一、房贷申请不下来能否退房
在房贷申请不下来的情况下，能否退房需根据具体情形判断：
1. 若因不可归责于购房者和开发商的原因，如国家信贷政策调整等导致房贷申请不下来。购房者可与开发商协商解除购房合同，开发商应将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者。
2. 若因购房者自身原因，如提供虚假资料、信用记录不良等导致房贷申请不下来。购房者构成违约，需承担违约责任。此时一般不能退房，除非与开发商协商一致且开发商同意。若强行退房，购房者可能需按照合同约定向开发商支付违约金，开发商有权从已付购房款中扣除。
3. 若因开发商原因，如未取得预售许可证、房屋存在抵押等导致房贷申请不下来。购房者有权解除购房合同，并要求开发商返还已付购房款及利息，还可要求开发商承担赔偿责任。
二、签了购房协议还能退房吗
签了购房协议后能否退房，需根据具体情况判断：
一是看购房协议的约定。若协议中明确约定了在某些特定情形下购房者可以退房，比如开发商逾期交房超过一定期限、房屋面积误差比绝对值超出规定范围等，且实际情况符合这些约定条件，那么购房者可以依据协议退房。
二是看是否存在法定解除事由。例如，开发商在签订协议后擅自变更规划设计，影响房屋结构、户型等重大不利影响；或者房屋存在主体结构质量问题，无法交付使用等，购房者有权解除购房协议，要求退房。
三是若购房者自身原因想退房，且不存在上述约定或法定事由，通常较难退房。因为购房协议具有法律效力，双方应按约定履行义务。此时退房可能构成违约，需承担违约责任，如支付违约金等。总之，签了购房协议后能否退房不能一概而论，要具体情况具体分析。
三、买受人可以退房的情况有哪些
在房地产交易中，买受人在以下几种常见情况下可以退房：
1. 开发商违约。例如，开发商未按照合同约定的时间交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务；或者交付的房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用，如房屋主体结构质量不合格等。
2. 开发商擅自变更规划设计。若开发商未经买受人同意，擅自改变房屋的规划、设计，如改变小区的绿化、公共设施布局等，影响了买受人所购房屋的使用功能和价值，买受人有权退房。
3. 无法办理产权登记。由于开发商的原因，导致买受人在合同约定或法律规定的期限内无法办理房屋产权登记，买受人可以要求退房。
4. 合同约定的其他退房情形。买卖双方在购房合同中明确约定了其他可以退房的条件，当这些条件成就时，买受人可依据合同约定退房。
5. 面积误差比绝对值超出3%。若交房时房屋实际面积与合同约定面积的误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。
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来源：临律-买受人可以退房的情况有哪些，买受人退房有什么损失