购房流程详细步骤,购房流程与步骤

买房的底子流程便是买房前期的准备作业——选房看房——认购签约——处理贷款——收房验房——装修入住——产权证的处理。

第一步：买房前的准备作业

中 国人重家，买房可以给人一个安全温暖的家，在收购新房前要思索的疑问便是我为何要买房，为何会选择新房呢?收购新房的长处有哪些呢?新房的长处：a、 房地产开发商通常对新房的外观都较为讲究、新颖，具有现代感;在户型方案上注重通透、私密性，计划合理，一同房型可选择的境地较大。b、 新房贷款较便当。新房通常户型面积较大，小户型产品较为稀缺，由此也构成总价天然不菲。c、 新房在前期或许存在物业处理不到位等疑问，但大都新房物业效劳、配套设备较老到，美化、保安等方面较完善，但处理费用也相对较高。

买房要做好哪些心思准备？

1、对楼盘报价及买房区域作好心思准备。

在购房前需对楼盘报价做好两方面的心思准备。首先是能接受的房子总价是多少，依据该总价，你可以换算出你有才能收购的房子的均价和面积，并发生相应的组合办法。依据房价及交通需要也可以大概方案好自己的选房区域。

(1)假设是自住，应多从房子本身情况和自己的偿付才能考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设备、区域将来展开远景等影响房价增值的要素。

(2) 假设是出资或自住兼出资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的特色(便是不是是简略出售或租借的物业类型)。一同，因为现在国家的方针倾向为束缚房产 出资做法，因此，在购置新房前最好对假设易手生意的话所付出的营业税等各项成本计算在内，首要为：假设房子办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价* 建筑面积*5.85%)和房子评估价1%的自己所得税。

2、经济才能的测算

买新房是一件快乐的作业，也是件大事，关系到自己 及家庭数年甚至数十年的日子，因此，买房前的资金准备非常首要。从下定了决心到买着了满足的住所，可不是一件简略的进程。普通老百姓或许要穷其一生的积 蓄，而且或许一生中的许多年都要为还银行贷款奋斗。买房前的资金准备中“房价”是首要构成有些，但需清晰的是，买房所触及的费用不仅为房价，假设买房前只 注重房价而疏忽其他疑问，往往会构成全部购房核算的超支，甚至到达买得起而住不起的尴尬境地。

第二步：选房看房

选择房源最好不要固定在一个地段，要转换各种思路选择置业地址。在选择房源的进程中，应当在可以接受的报价范围内做出一个最合理的出资。

到现场去看看房子

1、 首先要查询开发商出售的项目是不是五证具全，只需具有五证的项目才是合法的出售项目。假设您看的是现房，还要向开发商讨取两书。

到底是哪五证，又是哪两书呢?概况请参阅：产品房出售应具有哪“五证”?

2、 查询项目的周遍大环境，包括人文环境怎样：日子、商业配套设备是不是彻底：交通情况怎样：有没有文娱、体育休闲场所：有没有医院、学校、幼儿园等公共设备：附近有无工厂等。

3、 假设是期房，您要对开发商的许诺、实力进行考证。看看开发商从前是不是还开发过其他的项目，项目开发的结果怎样：看看工地的场容场貌，现场施工处理是不是规整 有序，结构施工的质量;查询售楼处的安置以及出售人员的实质;查询样板间等等(假设是出售署理售房，则应对署理的实力情况进行了解)。

4、 假设是现房，您还要查询一下小区内部的环境、计划、美化面积、路程、楼间距以及查询房子的质量等等。

第三步：认购签约

在签合同之前，需要仔细查验展开商的资历。全部检查完毕后，还需要交纳一定数额的定金。假设对签定合同没有把握，可以托付律师来帮助处理。

在选定了购房方针后，就进入了和敞开商进行实质性的商洽时期。这一时期通常包括三个进程：商洽内容、签认购书、签定合同;

商洽谈啥呢?商洽首要包括房子的报价、付款办法、装修交工标准、配套设备、入住时间、物业处理费用等等有必要触及的内容。其间房价的商洽最为首要，你应当抢夺到最大极限的优惠报价，保护自己的利益。

签定《房子认购书》。买房先签《房子认购书》并交纳定金是现在售楼进程中的习惯性做法，但签《房子认购书》并不是正式签约的必要条件，因为我国有关法则和法规并未清晰规矩购房者在签定正式出售合同前，有必要签定《认购书》。

签定正式购房合同/购房合同范本

应当带着签定合同所需的身份证、手章等材料在约好的时间来开发商的售楼处签合同。签定购房合同是购房进程中最首要的一个环节，一旦签定即受法则的制约。

合同备案。通常地说，两头自签定合同之日起30日内，开发商会持产品房出售许可证、合同，到房地产处理有些进行合同备案。需处理银行贷款购房的，合同备案后还应到银行、房地产处理有些、保险及公证有些处理贷款手续。

