房地产抵押登记证明，交贷款人保管，借款人申领到房地产权利证明之日起十日内，将该证明复印件交贷款人收执；k公司为案涉合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间从贷款发放之日起至该抵押物的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交贷款人收执之日止，保证人完全履行保证责任后，贷款人债权得以全部清偿的，保证人可向借款人追偿。
合同签订后，G行依约向严某指定的K公司账户发放贷款。案涉房屋于2009年12月24日办理了预购商品房抵押的预登记，于2011年3月26日办理了权利人为K公司的首次登记，但一直未办理房地产权证，亦未办理房地产正式的抵押登记手续。
2020年7月起，严某、王某某多次逾期还款，G行决定提前收回全部贷款本息，并诉至法院，请求严某、王某某共同归还尚未清偿的借款本息及逾期利息，若严某、王某某不能清偿的，请求K公司为严某、王某某的还款义务承担阶段性担保责任，并有权对案涉房屋实现抵押权。
一审法院判决：
严某、王某某归还G行借款本息及逾期利息，K公司对严某、王某某的付款义务承担连带保证责任，驳回了G行的其他诉讼请求。
G行、K公司不服一审判决，分别上诉至上海金融法院。
裁 判
上海金融法院经审理认为：
第一，关于本案的法律适用。
本案的实体争议有两项：
抵押权预告登记权利人是否可就抵押财产优先受偿；K公司应否承担阶段性保证责任。
引起争议1的法律事实为2009年12月24日抵押权预告登记的设立，该事实发生于《民法典》施行前，当时的法律未规定预告登记具有优先受偿效力而《担保制度解释》有规定，按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条，应适用《民法典》及《担保制度解释》的规定。
引起争议2的法律事实为2009年12月10日签订的《借款合同》中关于阶段性保证责任的约定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，应适用《合同法》《担保法》的相关规定。
第二，关于G行享有的房屋抵押权。
案涉房屋虽然直至本案诉讼时尚未办理抵押权本登记，但此系严某、王某某、严某某因个人原因未能配合所致，故G行“能够进行不动产登记”的条件客观上尚不具备，本案的抵押权预告登记仍处于有效状态。根据《担保制度解释》第五十二条第一款，G行享有案涉房屋的抵押权。
第三，关于K公司的阶段性保证责任。
《借款合同》虽约定，K公司的保证责任至案涉房屋产权证及抵押权证交G行收执之日止，但对该条款的解释不应仅拘泥于所使用的词句，而应探究当事人的真意，结合行为的性质和目的、交易习惯及诚信原则进行解释。由于旧法未规定预告登记的优先受偿效力，为保障银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险，开发商通常为银行提供阶段性担保。因此阶段性担保与房屋抵押担保系互为承继、而非并存关系。本案G行和K公司的真意亦是如此，在银行已可实质行使抵押权的情况下，如仅因未取得上述文件而认为其可继续享有开发商的连带责任保证及房屋抵押的双重担保，无疑将与双方当事人的缔约目的相悖，也有违诚实信用原则，缺乏经济上的合目的性和正当性。
据此，上海金融法院改判K公司对严某、王某某的还款义务不承担阶段性保证责任，支持了G行对案涉房屋行使抵押权的诉讼请求。
法官心语
在处理新旧法衔接过程中发生的民商事纠纷时，应充分尊重当事人的缔约目的。根据行业惯例，阶段性保证是担保银行在房屋抵押权设立前的债权风险，与房屋抵押并非并存关系，通过分析交易上的合理性，否定银行获得双重担保的可能，符合商业逻辑与交易习惯，实现了司法判断与商业预期的耦合。
在房地产行业呈现下行态势，资产负债率高企、资金流动性放缓的背景下，阶段性担保责任作为房地产行业潜在债务的重要组成部分，通过明确开发商阶段性担保责任的解除条件，使其免于负担法外过重的连带赔偿责任，实现了债务负担上的分配正义，一定程度上，也将有助于房地产行业的长远稳定发展。
预售商品房交易是我国房地产行业的重要业态，开发商阶段性担保条款在其中具有普遍性。通过该案判决，为预售商品房交易各方梳理正确、合理的规则预期，有利于强化诉源治理，减少交易中潜在的诉讼发生。
来源丨上海金融法院
文字 | 童蕾 周楠
责任编辑丨张巧雨
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