二手房买卖纠纷100案例,二手房买卖纠纷中介要承担责任吗

二手房买卖纠纷100案例，二手房买卖纠纷中介要承担责任吗

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二手房买卖纠纷找哪个部门

随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的可怕趋势，如今一二线城市的房价，已经到了让大多数人目瞪口呆的程度。人们对房子翘首以盼的同时，也催生了二手房买卖中的一系列纠纷。现在笔者就最近接触到的一些房屋买卖中的常见问题进行介绍，希望能给身边的您在二手房买卖过程中有所认识。

▌问题一：遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办?

法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。

▌问题二：卖家逾期交房怎么办?

法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

▌问题三：卖家逾期不履行过户手续怎么办?

法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以及时起诉对方，同时对房屋申请财产保存等。

▌问题四：遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?

法律意见：中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象，由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

▌问题五：房屋质量有问题怎么办?

法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任;第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

▌问题六：房屋过户后，发现买家户口没有迁移怎么办?

法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。

▌问题七：定金问题产生争议怎么办?

法律意见：二手房买卖中，定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。

▌问题八：房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办?

法律意见：在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

▌问题九：买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办?

法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。

▌问题十：交了诚意金(意向金)，如果不想买房了怎么办?

法律意见：主要分两种情况，第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还。第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。

来源：法务之家 余海亮

二手房买卖纠纷起诉多少钱

来源：环球网

案例背景

近年来，随着房地产市场的不断发展，消费者通过中介购买房屋已成为常态。然而，中介合同的复杂性也导致了诸多纠纷。本文将通过具体案例，探讨消费者如何在二手房购买过程中有效维权。

张先生近期计划购买一套二手房，他首先与A中介公司签订了购房服务合同。合同中约定了：“对于利用A中介提供的信息，不论是否最终通过A中介成交，均应向A中介支付佣金。” 然而，由于该房产已被委托多家中介机构挂牌销售，张先生通过B中介公司发现了同一房源，并以更低价格成功购入。

此后，A中介公司找到张先生，以合同约定为由，要求张先生支付佣金，而张先生认为自己最终并未通过A中介购房，因此拒绝支付，双方因此产生争议。

案例详情

在本案中，A中介公司坚持认为张先生利用了其提供的房源信息，最终促成了购房行为，因此即便未通过A中介成交，依据合同约定，仍需支付佣金。而张先生则认为，自己最终选择了B中介，并通过其谈判拿到了更优惠的价格，A中介并未提供实际交易服务，因此不应支付佣金。

由于双方协商未果，A中介遂向法院提起诉讼，主张张先生依据合同约定支付佣金。庭审中，A中介提供了张先生与A中介签订的合同，其中明确规定，“对于利用A中介提供的信息，不论是否最终通过A中介成交，均应向A中介支付佣金。” 同时，A中介还提交了其向张先生提供的房源信息，包括房屋地址、基本情况、卖家联系方式等，以证明其在交易中发挥了作用。此外，A中介还提供了张先生与B中介签订的合同，日期晚于与A中介签约的日期，证明该房产信息是A中介最早向张先生提供。

面对A中介的诉求，张先生提出了反驳。他认为，A中介仅提供了房源信息，并未在实际交易过程中提供任何谈判、签约、过户等服务，而B中介则提供了实质性的帮助并最终促成交易，因此佣金应支付给B中介。此外，张先生的代理律师指出，A中介的合同条款是格式条款，涉嫌不公平竞争，限制了消费者选择更优服务的权利，该条款应认定为无效。

法院在审理过程中认为，购房者张先生虽利用了A中介提供的信息，但该信息本身并不构成交易的决定性因素，A中介也未能证明自己对最终成交起到了实际促成作用。同时，法院认为购房者有权选择服务更优或价格更低的中介机构，以实现自身利益最大化。

最终，法院驳回了A中介的诉讼请求，判决认定张先生无须支付A中介佣金。

律师分析

在本案中，争议焦点是：A中介提供房源信息的行为是否构成成交的实质作用，以及格式条款的效力问题。以上问题将决定消费者是否有义务支付未实际促成交易的中介机构佣金。

根据《民法典》相关规定，合同条款应公平合理，不能单方面限制剥夺一方权利。A中介公司的合同中规定 “无论是否通过A中介成交均应支付佣金” 的条款，实际上限制了消费者的选择权，使其无法选择服务更优或价格更低的中介机构，从而涉嫌不公平格式条款，则法院有可能判定其无效。

