一、房屋交付面积小于合同购买面积怎么办
当房屋交付面积小于合同购买面积时，可按以下情况处理：
若面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算房价款。即开发商需返还购房者相应减少面积部分的房款。例如，合同约定面积100平方米，实际交付98平方米，误差比为2%，购房者可要求开发商退还2平方米对应的房款。
若面积误差比绝对值超出3%，购房者有权要求解除合同、返还已付购房款及利息。若购房者选择不解除合同，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还购房者；超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者。比如，合同约定面积100平方米，实际交付90平方米，误差比为10%，其中3%部分按正常房价退款，7%部分开发商需双倍返还房价款。
购房者应注意收集相关证据，如购房合同、房屋实测报告等，与开发商协商解决。协商不成，可通过诉讼或仲裁等法律途径维护自身合法权益。
二、未取得预售许可证的房屋买卖合同有效力吗
未取得预售许可证的房屋买卖合同是无效的。相关法律对此有明确规定，主要基于以下几点原因：
（一）从法律法规角度看，《城市房地产管理法》明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的法定条件，旨在规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益。若开发商未取得预售许可证就进行房屋销售，违反了该强制性规定。
（二）从合同的性质和目的来看，预售许可证是确保开发商具备合法预售房屋资格以及房屋相关建设、规划等符合法定要求的重要凭证。未取得该证，意味着房屋的交付及产权办理等存在重大不确定性，购房者的合同目的难以实现。
（三）司法实践中，对于未取得预售许可证而签订的房屋买卖合同，法院通常认定为无效合同。但需要注意的是，若在起诉前开发商取得了预售许可证，根据相关司法解释，可认定合同有效。
三、房屋买卖合同被确认无效的问题怎样处理好
房屋买卖合同被确认无效后，可按以下方式妥善处理：
（一）返还财产。因该合同取得的财产，应当予以返还。具体到房屋买卖中，买方应将房屋返还给卖方，卖方则应将收取的购房款返还给买方。若房屋已进行装修等添附行为，可根据实际情况对添附价值进行合理补偿或折价处理。
（二）赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。比如，若卖方故意隐瞒房屋产权存在纠纷等重要事实导致合同无效，需对买方因此产生的损失进行赔偿，包括购房过程中产生的合理费用等。
（三）追缴财产。若双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
在处理房屋买卖合同无效问题时，当事人应通过协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼，由法院根据具体情况依法作出公正裁决。
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