一、物业用房算公摊吗
物业用房不算公摊面积。具体分析如下：
从法律法规角度来看，根据相关规定，物业用房是专门用于物业服务企业开展物业服务活动的房屋，其产权属于全体业主共有，但它有特定的用途和归属，不属于可分摊的公用建筑面积范畴。
从成本核算角度出发，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间等。而物业用房是为了保障物业服务的正常运行而设立的，其建设成本在开发建设时已单独核算，并未计入可分摊的公用建筑面积成本中。
从使用功能角度而言，物业用房是供物业服务企业办公、存放工具材料等使用，与普通业主日常使用的公共区域功能不同，所以不能将其作为公摊面积让业主分摊。
二、房子不住能不交物业费吗
不能因房子不住就不交物业费。具体理由如下：
其一，物业服务具有公共性。物业服务企业提供的服务包括对小区公共区域的维护、安保、保洁、绿化等，这些服务是面向整个小区全体业主的，并非针对某一户业主。即使业主不住在房子里，也同样享受了物业服务企业提供的公共服务。
其二，物业合同具有约束力。业主与物业服务企业签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。业主应当按照合同约定支付物业费，不能以不住为由随意拒绝履行缴费义务。
其三，相关法律法规有明确规定。根据相关法律，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
不过，在某些特殊情况下，如房屋长期空置，业主可与物业服务企业协商，看是否能在一定程度上减免部分物业费，但这并非法定权利，需物业服务企业同意。
三、开发商出售物业用房是否要担责
开发商出售物业用房需要担责。具体分析如下：
物业用房是用于物业服务企业开展物业服务活动的专用房屋，其所有权依法属于全体业主共有，开发商无权擅自处分。
从法律规定层面看，相关法律法规明确规定了物业用房的特定用途和权属归属，旨在保障物业服务的正常开展以及业主的共同利益。开发商出售物业用房的行为，违反了这些强制性规定。
从责任承担角度而言，这种出售行为侵害了全体业主的共有权益。业主有权要求开发商承担相应的民事责任，比如要求开发商返还出售物业用房所得的不当利益，恢复物业用房的原状，使其能够继续用于物业服务相关用途。
同时，相关行政管理部门也可依据职权对开发商的违法行为进行处罚，责令其改正。若因开发商出售物业用房的行为给业主造成了其他损失，开发商还应当依法进行赔偿。总之，开发商出售物业用房需承担法律责任。
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来源：临律-开发商出售物业用房是否要担责，开发商把物业房卖给了我怎么办?