预告抵押登记失效的情形，预告抵押登记和正式抵押登记
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预告抵押登记是什么意思
鲁法案例【2022】301
已经办理了建筑物所有权首次登记且预告登记未失效的，抵押权自预告登记之日起设立，预告登记权利人有权就抵押财产优先受偿；开发商提供阶段性保证的，房屋抵押权设立后其保证责任得以免除。
2018年7月31日，贷款人商业银行与共同借款人薛某郑某夫妻、保证人开发公司签订《房屋担保借款合同》，约定薛某、郑某向商业银行借款74万元，用于购买开发公司开发的威海某房屋，贷款期限120个月，借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还借款本息，贷款人有权宣布已发放的贷款提前到期；薛某、郑某自愿将所购房屋抵押给商业银行；开发公司同时向商业银行提供连带责任保证，保证范围包括借款本息及实现债权的费用，保证期间至借款人所购房屋的抵押登记正式手续办妥并将他项权利证书交付贷款人时止。合同签订后，商业银行向薛某、郑某如数发放贷款，薛某、郑某连续三个付款期未能按时偿还借款本息，商业银行宣布该笔贷款提前到期。在案件审理过程中，薛某、郑某偿还了到期部分的本息，截至2022年4月27日，尚欠借款本金468,666.52元。
另查，2018年8月8日，案涉房屋办理了抵押权预告登记，抵押权人为商业银行，同年8月11日，案涉房屋交付给了薛某。2020年1月7日，案涉房屋办理了房屋所有权首次登记，登记于开发公司名下，2020年1月3日-2021年11月22日，开发公司通过微信、短信、邮政快递等方式多次通知薛某办理房屋过户手续，薛某以没有时间、无钱支付过户费等理由拖延办理，案涉房屋至今未能完成过户，也未办理正式抵押登记。
商业银行提起诉讼，请求判令薛某、郑某偿还借款本息；判决商业银行对案涉房屋享有优先受偿权；判决开发公司对上述债务承担连带保证责任。薛某、郑某承认商业银行主张的事实，但请求继续按合同约定的方式分期还款。开发公司辩称，其承担的是阶段性保证，案涉房屋未能办理抵押登记的原因不在于开发公司和商业银行，而在于薛某，商业银行已经取得案涉房屋抵押权，开发公司的保证责任应该免除。
法院经审理认为，商业银行与薛某、郑某、开发公司签订的《房屋担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。虽然薛某、郑某在案件审理过程中偿还了到期部分的本息，但其行为已经构成违约，根据合同约定，商业银行有权请求解除合同，有权宣布贷款提前到期，薛某、郑某有义务立即偿还借款本金468,666.52元，并自2022年4月28日至实际履行之日止按照合同约定方法计付利息，如果确有分期还款的之必要，双方可以通过执行和解的途径解决。
根据最高人民法院民法典担保制度司法解释的规定，案涉房屋虽然没有办理正式抵押登记，但已经办理了建筑物所有权首次登记且预告登记未失效，法院认定房屋抵押权自预告登记之日（2018年8月8日）起设立，判决商业银行有权就抵押房屋优先受偿。
开发公司提供的是阶段性保证，案涉房屋抵押权已经设立，商业银行债权已有保障，要求开发公司继续承担保证责任既无必要，也违反合同本意，故法院判决开发公司的保证责任因保证期间届满而得以免除。
本案的争议焦点一是案涉房屋抵押权是否设立，二是开发公司的保证责任能否免除。
一、关于案涉房屋抵押权是否设立的问题。按揭房屋买卖一般涉及商品房买卖和担保借款两份合同，事关开发商、购房人、银行三方权益，彼此权利义务已通过合同约定，各方均应遵守执行。仅办理了预告登记的抵押是否发生抵押权设立的后果，民法典颁布之前没有明确规定，各地裁判理由各异，导致了同案不同判情况的出现。民法典颁布后，最高人民法院及时出台了民法典担保制度司法解释，该司法解释分不同情形作了相应规定：尚未办理建筑物所有权首次登记的，抵押权不设立，预告登记权利人无权就抵押财产优先受偿；已经办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效的，抵押权自预告登记之日起设立，预告登记权利人有权就抵押财产优先受偿。案涉房屋已经办理了所有权首次登记，具备了办理过户登记进而办理抵押权登记的条件，开发公司也尽到了过户通知义务，是薛某的违约行为导致抵押权登记未能完成，不利后果应该由薛某承担，而不应该通过延长保证期间的方式将债务风险转嫁给开发公司。虽然民法典规定了九十日的预告登记转办正式登记的申请期间，但案涉房屋未曾过户至薛某名下，该申请期间尚未起算，故原抵押权预告登记仍然有效。案涉房屋具备了所有权首次登记＋预告登记未失效两个条件，根据上述司法解释规定，案涉房屋抵押权自预告登记之日起设立。
二、关于开发公司的保证责任能否免除的问题。在按揭房屋买卖关系中，开发商提供的一般是阶段性保证，房屋抵押权设立之前，银行需要开发商向其提供保证，以保障银行出借资金安全，房屋抵押权设立之后，银行出借资金有了保障，开发商则退出保证。如上所述，案涉房屋抵押权已经设立，商业银行债权已有充分保障，要求开发公司继续承担保证责任既无必要，也违反合同本意，而且有违公平原则，不利于房地产开发企业的经营和发展，故法院认定开发公司的保证责任因保证期间届满而得以免除，案涉房屋抵押权设立之日即为开发商保证期间届满、保证责任免除之时。
值得注意的是，根据该司法解释的规定，尚未办理建筑物所有权首次登记的，抵押预告登记权利人无权就抵押财产优先受偿，但这并不意味着抵押预告登记已经失效，银行可待建筑物办理了所有权首次登记之后再次请求行使抵押权。那些客观上确实无法办理所有权首次登记的，银行有权请求查封、拍卖案涉房屋，也有权请求开发商承担保证责任，但在借款人债务负担沉重、开发商倒闭时，银行债权将遭遇风险，故银行在选择合作对象（开发商）时应该审慎。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
来源：威海市环翠区法院