第四步：处理贷款

依据自己的经济才能选择适宜的付款办法，假设资金宽余宽余选择一次性付款，假设资金有限，可以选择分期付款和银行贷款的办法。

第五步：收房验房

验交房：收到《入住通知书》，断定交房日，带好材料(包括：身份证、《产品房购房合同》、发票等)。交房时应仔细查验，最好是请工程方面的专业人士帮忙收房。

房 屋查验包括的内容有：1、 入住所子是不是是所收购的房子的全部或有些，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。2、 房子质量检查，看房子质量是不是有疑问，发现疑问要及时反映，修补往后方能入住。3、 按购房合同及有关协议的约好，检查装修、清点设备，物业处理单位应向购房者供应装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、无缺程度及运用状 况，如有不符或残损，需要求从速修补、配齐。4、 在进行以上查验并承认检查结果与合同的约好无差别后，就可以与开发商签定物业交给核验单或房子交接单。关于核验单中无法断定的事项，应写上“暂不理解”或 “无法断定”等;若发现疑问，应照实记录下来，并恳求开发商在一定的期限内处理等，最后由两头签字、盖章。

第六步：装修入住

很多人在买好房子后往往会疏忽了这一点，在入住后才发现，欠好的物业给日子带来了极大的影响。在我们的平常日子中，通常都与物业有着恰当紧密的联络。接收物 业时，一定要稳重，避免因草率签署核验单或房子交接单而使自己在往后的房子胶葛中，无法充分抢夺自己应得的权益。通常在接受钥匙时，或规矩几日之内有必要到 物业处理公司处理托付物业处理事宜。有必要办的物业处理手续有以下几项：

1、 签署《处理公约》。《处理公约》的内容由开发商依据国家的法则、法规与方针恳求而拟定，并经房子处理有些同意。假设业主认为处理公约的内容有的条款不公平，可以保留意见。因为该公约属暂时性质，在往后的业主大会可以进行批改。

2、 交给物业处理费用。

3、 签署小区各项处理守则，如装修处理、清洗处理、泊车处理、治安处理等。

第七步：处理产权证

搬 入自己的新房还并不能让你过上适意的日子，还需要敦促开发商从速处理产权过户手续，使你获得合法的产权证，这个进程或许要等待恰当长的一段时间，要素之一 便是开发商在新房刚竣工今后，不或许马上获得房产证，他们也需到有关有些处理房子初始挂号后，购房者再到房地产处理有些处理房子所有权搬运挂号手续，申领 《房子所有权证》办完房产证后，产品房的生意才算结束。

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整个购房流程，总体来看包括看房选房、签订购房合同、办理房屋过户手续、办理银行贷款手续、交房验收五个大环节，可以说是步步都需要大量书本上没有的知识，年轻人第一次买房往往都会头大如斗。我第一次买房的时候就是晕晕乎乎，全程做梦一样签字按手印，整个流程走完了啥也不知道。这是不可取的！今天我就来拆解一下购房的五大流程，新房二手房均可参考，希望对大家有帮助。

看房的要点我在这一篇中有详细的分析。

买新房和买二手房其实差不了多少，首先都是要多看，对意向区域的房子做到心中有数，看房看到不耐烦、看到恶心是基本操作！

签合同要注意几个要点，新房和二手房交易有所不同。

新房都是固定的合同，只能说注意，可能不好更改。
重点就是要注意约定好交房时间，明确约定好延期交付开发商应当支付违约金及违约金计算方式。

1.签约之前
提前弄清楚房子权属问题，是否所有共同产权人都能来签合同办手续？有没有纠纷？很多继承的房产，多个继承人之间会有意见分歧，需要所有继承人达成一致意见。另外有没有一房二卖、二次抵押等问题？这方面我们没有能力核实，需要中介承担核查责任。

中介费也要提前商量好，不要到了签合同的时候现谈。

2、签约时
一般我们都是买卖双方约好时间，坐下来谈价格，谈妥价格现场签约。签约时注意合同中要明确过户贷款交房手续各步骤办理时限和违约责任、中介费、有条件的话一定要做资金监管。
作为买方我们一定要注意自己要办手续的地方时间尽量留充足，记好时间点，别造成延期违约。银行完成审核和贷款发放的时间不是我们能控制的，一定要注意银行审核或者下贷款时间晚，不能是买方的违约原因。

