一、商品房买卖合同终止的情况有什么
商品房买卖合同终止的情况主要有以下几种：
（一）双方协商一致。买卖双方经平等、自愿协商，就终止合同达成一致意见，可依法终止合同，这体现了合同当事人的意思自治原则。
（二）不可抗力。如发生地震、洪水等自然灾害，或因政府政策调整等不可预见、不可避免且无法克服的客观情况，致使合同无法继续履行，当事人可解除合同并终止相关权利义务。
（三）根本违约。例如开发商未按约定时间交房，经催告后在合理期限内仍未履行；或者房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用等，另一方有权解除合同，导致合同终止。
（四）合同约定的解除条件成就。若买卖合同中明确约定了特定的解除条件，当这些条件满足时，当事人可依据合同约定终止合同。
（五）法律规定的其他情形。如在某些特定情况下，法院或仲裁机构根据法律规定判定合同应当终止。
二、买二手房签了居间合同违约怎么办
在买二手房签了居间合同后违约，需根据违约方及合同具体约定来确定处理方式：
- 若买方违约，比如未能按约定支付房款、拒绝履行合同义务等。卖方有权依据合同约定要求买方承担违约责任，常见的违约责任形式包括支付违约金，违约金数额一般会在合同中明确约定，若违约金不足以弥补卖方损失，卖方还可要求买方赔偿损失，损失范围包括因买方违约导致的房价下跌损失、另行交易产生的费用增加等。
- 若卖方违约，例如将房屋另行出售给他人、拒绝配合办理过户手续等。买方同样可要求卖方承担违约责任，支付违约金并赔偿损失，如买方为购买该房屋已支付的费用、因房价上涨导致的购房差价损失等。
- 若居间方存在违约行为，如故意隐瞒重要事实、提供虚假信息等，给买卖双方造成损失的，也应承担相应赔偿责任。
总之，违约方需按合同约定及法律规定承担责任，非违约方应注意收集证据，通过协商或诉讼等方式维护自身权益。
三、没有备案的房屋买卖合同是否有效
房屋买卖合同是否有效，不能仅依据是否备案来判定，需从多方面分析。
从合同生效的一般要件看，（一）当事人具备相应民事行为能力。签订房屋买卖合同的双方，应是能够独立进行民事活动、承担民事责任的主体。（二）意思表示真实。买卖双方就房屋买卖事宜达成的合意，必须是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫等情形。（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
在我国，房屋买卖合同的备案主要是行政管理手段，旨在规范房地产市场交易秩序、保障交易安全等。虽然法律规定房屋买卖合同应进行备案，但未备案并不必然导致合同无效。只要合同满足上述生效要件，即使没有备案，也是有效的。不过，未备案可能会带来一些风险，比如在一房多卖等情况下，已备案的合同在某些程序上可能会有优先性。总之，没有备案的房屋买卖合同，若符合法定生效要件，依然具有法律效力。
本站为您整理关于本文的法律热搜话题
●商品房买卖合同终止的情况有什么影响
●商品房买卖合同终止的情况有什么规定
●商品房买卖合同终止原因
●商品房买卖合同终止原因
●房屋买卖合同终止
●房屋买卖合同终止协议书怎么写
●房屋买卖合同终止协议书怎么写
●商品房买卖合同终止的情况有什么规定
●商品房买卖合同解除的情形
●商品房买卖合同解除后的法律后果
●买二手房签了居间合同违约怎么办理
●二手房签了居间合同能毁约吗
●二手房签了居间合同不想买了怎么办
●二手房签订居间合同违约
●买二手房签了居间合同交了定金可以反悔吗
●买二手房签居间合同要注意什么
●二手房签居间合同能退定金
●二手房签居间协议需要双方到场吗
●买二手房签了居间协议不买房了要付中介费吗
●已签二手房买卖居间合同可以修改吗
来源：中国法院网-没有备案的房屋买卖合同是否有效，没有备案合同的房子会下房证么