根据我国相关法律法规，中介机构获取佣金的前提是提供了实质性的促成服务。例如，促成交易谈判、促成买卖双方达成一致等。

本案中，A中介仅提供了房源信息，未实际参与交易过程，因此法院没有支持其主张佣金的请求。

购房者在选择中介时，有权比较不同中介公司的服务与价格，最终选择对自己最有利的交易方式。若强制要求购房者必须向最早提供信息的中介支付佣金，则将严重限制市场竞争，不利于消费者权益保护。

面对类似纠纷，消费者可以采取以下措施维护自身权益：首先，在签订合同前，仔细审阅条款，避免掉入格式合同陷阱。其次，在购房过程中，尽量通过书面或电子邮件等方式确认中介的服务范围。最后，若发生争议，可先尝试与中介协商，若协商不成，可向消协投诉或向人民法院诉讼解决。

综上，消费者在购房过程中，应当理性选择中介机构，且避免盲目签约。同时，中介公司也应提供优质服务，以促成实际交易，而非依赖合同条款强行索取佣金。最后，消费者通过合理的法律手段是可以有效保护自己的合法权益，确保交易公平的。

律师介绍

刘萍，北京市康达律师事务所资深律师，北京市律师协会银行法律专业委员会委员，北海仲裁委员会仲裁员。

二手房买卖纠纷怎么解决

1.二手房屋买卖合同纠纷案件产生的一部分原因是卖方提高房价拒绝履行原合同，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期办理贷款手续，进而无法履行合同。另一部分原因是买方在合同签订后履行完毕前，不再具备购房资格，或者受贷款数额限制而没有能力继续履行合同，从而要求解除合同，返还定金或者购房款等等。还有一些是部分中介机构提供的合同文本的主要条款约定不明确，忽视甚至是刻意回避本应当明确约定的期限，比如首付款的支付时间、办理还款解押手续的时间、办理银行面签的时间等等。由于期限约定不明确，导致房屋买卖合同不能顺利履行，引发买卖双方争议。

2.因为牵涉利益巨大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房屋价款继续履行合同，还是解除合同支付违约金，双方的诉求预期差距较大，调解难度大，以调解方式结案的案件仅有两成左右。

3.房屋买卖合同不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条关于不动产纠纷专属管辖的规定，应按照民事诉讼法关于合同纠纷管辖的规定确定有管辖权的法院。(最高院（2018）最高法民申1175号)

4.合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的，不动产所在地为合同履行地;其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。(民事诉讼法司法解释第十八条)

5.房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合办理各种手续，而合同中并非对所有手续都约定完备，对于合同中没有约定的手续，买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系，因此案件审理中买卖双方大多提交录音、微信截图等证据来证明交易过程，这类证据常需要司法鉴定。

6.购买二手房首先要核实清楚现有的户籍登记情况，是否是出卖人本人及其家庭的户籍，这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出卖人在取得房屋产权时即是通过二手房交易，则可能出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同卖方的情形，这种情况下，出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。

7.共同居住的家庭成员，以自己的名义将其他家庭成员名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效，须判断房屋所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋持续时间以及相关证人证言等综合判定。(《最高人民法院公报》2018年第2期)

8.应当约定好违约责任，尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任，这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出系行政机关的行政职能，不属于法院的受案范围，一旦出现未能迁出的情形，买方也仅能要求卖方支付违约金或者赔偿损失，无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记，所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学，可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件，在该条件成就时，买方可以起诉要求解除合同，并另行购买其他房屋。

9.涉案房屋登记有他人的户籍也可能影响房屋再次出售时的价值，或者房屋再次出售时涉及该事项的违约责任，因此即使买方自身没有落户的需求，也应就该事项与卖方进行协商并在合同中有所约定。出卖人也应注意交易房屋是否存在非本人或家庭登记的户籍，以及自身是否能够履行将户籍迁出的义务，从现实情况来看，该类案件中卖方往往是因为客观条件所限无法履行该义务。由于该项违约责任往往在超过一定时限后按日计算，卖方一旦未履行迁出义务，将承担较高金额的违约金。

10.房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施，交易房屋是否为出卖人家庭名下唯一住房，订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

11.第三人口头购买夫妻一方名下房产，买受人不仅应证明口头合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其构成善意取得。(北京二中院(2015)二中民终字第11634号)

12.夫妻关系存续期间，对于父母为子女出资购买房屋所给付首付款性质不明时，应依法认定为父母对夫妻双方赠与。(北京一中院(2015)一中民再终字第07430号)

13.名为房屋买卖，但结合房屋所有权属性、遗嘱内容等因素综合分析，应认定双方之间形成了实为赠与的法律关系。(北京三中院(2016)京03民终7576号)

14.夫妻一方擅自转让共有房产，与第三人交易的过程疑点重重，且交易双方不能作出合理解释的，应认定恶意串通。(北京二中院(2015)二中民终字第01000号)