这里分几个小步骤，分别是房管局审核购房资质、网签、过户、下房产证。

1. 审核购房资质。说白了就是看按照现在当地的限购政策，你有没有购买房子的资格。近期各地限购陆续松绑，这块应该越来越不成问题了。为了防止购房资质这方面出问题，在签订购房合同之前要先充分了解当地现行政策，也可以让中介或者销售顾问帮忙提前查一下购房资质。这一步不需要自己跑，中介会代办。

2. 网签。购房资质没问题就可以网签了，网签是要去房管局现场办理的。恭喜你，网签完这套房子基本上就跑不了了（当然你也跑不了了）。一般来说网签后马上交首付（或者全款），钱要提前准备好哦，给晚了当心有违约金！

3. 过户。对于二手房而言，需要本人到房管局现场办理房屋产权变更手续，并且要缴纳契税等税费，这一趟跑腿少不了的。如果你是全款购房，交完钱就可以进入过户流程了；如果你是贷款的话，需要在贷款审批通过（注意不是贷款发放）后过户。对于新房而言，大家都是期房，一般网签后要等房子盖好才能交付，也无需个人办理二手房这种过户流程，等开发商通知直接去交税办证就可以了。

4. 下房产证。现在过户之后一般都能很快下证，我们这边正常情况下是立等可取的，领证需要交几块钱工本费。

银行贷款分为公积金贷款和商业贷款。

关于贷款类型怎么选择。一方面，肯定是公积金贷款利率低，商贷利率相对高一些，这个角度讲能用公积金就用公积金。另一方面，公积金贷款会有单独的政策，像我们这边要是用公积金贷款，首付比例要高一些，我们综合考虑就没有使用公积金了。所以具体到个人还是要搞清具体政策再做决定。

等额本金还是等额本息，个人建议是等额本息。只要理财收益能超过房贷利率，就尽量贷更多的钱

另外要注意当地政策认房还是认贷，这里给大家扫个盲。我们这边现在是认贷不认房，政策已经明显松绑了。

办理银行贷款手续，分为银行面签、银行审核、贷款发放三步。

1. 银行面签。面签需要提供征信报告、收入证明、银行流水，现场要签超多字、按超多手印。自己需要注意一下，打印征信报告之前提前还清房贷和消费贷（信用卡不影响）。另外，面签的时候就能知道银行利率是上浮或者下降多少，可以多问几家银行，选个利率低的。

2. 银行审核。审核主要是审核还款能力，月收入需要是每月还贷金额的两倍，自己可以提前算一下，以自己的收入是不是达标，如果不达标的话，需要增加共同借款人。材料齐全，征信和还款能力没有问题的话，等银行审核就可以了，这个审核时间不是我们能控制的。

3. 贷款发放。审核通过之后，银行下贷款的时间也不是我们能控制的，这个地方一定要注意，合同里不要规定银行下贷款时间，银行下贷款时间晚，不能是买方的违约原因。如果能约定首付之后就交房是最好的，正常来说是会银行下贷款再交房。

验收的时候一定要打起精神来了！

先推荐三个新房验房必备好物，验房一定要带哦！

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新房验收和二手房交房是不一样的，咱们分开讨论。

一、看文件
1.房屋权属文件：看《国有土地使用权证》上是否有抵押记载
2.房屋质量文件：《住宅使用说明书》（可带走）、《住宅质量保证书》（可带走）、《竣工验收备案表》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标作出的相关说明，有开发商、设计单位、施工单位、监理单位的名称及其联系电话。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限范围作出的承诺。房屋结构、防水、设备及装修的保修期限分别是是50年、5年、2年。

《建设工程竣工备案表》必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。
3.各种相关验收表格：《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图（水、强电、弱电、结构）等文件。
4.管线分布竣工图（包括水、强电、弱电、结构，可带走）
如果房产商准备充分的话，10分钟就能看完这些材料。

二、看房子

1、安全性问题
看屋顶、承重墙、房间与阳台的连接处是否有裂缝，大的裂缝可能表明房子结构有问题，存在安全隐患。

2、防水性问题
看天花板、窗台下面、水上下管、厨卫墙面天花板、山墙是否有渗漏的痕迹或者裂痕、是否有漆脱落或长霉菌。掉漆或者发霉都可能是漏过水的痕迹。
国家规定所有有地漏的房间都必须做防水层，验收也要注意验收地面下水情况。拿塑料袋装半袋沙子把地漏堵上，然后放水十厘米，约好楼下的业主，过二十四小时去看楼下天花板是否漏水。还有楼上也一定要约业主做防水验收。

