一、认购书和购房合同一样吗
认购书和购房合同不一样。
（一）从性质上看
1. 认购书是一种预约合同，它是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成一致时签订的，主要是对双方将来签订正式购房合同的相关事项进行初步约定，例如房屋的基本情况、房价、付款方式等，但它并非正式的房屋买卖合同。
2. 购房合同则是本约合同，是双方对房屋买卖权利义务关系的明确约定，是正式的、具有法律效力的合同文件，对房屋交易的各项具体内容进行全面细致的规定。
（二）从内容详细程度看
1. 认购书相对简单，主要是确定双方的购房意向，对交易核心内容做初步约定，很多条款可能只是概括性的表述。
2. 购房合同内容详尽，涵盖房屋的基本信息、价款、付款方式、交房时间、质量标准、违约责任等诸多方面的具体规定，是对整个房屋买卖交易全面、细致的法律文件。
二、签了购房合同交了首付款可以退房吗
签了购房合同且交了首付款后是否可以退房，需要分情况来看：
（一）可以退房的情况
1. 合同无效：如果购房合同存在法定无效情形，例如开发商未取得预售许可证就卖房，这种情况下签订的合同无效，购房者可以退房并要求返还首付款。
2. 开发商违约：如果开发商存在严重违约行为，如房屋质量问题严重影响居住、不能按照合同约定的时间交房且逾期达到一定期限等，购房者有权解除合同退房并要求赔偿损失。
（二）难以退房的情况
1. 购房者自身原因：如果是购房者单方面不想购买房屋，没有法定或约定的合理理由，这种情况下退房属于违约行为。购房者可能需要承担违约责任，如按照合同约定支付违约金，开发商有权扣除一定金额后才返还首付款。
总之，是否可以退房取决于多种因素，要仔细研究购房合同条款并结合实际情况进行判断。
三、购房已交定金可以退吗
购房已交定金是否可以退还，需要根据具体情况判断。
如果是因为购房者自身原因不想购买房屋，比如单纯改变主意等，一般情况下定金是不予退还的。因为定金具有担保性质，旨在确保购房者履行购房合同。
然而存在一些特殊情形时定金可以退还：一是开发商存在违约行为，例如开发商未取得预售许可证就卖房，这种情况下开发商违约，购房者有权要求退还定金；二是双方就购房合同的条款无法达成一致意见，并且这种不能达成一致不是因为购房者的不合理要求导致的，此时购房者也可要求退还定金；三是如果存在不可抗力因素，例如自然灾害等致使购房合同无法履行，购房者可以要求退还定金。
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来源：中国法院网-购房已交定金可以退吗，买房已经交了定金可以退房吗?