一、房屋预售后土地使用权能否抵押
房屋预售后，土地使用权通常不能抵押。具体分析如下：
从法律规定来看，《城市房地产管理法》等相关法律法规明确规定，房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，在房屋预售时，已预售的房屋对应的土地使用权已随房屋的预售而受到一定限制。因为房屋预售意味着购房者对未来建成房屋及相应土地使用权有期待权益。
从权利关系角度，土地使用权与地上建筑物是紧密相连的。房屋预售出去后，虽然房屋尚未实际交付，但购房者已经基于预售合同对房屋及土地享有一定权益。若此时再将土地使用权抵押，可能会损害购房者的利益，比如在抵押权实现时，土地使用权的转移可能导致购房者无法正常取得房屋及相应土地权益。
在实际操作中，相关部门也会对这种情况进行严格审查和限制，以保障房地产市场的稳定和购房者的合法权益。总之，房屋预售后，土地使用权一般不得再行抵押。
二、已经出租的房屋仍可抵押吗
已经出租的房屋是可以抵押的。具体分析如下：
从法律规定来看，根据相关法律，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋出租只是将房屋的使用权在一定期限内让渡给承租人，所有权仍归房屋所有人。而抵押是房屋所有权人对房屋处分权的一种行使方式，所以从所有权的角度，已出租房屋可以抵押。
从对承租人的影响来说，虽然房屋设定了抵押，但在抵押期间，原租赁关系不受影响，即承租人仍可按照原租赁合同继续使用房屋。这是“买卖不破租赁”原则在抵押情形下的体现，旨在保护承租人的合法权益。
不过，需要注意的是，若抵押权实现，即房屋因抵押债务无法清偿而被依法处置时，承租人可能会受到一定影响，比如需要在一定条件下搬离房屋等。但在正常的抵押期间，租赁关系是稳定的。
三、买到设有抵押的房产该怎么去办
若买到设有抵押的房产，可按以下方式处理：
一是确认抵押情况。仔细查看房屋买卖合同及相关文件，向不动产登记部门查询抵押登记信息，明确抵押的具体情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等。
二是与卖方协商解决。与卖方沟通，要求其解除抵押。若卖方有能力且愿意解除抵押，应在合理期限内办理相关手续，使房屋产权得以清晰。若卖方拒绝或无法解除抵押，可根据合同约定追究其违约责任，要求赔偿损失。
三是寻求法律途径。若协商无果，可向法院提起诉讼。要求确认买卖合同有效，卖方承担违约责任，赔偿因抵押问题给买方造成的损失。若抵押影响房屋的正常使用或过户，还可请求解除合同。同时，若存在欺诈等情形，可要求卖方承担相应法律责任。
总之，遇到这种情况，要及时采取措施，维护自身合法权益。
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来源：临律-买到设有抵押的房产该怎么去办，买到抵押房要怎样来维护自己的权利