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预告抵押登记有优先受偿权
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转自：法务之家
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预告抵押与抵押、预查封与查封，这些措施究竟是怎么回事？当预告抵押与预查封相遇时如何处理？
一、抵押与预告抵押
《民法典》第三百九十四条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”
《民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
这是《民法典》对抵押和预抵押有关问题的规定，二者的区别在预抵押只是对被抵押的财产进行预抵押登记，以排斥第三人对该财产行使权利。但这只是被抵押的预备状态，实质上没有形成抵押权，而一旦正式抵押，就要进行抵押登记，对债权人形成抵押权，一旦债务人没有履行债务，财产就会被抵押。
1、在未办理登记的抵押不动产抵押合同中，抵押人应承担何种责任？
《民法典》第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第60条规定：“【未办理登记的不动产抵押合同的效力】不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。”
在涉及未办理登记的不动产抵押合同的效力时，最高人民法院民二庭法官会议纪要中作了如下记载：“不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。
但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力。
如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，以抵押物的价值为限赔偿债权人履行利益的损失。
连带责任须有明确的法律或约定依据，在双方并未约定抵押人承担连带责任的情况下，债权人请求抵押人承担连带责任的，人民法院不予支持。”
最高人民法院在最高人民法院（2018）最高法民申6240号民事裁定书中认为：“郭文利以其房产为案涉《借款合同》提供担保，其本应积极履行合同义务，但其不仅未办理案涉房屋的抵押登记，反而以案涉房屋未办理抵押登记为由主张其应免责，有违民法的诚信原则和公平原则。司法不应鼓励违约方因其违约而获益，不应牺牲守约方对合同的信赖和预期而使违约方免责。最后，因二审判决判令郭文利在本案中承担连带清偿责任，系因其以房产为案涉债务提供担保，故无论郭文利与张惟捷及首开公司是否属于利益关联方、张惟捷从刘建伟处所借款项是否用于郭文利的生活支出，郭文利作为担保人依法应承担的担保责任和因之而转化的法律责任均不受影响。”
2、预抵押登记是否享有优先受偿权？
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。”
从这一规定可以看出包含以下几层意思：第一，不动产所有权首次确权登记的完成是预抵押登记权利人优先受偿权行使的必要条件。第二，预抵押登记未失效是预抵押登记权利人优先受偿权行使的时间条件。第三，预抵押登记的建筑物完成了首次所有权登记，且不存在预告登记失效的情形是预抵押登记权利人可行使优先受偿权的唯一途径。
如果案涉房屋仅办理了预售商品房抵押预告登记而未办理抵押权登记时，案涉商品房上的抵押权并不存在，登记权利人享有的也仅是对涉案商品房办理抵押登记的请求权。最高人民法院在（2020）最高法民申57号民事裁定书中认为：“一审法院判令民生银行曲靖分行有权行使优先受偿权明显错误。虽然靖源公司对此没有进行上诉，但是一审判决关于民生银行曲靖分行享有优先受偿权的认定，将损害靖源公司及案外第三人的合法权益，二审法院对此依职权予以纠正，并不违反法律规定。”
二、查封与预查封
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”
最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发[2004]5号】第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”
1、查封与预查封的区别：（1）适用对象不同：查封的财产权属归被执行人所有，权属十分明确;而预查封的土地使用权和房屋所有权尚未办理登记，所有权尚不属于被执行人。（2）法律后果不同：法院查封的财产权属未经法定程序不得变更;而预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合法的理由予以解除，当商品预售合同合法解除时，房屋不再是预查封对象。（3）登记机关的审查义务不同：查封期间，权利人不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记;而预查封期间,登记机构除了可以将预查封的房地产等财产登记在被执行人名义下外,不得为任何其他登记行为。而一旦房地产等财产登记在被执行人名下,预查封就自动转为查封。
2、法院能否直接拍卖预查封的不动产？
《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”
但是，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。预查封保全的对象为不确定的合同权利，只有在预查封完成本登记，预查封转为正式查封后，人民法院才能对不动产进行拍卖、变卖、折价。