15.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关禁止流押的规定。(《最高人民法院公报》2014年第12期)

16.借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。(指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案)

17.在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。（北京海淀法院(2016)京0108民初16170号）

18.出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。（云南省昆明中院(2012)昆民一终字第35号）

19.在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。（(2011)河民初字第406号）

20.房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。((2012)海民初字第2192号)

21.因受到房产新政和违约行为共同作用，致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定违约金数额。((2011)浙甬民二终字第692号)

22.国家实行房产新政，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出自己的承诺。这种情形不属于情势变更，不能解除房屋买卖合同。((2010)浙甬民二终字第514号)

23.房屋买卖双方尚未签订书面购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》《存量房买卖合同信息表(自行成交)》(即“网签”)，且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。((2010)二中民终字第05439号)

24.当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。((2008)北民初字第270号)

25.根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。（(2009)沪一中民二(民)终字第1622号）

26.权利义务相一致原则应贯穿合同履行的始终。出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情形下不享有合同解除权。买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为来拒绝履行自己应承担的主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行为买受人对交易标的产生了错误认识，买受人有权要求变更交易价格。((2017)京民终289号)

27.夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反《合同法》第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。((2016)京03民终716号)

28.法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。((2015)渝二中法民终字第1037号)

29.银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。((2010)佛中法民一终字第1761号)

30.买卖双方以逃避国家房地产交易税收为目的而达成的更名条款无效后，如不影响双方合同交易目的的实现，且其他条款的继续履行无损公共利益，则该条款无效并不导致合同其他条款无效。从维护诚实信用原则和鼓励交易的合同法精神出发，应支持双方根据合同目的，并依照合同其他有效条款继续履行。((2012)扬民终字第0058号)

31.房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，实际上是无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。((2013)二中民终字第06171号)。

案例一：出卖人违约拒绝卖房，法院判令继续履行

(本案主要揭示了不诚信的售房夫妻，一方以不知情为由请求确认合同无效被驳，并被判令承担违约责任。)

基本案情

本案的当事人主要有买房人张某，卖房人杨某和王某夫妻、某地产中介公司。2015年10月14日，张某与杨某的委托代理人王某、居间人某地产中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，杨某在该合同中补签了签名。合同约定张某购买杨某位于密云区云秀花园牡丹园XX房屋一套，房屋总价为92万元，签订本合同时支付定金1万元，首付款60万元、拟贷款32万元，首付款支付时间为2015年11月16日，杨某于2015年10月20日前办理抵押注销手续。合同还约定杨某存在拒绝履行本合同或将房屋出售给他人等行为的，张某可以要求杨某承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。签订合同当日张某按合同约定将定金1万元交予王某，王某为张某出具了定金收条。另，杨某、张某与某地产中介公司签订的《居间服务合同》约定，房屋买卖合同签订后，因杨某原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的原因包括但不限于杨某故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等，某地产中介公司所收取张某的居间服务费用不予退还，张某可以直接向杨某追偿。后张某将中介服务费1.3万元交予某地产中介公司。

同年11月初，张某从某地产中介公司得知杨某提出终止合同。杨某提出由于张某未向其支付定金1万元，构成违约，故其可以解除合同。原审审理中，经法院询问，杨某明确表示不同意继续履行合同;同时，杨某未申请法院对合同约定违约金予以酌减。双方均认可，因密云区房价上涨，涉案房屋亦增值。本案审理中，王某以确认合同无效纠纷为由，向原审法院起诉要求确认杨某、张某就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。原审法院审理后，于2016年2月26日判决驳回王某的诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。张某起诉至原审法院要求杨某支付违约金18.4万元，居间服务费1.3 万元。一审法院按照合同约定判令杨某支付违约金18.4万元，赔偿居间服务费1.3 万元。杨某不服提出上诉，二审法院予以维持。

法官说法

本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理：

一是在买房人请求继续履行的情况下，只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，存在以下情形之一时，法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1.买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2.买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3.出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实，除当事人签署的相关书面文件之外，也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。

二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1.要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此法院还需释明是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具体情况确定违约金数额;2.除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。

温馨提示

买房人在购买房屋时，一定要核实是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要求其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。

案例二：房屋卖出后，因房屋内的户口未按照合同约定全部迁出，被判违约赔偿

(此案主要揭示在房屋买卖合同过程中，因户口迁移问题引发的相关纠纷。)

