房屋买卖合同生效要件，借款合同生效要件
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不属于合同生效要件
学会识别合同依法成立，避免交易“踩坑”！
北京市一法律师事务所 韩洪律师
好容易签了合同，本以为受法律保护了，但结果却被认定为未成立或无效，你踩过这样的坑吗？
依法成立合同受法律保护。法律不保护你的合同，说明你的合同不符合依法成立的条件和要求。
那么，合同依法成立需要具备什么条件和要求？
从合同成立所需要的元素讲，当事人的姓名或者名称、标的和数量是合同成立所需必须具备的基本元素。具备这些基本元素，只表明当事人之间成立了合同。合同还需要具备基本的有效要件，才能依法成立。
依照民法典第一百四十三条规定，合同依法成立必须同时具备三个基本条件：一为签约人具有相应民事行为能力，二为签约人意思表示真实，三为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。这三个条件既是合同有效的要件，也是合同依法成立的基本要件。
是否所有的合同只要具备这三个基本元素和要件就一定依法成立呢？
答案是否定的。
以上基本元素和要件只是法律对所有合同依法成立的最基本要求，如果法律规定或者当事人约定合同成立还需要具备其他条件的，合同就还需要具备法定或约定条件才能依法成立。例如，当事人约定合同只经过公证才能立的，没有经过公证合同就不能成立。再例如，依据民法典规定，定金合同、自然人间借款合同、保管合同等要物合同，必须以定金、借款、保管物的实际交付为合同成立的条件。
影响合同成立的元素，除了当事人的姓名或者名称、标的和数量这三个基本元素外，还有质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式等非基本元素。合同缺乏非基本元素时，可通过当事人补充协商、由人民法院依据合同相关条款或交易习惯、适用民法典第五百一十一条规定等方式来解决。但是，如果这些方法无法解决，且欠缺的元素又直接影响合同的性质，是某类具体合同所必须备的元素时，不能认定合同依法成立。
例如，价款和租金是买卖合同和租赁合同的必备元素，且直接影响着这两类合同的性质，如果当事人不能就价款或租金补充协商，且无法通过其他方法确定时，就不能认定合同依法成立。
合同形式有时也会成为影响合同的成立元素。当法律规定或者当事人约定合同采用特定形式才能成立的，没有采用该特定形式的，合同不成立。如果法律没规定或者当事人没有约定，没有采用特定形式合同就不能立的，一般不能因没有采用特定形式而否认合同依法成立。
实务中，面对复杂的交易所形成的不同类型的合同，判断合同是否依法成立，应当先从合同是否具备主体、标的、数量三个基本元素，是否具备有效要件进行初步查，然后，再进一步考查合同所欠缺的条款，特别是影响合同性质、代表合同类型的条款，是否可以通过解释规则、依法适用法律规定规则得到补充。最后，法律或当事人对合同成立条件有特别规定或约定，还需要考查法定或约定的条件是否满足。
判定合同是否依法成立，如果你有更好、更简单的办法，欢迎评论区留言！
赠与合同生效要件
合同生效是指合同在法律上产生约束力，当事人应当按照合同约定履行义务并享有权利。合同成立是合同生效的前提，但合同成立后并不一定立即生效。认定合同是否生效，需要综合考虑以下几个方面：
1. **合同主体的资格**
- **具有相应的民事行为能力**：合同当事人必须具备相应的民事行为能力。自然人应当具有完全民事行为能力，限制民事行为能力人或无民事行为能力人签订的合同，需经法定代理人追认后才生效。
- **法人或其他组织**：法人或其他组织作为合同主体时，应当具备合法的主体资格，其法定代表人或代理人应当在其职权范围内签订合同。
2. **合同内容的合法性**
- **不违反法律、行政法规的强制性规定**：合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。
- **不违背公序良俗**：合同内容不得违背社会公共利益和公序良俗，否则合同无效。
3. **意思表示的真实性**
- **真实意思表示**：合同当事人在订立合同时的意思表示必须真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解或显失公平等情形。
- **不存在虚假表示**：如果合同当事人以虚假的意思表示订立合同，合同无效。
4. **合同的形式要求**
- **法定形式要求**：某些合同需要满足特定形式要求，如书面形式、公证等，否则合同不生效。
- **登记备案**：一些合同需要办理登记备案手续，如房屋买卖合同、抵押合同等，未办理登记备案手续的合同可能不生效。
5. **附条件或附期限的合同**
- **附生效条件的合同**：合同中附有生效条件的，条件成就时合同生效。
- **附生效期限的合同**：合同中附有生效期限的，期限届至时合同生效。
6. **批准、登记等手续**
- **需经批准或登记的合同**：某些合同需要经过有关部门的批准或登记后才生效，如外商投资企业合同、国有资产转让合同等。
- **未经批准或登记的后果**：未经批准或登记的合同，一般认定为未生效合同。
7. **合同的履行行为**
- **实际履行行为**：当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立并生效。
- **部分履行行为**：如果当事人部分履行合同，且对方未明确表示反对的，也可以认定合同生效。
8. **特殊情况的认定**
- **格式条款合同**：提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
