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Q1:明白合同你是跟谁签的。
签合同之前要记得问一问，跟你签租赁合同的人究竟是不是房东。如果你是通过房屋中介找的租赁房屋，那么正规的中介一般都会帮你向房东核实身份。其实这一步的重点在于，排除跟你签合同的是假扮房东的二房东，甚至根本连二房东都不是。如果对方明确讲自己就是二房东，那请务必要确认他和房东签订的租赁合同中约定的租期是到什么时候。你和二房东签订的租赁合同，租赁的期限最长不要超过二房东与大房东之间的合同期限，否则有可能最后你该交的房租都交了，却还是被房东赶出了家门。除了二房东的问题，请务必在租赁合同上体现出租人的身份信息(姓名与身份证号)，因为通常出租方都会让承租方提供身份证复印件，而少有出租方给承租方提供的。所以，尽可能的在双方签订的租赁合同中留下房东的身份信息。(这点的作用在后文中会有体现。)Q2：你跟房东谈好的事，都要写在合同里。最基础的一些事项想必租赁合同都会涉及，例如租期、租金金额及如何支付的问题。但还有一些可能是你跟房东额外谈定的事项，例如：你跟房东商量好了可以提前入住10天;你可以对房子可以进行怎样的装修装潢等。任何你跟房东谈到的，都力争落实在纸面上，不要觉得不好意思。要学会“先小人，后君子”。Q3:违约条款要看清楚，别最后哭着说当初没注意。往往租赁合同的违约条款都“不太公平”。一般的房屋租赁，房东往往不会在合同中对自己做太多的制约，而对于租客，往往就会限制重重。所以，作为租客一定要看清你签下的这份协议有什么违约条款。一般来说，大多数的违约条款会设定在租金支付这一事项上。例如：若承租方未按约定时间支付租金，每延期支付一日，出租方可向承租方主张每日50元的违约金。若承租方延期支付租金满一周，出租方可解除租赁合同并没收押金。许多房东也会对转租问题进行约定：未经出租方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的，出租方有权解除合同并没收押金。再有就是装修：未经出租方书面同意擅自改动房屋结构或损坏房屋的，出租方有权解除合同并没收押金，同时出租方可要求承租方赔偿损失。如果是通过正规的中介签订的租赁合同，那在合同条款上会趋于平衡，对于出租方往往也会作出类似于：出租方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照合同月租金的一倍向承租方支付违约金。所以，请务必在签订合同的时候清楚地知道合同项下有哪些违约条款，并且尽可能的避免发生违约。如果确实可能出现与合同约定不一致的特殊情况，建议大家一定要提前和房东进行协商，取得房东的豁免。Q4：如果房屋内有家具家电，要列明一张交割单。通过搜索相关案例，我发现往往很多房东拒绝退还房租押金的理由是“屋内设施丢失或有人为损坏”，所以避免扯皮的一个好办法就是在签订租赁合同时附上一张“家具家电交割单”。这张交割单上要注明房屋内有哪些家具、数量、是否已存在损坏情况，家电品牌、数量、是否能够正常工作等情况。必要的情况下，还可以在入住当天用手机拍摄(录像或照片)室内的状况，以备不时之需。如果房屋内的设施在使用过程中出现了损坏，那么可以根据租赁合同的约定，看是要房东进行维修，还是自行进行更换。如果没有约定，那么依据法律规定自然耗损是需要由房东承担修缮义务的。Q5：是否能对房屋进行装修，要和房东先协商。现在很多小伙伴都追求“家不是自己的，但生活是”的理念，即便是出租的房子，也希望能够好好装扮一番。但是否可以对出租房屋进行装修这件事，一定要和房东提前沟通好。如果你们在签订租赁合同的时候没有就该事项进行约定，那么就需要在装修前与房东就该事项进行沟通。如果房东同意，也请务必落实在纸面上(签订补充协议或保留好微信记录)。内容一般包括：是否同意装修，硬装的程度，退租时的处理(是恢复原状还是保留现状，是否需要补偿)等。如果没有经过房东同意擅自进行装修的话，房东是有权要求你恢复原状并赔偿损失的，那可就得不偿失了。Q6：退租房东不退押金怎么办?通过案例查询，大多数承租人起诉的房屋租赁案件，一半以上的诉请都是要求房东退还押金。我也查询了一下网上推荐的维权途径，基本包括：①报警。但负责的警察叔叔最多也只能帮你们进行调解。② 12345市民热线。上海的小伙伴可尝试市民服务热线，但是该热线也只会建议你去打官司。③税务机关实名举报。有的小伙伴会到税务机关举报房东收房租不开票，但即便税务机关查实要求房东补缴税款，房东也并不会感激涕零并主动双手把押金退给你的。④起诉。其实这应该是最有效的解决方式。但只要提起打官司，很多人都会天然的恐慌，觉得这辈子离法院是越远越好。但其实对于这种简单的案子，只要你想，且能抽出起码两个工作日(立案、开庭)的时间出来，那你其实真的可以试一试。具体步骤可以参考如下：一、收集证据材料。租赁合同、转账记录、聊天记录、电话录音等。二、写好诉状。请自行百度，基本事实陈述清楚即可，切记不可过长，一页纸刚刚好。三、去法院立案。要到租赁房屋所在地的法院，带着诉状和证据材料(一般情况下给法院要一式两份)以及房东的身份信息(这就是上文让你们务必留下房东身份信息的作用，你得知道你要告谁呀)，再带几十块钱交诉讼费。四、等通知。上海这边一般会先安排进行调解，大多数案件可能这个环节就能结束。因为法院调解毕竟不同于一般的调解，成功的概率还是蛮大，因为理亏的房东到了这里大多都会怂的。如果调解不成就会安排正式立案。然后就继续等待开庭通知就好。五、开庭。开庭前可以自己先列一个提纲，把事实结合证据讲清楚并诚实回答法官的提问，那么胜诉的概率就很大了(前提是你不理亏哦)。六、收判决。一般这种简单的案子法官在一到两个月就会审结，但上海这边的话要考虑法院的实际情况，有可能会三个月往上甚至更长的时间。(每当当事人问怎么还不出判决时候，真的伤不起...真的就是法官太忙判不过来...)七、申请执行。这个环节并不是必备环节，因为一般的房东在败诉后也就乖乖把钱付了。如果你不小心遇到了一个无赖，那只能再麻烦你跑一趟法院，拿着生效判决和执行申请书(自行百度)，再返回到第三步重新立执行案件，而后执行法官就会帮你想办法把钱要回来的。如果你“不嫌烦”，也希望能够有人帮你“主持正义”的话，那么我真心强烈建议每一个受了欺负的小伙伴都能运用法律武器维护自己的权利。毕竟，不试一试怎么知道你不行呢?当然今天的文章篇幅有限，我只能单纯站在承租方的角度谈几点建议，不可能囊括租赁合同纠纷中的所有问题点，也忽略了受伤的出租人。
作者：李恬君律师
英国曼彻斯特大学法律硕士。执业以来一直致力于民商事争议解决领域的实务与研究。尤其擅长处理各类公司类案件、合同纠纷、婚姻家庭纠纷等。第二届华东六省一市律师辩论赛冠军，上海新闻广播《问律师》特邀嘉宾。
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