3、水电燃气管道问题
看电、水、煤气表是否齐全、度数是否从零开始、客厅和卧室有没有各种管线外露。

电：是否市政供电、电闸能否控制各个电源、开关插座是否牢固。总电闸和每个开关都要打开试一下有没有问题，所有插座都用试电笔试一下。

水：是否市政供水、是否有足够的水压、下水道地漏有无堵塞。挨个打开水龙头，尽可能让水流大一点，看水表走数、看水是否清澈、看下水是否通畅、看地漏是不是处于坡度低点。

燃气：是否已经开通、开关位置是否妥当、管线是否穿过卧室。燃气管穿过卧室容易有安全隐患，也不符合设计规范要求。

4、墙面问题

墙面：看墙面和天花板有无倾斜、弯曲、隆起、凹陷、麻点，有的话装修要处理这些问题会比较麻烦。

瓷砖：看瓷砖有没有碎裂和空鼓，用木槌敲一敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，梆梆声是没问题的。

保温：冬天验收的话，墙面有水滴、结雾的现象可能说明保温层有问题。

隔音：看一下门窗是否有密封条，这个对隔音有很大影响。可以将房门关闭，一人在房间外制造较大噪音，另一人在内感受隔音效果是否满意。

5、门窗问题
如果问题比较大，需要换门窗的话，装修花费要多一大笔支出。

门：开关是否灵活、两面有没有刮花、锁好不好用、门缝大不大、门与门框的各边之间是否平行、入户门有没有猫眼。

窗：窗边与混凝土接口是否密实、开关是否灵活、玻璃是否完好、窗与窗框各边之间是否平行。

6.配套设施
买卖合同上注明的设施、设备是否有遗漏，品牌、数量是否符合。

三、注意事项
1、坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来。如果确实属于不能收房的，要写明原因并要求开发商签字盖章。
2、各种费用别着急交。验收好再交物业费。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表钥匙等。各种开通费（如有线电视、电话、煤气、宽带网等）不要交给开发商，后期单独办就可以。

二手房主要就是看是否漏水、物业交割、户口迁移。

1、是否漏水
看天花板、窗台下面、水上下管、厨卫墙面天花板、山墙是否有渗漏的痕迹或者裂痕、是否有漆脱落或长霉菌。掉漆或者发霉都可能是漏过水的痕迹。
看这个一方面是后期装修要注意针对性做防水，另一方面有些中介合同会约定对漏水会有补偿。

2、物业交割
买卖双方和中介一起去物业办公室，确保卖家物业费、停车服务费、水电燃气费等都交齐没有欠费。如果合同有约定赠送家具家电等可以一并查看。

3、户口迁移
这个不用买家出面办理，中介带卖家去办好户口迁出就可以了。按照现在政策，房子到手户口是可以强制迁出的，所以不用担心。

说白了，二手房所见即所得，在签订合同之前，二手房的真实情况我们已经都看在眼里，不需要收房的时候再来看这些问题。新房则一般是期房，收房之前这些情况都是不明确的，才要在收房时重点关注。
二手房我们重点关注的应该是房子权属问题，是否所有共同产权人均来签了合同？房子有没有纠纷？有没有一房二卖、二次抵押等等才是我们关注的重点。

买二手房，一定记住，不要绕过中介私下交易！不要找个人中介或者小中介！一定要从大中介买！尤其是社会经验不足的年轻人，千万要记住这一点！
如果你是社会大哥，当我没说。
我家第一套二手房就是经过一个本地小中介买的，整个过程奇坑。后来才知道，买二手房找小中介甚至不找中介的人，基本上都后悔了！原因主要有以下三点：

我们想选小中介，其实原因就是链家这样的大公司中介费要的贵，小中介就便宜多了。甚至，假如自己能搞定整套手续的话，甚至有人会想不用中介自己办。
但是，你还真不一定能省钱。
1.小中介虽然中介费便宜，但是会有很多千奇百怪的加项。手续费、跑腿费……只有你想不到，没有他们不敢收，这些加项也算是中介费的一部分呀。
2.小中介办的贷款可能比较贵。我提到的被坑的那套，用的是家人的名字，首套房，给我们贷款利率上浮20%。我们那个时候不懂，现在复盘一下，其实八成就是中介吃银行回扣了。最近刚买的这一套，贷款利率是下调20，你们说这一正一反，差多少利息了。

同样是纯商贷的二手房，我们当年从小中介买那一套，从签约到收房折腾了半年多，这还是原房主特别配合的情况下，都拖成这个样子。就是签约之后就开始间歇性失联，每一个步骤都要人催到上火。
最近这一套1月10号签的合同，2月3号贷款放款，2月7号交房，链家办事全程不到一个月。这还是中间过年歇了七天，否则能更快。

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买房流程对我们普通人来说比较复杂，且涉及大额资金流动，一定要做到心中有数，并且选择大平台大公司才靠谱。个人认为山东这边贝壳、中住都很不错，其他城市我不太了解，欢迎各位值友评论区交流哦~

作者声明本文无利益相关，欢迎值友理性交流，和谐讨论～

全款购房流程

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