基本案情

本案的当事人有两方，一是买房人第某、翁某，另一方是卖房人刘某。2017年6月11日，第某、翁某与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘某以370万元将涉案房屋出售给第某、翁某。6月17日，第某、翁某及北京某中介机构签订《补充协议》，约定刘某过户后2月内向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，并留存5万房款在户口迁出之日由第某、翁某以现金形式交付。如因刘某自身原因未如期或无法将相关户口迁出，应向第某、翁某支付房屋总价款10%的违约金并继续履行全部户口迁出义务。7月7日，第某、翁某取得涉案房屋所有权。双方均认可诉争房屋内遗留有他人户口，并非经第某、翁某允许迁入。第某、翁某以刘某违约未迁出户口为由，诉至法院请求刘某支付违约金37万元，一审法院应刘某申请，对于违约金调整为7+10万元(自判决生效之日，以总房款370万为基数，按照每日千分之一的利率计算至实际迁出之日，但总额不超过10万);刘某不服提出上诉，二审法院维持原判决。

法官说法

户口迁移问题在房屋买卖合同纠纷案件中较为常见，法院对于此类问题的处理原则一般为：买受人起诉请求出卖人迁出户籍的，不属于人民法院民事案件的受理范围。但是，对于房屋买卖合同中约定出卖人应迁出户籍的，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担支付违约金或者赔偿损失等违约责任。本案就是违反约定判令赔偿违约金的一个案例。

温馨提示

建议买房人在购买房屋之初，详细了解房屋内的户籍情况，是否属于售房人，还有无其他的户口，能否迁出，自己是否在意涉案房屋内是否有户口，而后在合同中明确加以约定，约定迁出的时间和违约责任;特别是购买学位房的更要查实涉案房屋的学位是否已经使用，对此最好在合同中明确约定。

案例三：合同关键条款约定不明、当庭又无法获得一致意见，法院判决合同解除

(本案主要揭示在合同条款约定存有歧义时对于合同履行可能产生的影响)

基本案情

卖方为郝某，买方为史某。北京市朝阳区砖角楼南里XX房屋(以下简称诉争房屋)房产所有证登记在郝某名下。2014年7月31日，高某作为郝某委托代理人与史某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》，约定郝某将诉争房屋以310万元的价格出售给史某，当日付定金10万元，在网签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元，但未约定办理网签的具体截止时间，其后，郝某将涉案房屋交付史某，但是史某一直未办理网签，亦未支付后续款项。郝某将史某诉至法院请求解除涉案合同、返还房屋并支付违约金。史某扣减6万元定金。史某不服提起上诉，二审维持原判。史某反诉要求继续履行，并要求过户至其名下，并要求郝某支付相应的违约金。经查，史某未办理网签的原因在于其正在出售其名下的其他房屋，准备待出售后再办理涉案房屋的网签手续，故一直拖着未办，目的是少缴税款。

一审法院认为，双方签订的涉案合同及补充协议均合法有效，但是鉴于史某确实存在延迟办理网签的情形，涉案协议签订不够严谨，极易引发歧义，故将涉案协议解除，同时根据本案史某占有涉案房屋的情形，扣减6万元定金。史某不服提起上诉，二审维持原判。

法官说法

对于本案合同应否解除，主要考虑以下三点：一是根据中介公司的陈述以及郝某向史某发函，表明史某确实存在拖延办理网签的情况。二是诉争房屋的签约过程不严谨，涉案房屋买卖合同及《补充协议》内容亦极易让人产生歧义，比如“在网签完成后，2015年1月31日前史某交付郝某剩余房款300万元”，该条款并没有明确如在2015年1月31日后未办理完网签是否仍应交付300万元，极易引发争议，对以后履行造成了障碍。三是争议产生后，虽经法院主持调解，但各方分歧极大，不具备重新达成新的协议的条件。

就违约责任承担问题，法院认为史某拖延不办理网签应承担主要责任，某房产中介公司提供的合同存在多处矛盾不完备之处也应负一定责任，郝某签约当天未带齐售房的相关材料且未对合同进行常识性审核也应负一定责任。故判令解除合同、返还房屋，未支持其违约金请求，但是考虑到史某已实际占有诉争房屋长达一年有余，且造成合同解除史某应承担主要责任，故史某已交定金应补偿郝某的部分损失，法院根据责任比例酌定郝某退还定金4万元给史某。

温馨提示

本案争议焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除及违约责任承担问题。根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，双方合同中关于付款条件的约定极易引发歧义，双方在一、二审中对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，法院认为该合同已不具备继续履行的基础，应予解除。法院依照本案具体情况确定的违约责任比例是适当的。这个案例提醒大家，在签订协议时应当仔细审阅合同条款，避免歧义发生，否则出现争议后，无法按照合同条款处理，甚至出现合同不能履行的后果。

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编辑：朱 琳

排版：孙 丽

审核：刘 畅

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