一、房产抵押需要人搬走吗
房产抵押并不一定需要居住人搬走。具体情况需根据相关法律规定及抵押合同约定来确定，主要有以下两种情形：
一是如果抵押合同中没有对房屋居住使用作出特别限制约定，且房屋所有权人仍享有占有、使用的权利，那么在房产抵押期间，居住人通常无需搬走，可以继续正常居住使用该房屋。因为抵押主要是一种担保物权，设定抵押并不直接影响房屋的正常使用。
二是若抵押合同中有明确约定，例如在实现抵押权时需要腾空房屋等，或者在特定情况下，如抵押物面临处置变现等情形，可能会要求居住人搬走。但即便如此，也需要遵循法定程序，保障居住人的合法权益，如给予合理的搬迁时间等。
总之，房产抵押时居住人是否需要搬走不能一概而论，需结合具体的合同约定及实际情况判断。
二、抵押房产一定是借款吗
抵押房产并不一定是为了借款。具体分析如下：
一是债务担保。除借款外，在很多经济往来中，一方可能因担心另一方无法履行合同义务而要求提供担保。例如在买卖合同中，若买方担心卖方不能按时交付货物，卖方可能会以房产作抵押，确保自己能按约履行，这种情况下抵押房产是为保障合同的顺利履行，而非因借款产生。
二是融资需求。企业或个人为了获得资金进行生产经营、项目投资等活动，除了向金融机构借款外，还可能通过抵押房产进行融资租赁、股权融资等其他融资方式。在这些融资交易中，房产抵押是获取资金的一种保障手段，并非单纯的借款行为。
三是其他法律关系。在一些特殊的法律安排中，房产也可能被用于抵押。比如在司法程序中，为保证判决的执行，当事人可能会被要求提供房产抵押。
综上，抵押房产的原因是多样的，不一定是借款。
三、抵押房产是按评估价吗
抵押房产不一定是按评估价。具体情况如下：
一是银行等金融机构作为抵押权人时，通常会要求对房产进行评估。这是因为他们需要确定房产的市场价值，以评估贷款风险，保障自身权益。在这种情况下，一般会参考专业评估机构出具的评估价，并结合房产的实际状况、市场行情等因素，来确定最终的抵押价值，通常抵押率会在评估价的一定比例范围内。
二是在一些民间借贷等非金融机构的抵押场景中，双方可能会协商确定抵押房产的价值，并不一定依赖于评估价。比如双方对房产的价值有较为一致的认可，或者基于彼此的信任等因素，直接约定一个抵押价值。
三是在司法程序中的抵押房产处置等情况下，法院可能会委托专业评估机构进行评估，以确定合理的处置价格，但最终的成交价可能会因拍卖、变卖等具体情况而与评估价有所不同。
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来源：临律-抵押房产是按评估价吗，抵押房评估标准