一、小产权如何买卖合同无效
小产权房买卖合同无效的认定主要基于以下几方面：
其一，违反法律法规强制性规定。小产权房通常是在集体土地上建设的，未经过法定的征地、规划、建设等审批程序。我国土地管理法明确规定，农村集体土地不得用于非农业建设，不得向本集体经济组织以外的成员转让宅基地使用权等。小产权房的买卖行为违反了这些强制性规定，根据合同法相关原理，此类合同应认定为无效。
其二，损害集体利益和公共利益。小产权房的建设和买卖往往绕开了相关监管，可能导致土地资源的不合理利用，影响农村土地的正常规划和管理，损害了集体和公共利益，从这一角度看，合同也不具有法律效力。
其三，无法办理合法产权登记。由于小产权房不具备合法的产权手续，无法进行正常的产权登记，购买者无法取得合法的房屋所有权证，这使得买卖合同的目的无法实现，合同无效。
二、小产权签买卖合同有效么
小产权房签买卖合同通常是无效的。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用。其产权归属不明确，存在诸多限制。
从法律规定看，小产权房的交易违反了土地管理法等相关法律法规对于土地用途管制和集体土地流转限制的规定。这类房屋不能依法进行登记，无法获得合法的产权证书。这意味着买卖双方在进行小产权房交易时，其合同所涉及的标的存在重大权利瑕疵，无法实现合法的产权转移等合同目的。所以，一般来说，小产权房买卖合同会被认定为无效合同。但如果在合同无效后，对于已经交付使用的房屋，可能会根据实际情况，按照公平原则处理因房屋使用产生的相关费用等问题。
三、小产权如何签买卖合同？
小产权房的买卖存在较大风险，因为小产权房没有合法的产权证书，其交易不受法律保护，但如果要签订买卖合同，可以参考以下几点：
（一）明确双方身份信息
在合同开头，详细写明买卖双方的姓名、身份证号、联系地址和联系方式等，确保交易双方主体明确。
（二）房屋状况描述
1. 详细写明小产权房的地理位置，如位于哪个村、具体的门牌号等。
2. 描述房屋的结构、面积等情况，尽量准确细致。
（三）价格与付款方式
1. 明确房屋成交价格，用大写和小写两种方式书写，防止金额被篡改。
2. 约定付款方式，是一次性付款还是分期付款，分期付款的话要写明每期的付款时间和金额。
（四）交付与过户
1. 确定房屋的交付时间，交付时房屋的状态等。
2. 由于小产权房无法办理正规过户手续，要明确约定双方关于房屋产权转移的约定，虽然这种约定可能无法对抗外部第三人。
（五）违约责任
明确双方违约的情形以及相应的违约责任承担方式，例如违约方需支付一定金额的违约金等。
但需要注意，小产权房买卖合同在法律上存在诸多不确定因素，可能面临合同无效等风险。
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来源：中国法院网-小产权如何签买卖合同？，小产权如何签购房合同