- **无权代理合同**：无权代理人以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认的，合同对被代理人不发生效力。
认定合同是否生效的步骤
1. **审查合同主体资格**：确认合同当事人是否具有相应的民事行为能力。
2. **审查合同内容**：确认合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗。
3. **审查意思表示**：确认合同当事人的意思表示是否真实，是否存在欺诈、胁迫等情形。
4. **审查合同形式**：确认合同是否满足法定形式要求，是否需要登记备案。
5. **审查附条件或附期限的合同**：确认合同中的生效条件或期限是否已经成就或届至。
6. **审查批准、登记等手续**：确认合同是否需要经过批准或登记，是否已经完成相关手续。
7. **审查履行行为**：确认当事人是否已经履行合同义务，对方是否接受履行。
8. **综合判断**：结合以上因素，综合判断合同是否生效。
如果合同是否生效存在争议，法院会根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合具体情况进行认定。
租赁合同生效要件
一、合同成立与生效的法律定义
1、合同成立
条件：当事人就合同主要条款达成一致（《民法典》第471条）。
标志：承诺生效时合同成立（如双方签字、盖章或实际履行）。
性质：属于事实判断，仅表明合意达成。
2、合同生效
条件：需满足法律强制性规定（如不违法、不违背公序良俗）和约定条件（如附期限、附条件）。
标志：合同开始产生法律约束力，双方需履行义务（《民法典》第136条）。
性质：属于价值判断，需审查合同合法性和效力。
二、关键区别：为何成立≠生效？
1、时间点不同
成立：签字、盖章或承诺完成时即成立；
生效：可能晚于成立时间（如附生效条件的合同）。
示例：A与B约定“若B考上公务员，则A将房屋以100万元出售”，合同在签字时成立，但需待B考上公务员后才生效。
2、法律后果不同
成立未生效：合同对双方无强制履行效力，但可能产生诚信义务（如不得恶意阻止条件成就）；
生效后：双方必须履行，违约需承担赔偿责任。
3、例外情形
无效合同：即使成立，因内容违法（如赌博合同）自始无效；
需审批的合同：成立后需经批准才生效（《民法典》第502条，如外商投资合同）。
三、实务风险：混淆成立与生效的常见陷阱
1、误将签字视为生效
案例：C公司与D签订设备采购合同，约定“经董事会批准后生效”。C未履行审批程序直接发货，法院认定合同未生效，C无法主张货款。
2、未履行法定程序导致合同无法生效
法律规定：房屋买卖合同成立后，未办理过户登记不影响合同效力，但所有权不转移（《民法典》第215条）。
3、附条件合同的恶意操作
风险：一方故意阻止条件成就（如拖延提交审批材料），视为条件已成就，合同强制生效（《民法典》第159条）。
四、如何避免争议？实务建议
1、明确约定生效条件
对需审批、第三方同意或特殊履行的合同，书面注明“本合同自XX条件成就时生效”。
2、区分成立与履行
即使合同已生效，也需注意履行顺序（如“先付款后交货”），避免单方履行损失。
3、警惕无效情形
避免合同内容违法（如高利贷、买卖违禁品），否则成立即无效。
4、留存证据
保存磋商记录、书面合同及履行凭证，以便证明成立时间及生效状态。
民法合同生效要件
分清合同未生效、有效和无效的区别，防范合同风险
北京市一法律师事务所 韩洪律师
民法典构建的合同效力体系中，未生效合同是一种既不同于有效合同，也不同于无效合同的存在，正确认识这种存在，有利于避免合同实务中
误把未生效合同认为有效合同或无效合同，减少相关纠纷的发生。
一、什么是未生效合同？它和有效合同有何不同？根据《民法典》，未生效合同是指已经依法成立，但因缺少特定条件（如审批手续、约定条件的成就等）尚未开始履行的合同。例如：小王签了一份房屋买卖合同，但双方约定在定金交付后合同才生效；某公司受让保险公司的一定比例的股权，合同需依法需经批准才能生效。
这类合同虽然暂时不生效，但已经具备法律约束力，双方不能随意反悔或修改条款。
未生效合同和有效合同关键区别在于：
其一，有效合同可要求对方履行义务。有效合同是完全生效的合同，双方必须按约定履行义务，违约方需承担法律责任。
其二，未生效合同在条件达成前，一方不能请求对方履行合同主要义务或承担违约责任。
二、未生效合同和无效合同，差别有多大？无效合同是“自始至终无效”的合同，常见于以下情况：
合同内容违法（如赌博协议）；
损害社会公共利益（如走私合同）；
当事人无民事行为能力（如未成年人签订大额借款合同）。
无效合同一旦被确认，双方需恢复原状，过错方还需赔偿损失。而未生效合同则可能“转正”——只要满足条件（如完成审批），即可成为有效合同。
举个例子：
老张与朋友约定合伙开餐厅，合同写明需取得餐饮许可证后生效。若许可证未获批，合同未生效，但双方可以协商解决；
如果合同内容涉及非法经营（如无证销售药品），则直接无效，需承担法律责任。
三、未生效合同的法律效力！其一，对双方有约束力，不得随意反悔。
即使合同未生效，双方也不能擅自修改或解除。例如：签订加盟协议后，若约定需总部审核资质后合同才生效，加盟商不得在审核期间单方面退出。
其二，无法要求对方依约履行合同主要债务。
在条件未达成前，不能依据合同索要赔偿或要求履约。例如：购房合同约定“首付后过户”，若买方未支付首付，卖方不能强行要求过户。
其三，报批义务独立生效。
对于依法需审批才能生效的合同，即使合同未生效，报批条款依然有效。若一方拖延办理手续，需承担违约责任。
分清合同未生效、有效和无效的区别，能帮助我们在签约时更谨慎，有效防范合同风险。
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