一、房屋买卖订金和定金有什么区别
房屋买卖中订金和定金存在多方面区别：
其一，法律性质不同。定金是一种担保方式，具有担保合同履行的作用。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。而订金不具有担保性质，更多是一种预付款性质。
其二，产生的法律后果不同。若购房者交付的是定金，在因自身原因放弃购房时，定金通常不予退还；若因开发商原因导致合同无法履行，开发商需双倍返还定金。但如果交付的是订金，购房者改变主意不想购房，一般可要求开发商退还订金；开发商若违约，只需退还订金并可能承担相应违约责任，但不存在双倍返还问题。
其三，数额限制不同。定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金的效力。而订金数额一般由双方协商确定，法律并无严格限制。
二、一房多卖卖方不归还定金怎么办
在一房多卖且卖方不归还定金的情况下，可通过以下途径解决：
一是协商解决。尝试与卖方进行沟通，明确指出其行为违反相关法律规定和合同约定，要求其退还定金。通过友好协商，可能促使卖方认识到错误并主动归还定金。
二是向相关部门投诉。可向房地产主管部门、消费者协会等反映情况，请求介入调查和调解。相关部门可能会依据职权对卖方进行约谈、责令改正等，促使其退还定金。
三是通过法律诉讼。如果协商和投诉无法解决问题，可向人民法院提起诉讼。根据法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在诉讼过程中，需提供相关证据，如定金收据、购房合同等，以支持自己的诉求。法院会根据事实和法律作出判决，若卖方败诉，将依法强制其履行判决，归还定金或承担相应赔偿责任。
三、房屋买卖定金最低是多少
在房屋买卖中，法律并没有明确规定定金的最低数额。
定金是一种担保方式，旨在确保合同的履行。其数额通常由买卖双方协商确定，但需遵循相关法律原则。一方面，定金数额应当合理，一般不宜过低，若过低则可能无法起到有效的担保作用；另一方面，也不能过高。根据《民法典》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
例如，一套价值100万元的房屋，定金最高一般不超过20万元。而对于最低数额，双方可以根据实际情况协商，哪怕约定1万元甚至更少，只要是双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，都是有效的。不过，从实践角度看，定金数额通常会综合考虑房屋总价、交易习惯、市场行情等因素来确定，以保障交易的顺利进行和双方的合法权益。
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来源：中国法院网-房屋买卖定金最低是多少，买卖房屋定金多少钱