最高人民法院在（2020）最高法民申2441号民事裁定书中认为：“首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：‘国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。’据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，何燕取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足德辅公司对何燕享有的债权。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，恺泰公司是该房屋权利人，何燕尚未取得该房屋所有权。何燕是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然何燕与恺泰公司签订商品房预售合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何燕作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时，案涉商品房预售合同已经何燕与恺泰公司协议解除，并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：‘预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。’《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定：‘买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。据此，何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的债权已因合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。何燕未能取得案涉房屋所有权，德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。
再次，根据案涉商品房预售合同的约定，何燕与恺泰公司在合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。何燕尚未取得案涉房屋所有权，其与恺泰公司签订《解除合同协议》，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制何燕与恺泰公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的合同权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，根据《解除合同协议》的约定，商品房预售合同解除后，恺泰公司向何燕退还已付购房款。此时，预查封对象转变为恺泰公司应向何燕退还的购房款，德辅公司可申请执行该款项。”
三、预告抵押与预查封同时存在时如何处理?
预告抵押登记与预查封竞存的情形下，核心的问题仍然是预告抵押登记能否排除预查封，预告抵押登记的权利人能否主张优先受偿权以及在什么条件下可以主张优先受偿权。
1、法院可以对预告抵押的不动产进行预查封。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定 ，人民法院可以对被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权进行查封，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，对于抵押预告登记在先的商品房，法院可以进行预查封。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
况且，预告抵押登记有别于抵押权设立登记，只有预告抵押登记转为正式抵押登记（抵押权设立登记）后，预告抵押登记的权利人才有权主张优先受偿权。仅办理预告抵押登记的权利人不享有优先受偿权，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分。
2、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。当抵押登记条件成就时，抵押预告登记权利人能否请求对被法院预查封的房屋进行抵押登记，法律并未明确规定。
但是，预告抵押登记不具有排除预查封的效力，特别是“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”此时的情形，预告抵押登记权利人无权再主张预告登记的效力。
预查封期间，房屋具备正式登记条件且抵押人同意配合办理抵押权设立登记的，应不适用“预查封期间不得办理抵押权属变更登记手续”的规定，预告抵押登记的权利人在办理抵押权设立登记后有权主张并行使优先受偿权；如果房屋具备正式登记条件但抵押人不同意配合办理抵押权设立登记的，除非预告抵押登记的权利人依法取得由抵押人继续履行办理抵押权设立登记的生效执行依据并已转为抵押权设立登记的，直接认定预告抵押登记的权利人享有优先受偿权缺乏法律依据。即便债务履行期限届满，房屋仍不具备正式登记条件且预告抵押登记权利人没有过错时，直接认定预告抵押登记的权利人享有优先受偿权也缺乏法律依据。
预告抵押登记90日失效解读
鲁法案例【2022】122
2016年7月4日，原告某银行（贷款人、抵押权人）与被告宋某（借款人、抵押人）、烟台某开发商（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定借款人向贷款人贷款200000元用于购买位于莱山区某房产，贷款期限120个月。贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%，浮动利率，每12个月为一个浮动周期，按月付息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率，等额本息还款法。借款人未按期归还贷款本息视为借款人在本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。借款人提供位于莱山区某房产为借款提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息等。被告烟台某开发商为借款提供阶段性担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。
