一、怎么判定开发商虚假宣传
判定开发商虚假宣传可从以下方面来看：
1. 宣传内容与事实严重不符。例如，宣传小区有大面积绿化花园，但实际建成后只有少量绿植；宣传房屋为高档精装修，实际交付的装修材料和工艺都非常差。
2. 作出无法实现的承诺。像承诺业主子女一定能就读附近优质学校，然而学区划分并不由开发商决定，其根本无法确保这一情况。
3. 故意隐瞒重要信息。例如房屋周边存在噪音污染源、高压线等不利因素，开发商在宣传时却刻意隐瞒不告知购房者。
4. 利用虚假数据进行宣传。如宣传楼盘的得房率比实际要高很多，或者夸大房屋的建筑面积等。
5. 采用欺骗性的手段。比如在宣传资料或样板房中采用特殊的装修、家具摆放等方式，让购房者对房屋空间产生错误认识，但实际交房时空间明显变小等情况。
二、如何找开发商退房退首付
如果要找开发商退房退首付，可以从以下几个方面着手：
（一）查看合同约定
1. 仔细研究购房合同中关于退房的条款。例如，若开发商存在逾期交房超过一定期限、房屋质量不符合合同约定标准、实际交付房屋与宣传严重不符等情况，按照合同约定可能有权退房。
2. 确定自身是否满足合同约定的退房条件，收集相关证据。如房屋质量问题要有质量检测报告等证据。
（二）协商解决
1. 主动与开发商进行沟通。以书面形式（如发函）或者当面交流，清晰、理性地陈述退房的理由和依据。
2. 在协商过程中，可以提出合理的解决方案，比如承担一定的违约责任以换取开发商同意退房退首付。
（三）法律途径
1. 如果协商不成，可以向相关部门投诉，如当地的住建局等部门，请求其介入调解。
2. 还可以通过诉讼解决。准备好充分的证据，向有管辖权的人民法院提起诉讼，由法院依据事实和法律判决是否退房退首付。
三、开发商自持房产能买吗
开发商自持房产一般不能直接购买。
从法律规定角度看，开发商自持房产是用于出租等特定经营用途的，其产权性质在一定期限内受到限制。这部分房产在土地出让时往往被明确要求由开发商自持一定年限，期间不能分割销售。
从政策目的来说，开发商自持房产是为了调节房地产市场供应结构，增加租赁房源供应等。如果开发商违规销售自持房产，会面临相关部门的处罚。并且，购买这种违规销售的房产可能会面临诸多风险，例如产权无法正常办理，交易合同可能被认定为无效等，导致购房者遭受经济损失。所以在正常情况下，开发商自持房产不能购买。
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