同日，原告按照约定发放借款200000元。合同履行过程中，被告宋某出现未按期归还贷款本息情况，原告宣布贷款本息全部提前到期。
另查，涉案抵押房产已于2016年6月28日办理抵押权预告登记，于2017年12月19日办理建筑物所有权首次登记。
被告宋某偿还原告某银行借款本息，且原告某银行对被告宋某提供的抵押房产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，被告烟台某开发商不承担保证责任。
《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第五百零九条第一款、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条。
来源：烟台市莱山区法院
预告抵押登记与正式抵押登记的区别
买房这件事，对于个人或者说整个家庭都是很重要的事情，房屋买卖由于交易金额大、交易周期长、交易流程复杂，交易过程中存在诸多法律风险。拿起法律武器，善用法律制度，是防范风险的最佳方式。今天就给大家安利一个既靠谱又方便的法律武器——预告登记。
首先一起来看一个真实案例
今年2月底，孙先生通过某知名房产中介购买了一套二手房，签订合同时查询了房产登记信息，确认没有问题后，孙先生办理了网签并支付了150万购房款，约定6月份过户。
在此期间，孙先生多次联系办理过户，但原房主以各种理由拖延过户，并拒绝露面。眼看过户时间就要到了，孙先生还书面通知逾期过户的法律责任，但是原房主还是找各种借口拖延办理过户。
为了解真实情况，孙先生到不动产登记中心查询登记情况，却惊讶地发现：明明签合同拉产调时房子还一切正常，怎么没过多久，购买的房子竟然被查封了！最后孙先生不得不解除了合同，并要求对方返还首付款150万，可这又是一个漫长的过程，还耽误了购房的好时机。
对买房者来说，核心需求是获得房屋的产权。一般我们都知道签订合同之前要查询房产登记信息，确认购买房产是“干净”的，也就是没有抵押、查封，以防给钱以后过不了户。案例中的孙先生也是这样做的，但这并不能完全保证交易安全无忧，从签订合同到正式办理房产过户，少则几十天、多则几个月，这段时间也很有可能会发生法律风险，阻碍到房产过户。
一房多卖就是房东把房子同时出售给多个买家，但是房子只有一套，最后只能给一个人交付房产和办理过户手续，其余买家就会遭受损失。
有时候房东已经负债累累，眼见债主就要起诉，想赶紧卖房还债或者转移资产，还没完成过户前，债主可能申请法院司法查封，买方就无法办理房产过户。
有一些不诚信的房东，在签订合同之后，再以出卖的房产抵押借款，抵押之后，房产难以过户。即便可以过户，那么买家也要承受房产上的抵押，背上债务。
面对上述几大法律风险，《物权法》赋予了我们一个非常好的法律武器，能够让我们有效防止上述三个风险，那就是“预告登记”制度。
预告登记的法律依据是《物权法》第二十条和《民法典》第二百二十一条。
《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记制度目的是限制房屋出售人处分房产，以保障购房人未来取得房屋所有权，它能够防止办理预告登记后不利于购房人请求权的任何物权变动的发生。具体来说，可以起到以下三个方面的作用：
一防“一房多卖”
一房多卖的情况下，各个买房人处于相互竞争关系中，都希望把房产过户给自己。如果有人办理了预告登记，根据预告登记的效力，在预告登记期间，不动产登记机关不会办理其他人的房产过户申请。办理预告登记后，就保障了权利人独自请求房产过户的权利，排除其他人办理房产过户，可以在一房多卖的竞争关系中胜出。
二防“他案争议”
办理预告登记以后，案外人可能申请司法机关查封，作为买受人来说，由于已经办理了预告登记，可以根据法律规定，向执行法院提执行异议，请求解除法院的查封，预告登记效力也可以较好防范被司法查封的风险。
三防“抵押负债”
根据相关规定，办理预告登记以后，未经预告登记权利人的同意，房产无法再行办理抵押登记，即便违法办理了抵押登记，也不发生物权效力。那么这时候，就可以有效防止购买的被房产抵押。
最后还有一个误区，需要澄清一下：
很多人误以为办理房屋买卖合同备案登记以后，就是办理了预告登记，或者说，办理合同备案登记以后，就可以万事大吉。这是片面的观点，错误理解了合同备案登记的效力，也混淆了合同备案登记和预告登记。
首先法律性质不同
合同备案登记是根据《城市房地产管理法》等法律规定开展的行政管理措施，预告登记是《物权法》规定的民事物权行为。
其次制度目的不同
合同备案登记是为了规范交易秩序，在一定程度上能够防止一房多卖，但是不能防止查封和抵押。预告登记制度是一种请求权的保全制度，目的在于保障买受人请求过户的权利。
再次办理部门不同
合同备案登记一般是房地产管理部门办理，房产交易中介公司也可以办理。预告登记必须通过不动产登记部门办理。
相关法条
《 不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第八十五条第二款预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最后也是最重要的是，法律效果不同。合同备案登记一般只可以起到固定证据的作用，但是无法防止查封、抵押等行为，无法保障请求权的实现。预告登记是物权行为，具有物权效力，可以防止房产抵押、查封和一房多卖而无法过户，能够保障购房人实现物权。
来源｜上海市闵行区人民法院
文字：周青松
责任编辑| 邱悦
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