一房两卖是否构成诈骗,一房两卖如何判决处理

一房两卖是否构成诈骗，一房两卖如何判决处理

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一房两卖诈骗还是违约

在现实生活中，很多人可能会遇到“一房二卖”或者“一房多卖”的情况，那么，当出现这种情况时，会产生哪些法律后果?出卖方又该承担哪些法律责任呢?

“一房二卖”会产生什么样的法律后果

(一)不同出卖人对同一房屋进行出售，没有确凿证据证明自己对房屋享有所有权的一方，不能对抗证据充分的一方，没有确凿证据一方所签订的房屋买卖合同无效。

甘肃省高级人民法院再审申请人刘少莲因与被申请人兰州亚太房地产开发集团有限公司、兰州亨达房地产开发有限公司及刘红忠房屋买卖合同纠纷申请再审一案中认为：“本院经审查认为，本案属一房两卖后产生的纠纷，由于出卖方不同，申请人与亨达公司所签合同标的物，同刘红忠与亚太公司所签合同标的物发生冲突，而亨达公司不能担保给申请人所出售房屋的权利，即亨达公司缺乏具有出售该房权利依据，而亚太公司出售该房的权利依据较充分，故亨达公司与申请人所签合同效力难以对抗亚太公司与刘红忠所签合同。因此在所争议房屋权利人亚太公司否定申请人所持买卖该房屋合同情况下，申请人的主张难以得到支持。另原审根据个案事实情况依据法律规范作出相应处理，符合法律精神。综上原判有据，应属适当。”【以上内容摘自甘肃省高级人民法院(2016)甘民申1444号民事裁定书“本院认为”部分。】

此类情况涉及的相关法律、法规：

(1)《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

(2)《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

(二)在“一房二卖”纠纷中，对于权利保护的顺位问题，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉房产的时间进行认定，权利保护顺位在先的合同合法有效。

广东省高级人民法院在审理赵彬与王胜祥、欧亮房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书中认为：“本案系房屋买卖合同纠纷。根据赵彬的再审申请，本案审查的焦点问题主要是在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下的权利保护顺位问题。二审法院认为“赵彬与王胜祥签订的《二手房买卖合同》成立时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间均后于林方宽、徐张华、李小逸，在林方宽、徐张华、李小逸与赵彬均对涉讼房产主张物权权利的情况下，赵彬的权利保护顺位后于林方宽、徐张华、李小逸”，并无不当。至于赵彬所遭受的损失问题，在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下，无论人民法院保护哪一个顺位的当事人，均会有其他顺位的当事人遭受损失，这个损失是交易对方违约造成的。在合同有效且无法履行的情况下，当事人可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决损失问题，迁责法院，于事无补。”【以上内容摘自广东省高级人民法院(2016)粤民申1397号“本院认为”部分。】

此类情况涉及的相关法律、法规：

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

(三)卖房人将同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，虽然最终两个买受人不可能都得到房屋，但是，只要房屋买卖合同都是当事人自愿签署的，并且内容合法，没有侵害国家、集体或者第三者的利益，就应当认定两份合同都是合法有效的。

此类情况涉及的相关法律、法规：

(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

(2)《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

(四)签订房屋买卖合同后，卖房人又将房屋出卖给第三人，并且完成过户的，原房屋买受人无权要求继续履行合同。

此类情况涉及的相关法律、法规：

(1)《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”

(2)最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办【2011】442号第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”

(五)房屋已经出售，且由买主占有使用，但未办理房屋过户手续，房主又将房屋卖与第三方的，房屋买卖合同无效。

最高人民法院在审理张耀军、刘俊杨房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督一案时认为：“关于一、二审判决认定事实及适用法律是否正确的问题。一、二审判决基于在案证据，认定以下事实并无不当：(1)大洋公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已出售给刘俊杨并由其占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与张耀军签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后为张耀军办理了产权登记，其行为明显存在恶意;(2)张耀军在本案中仅提供了其向其他个人转款的证据，尚不足以证实所转款项实际系向大洋公司支付的主张，故顶抵债务的基础事实是否形成尚不明确，张耀军应承担举证不利的法律后果。(3)张耀军虽主张其对顶抵2685.8万元欠款的案涉商铺已出售的事实并不知情，但从常理上判断，在大额债务以案涉商铺顶抵前，张耀军理应实地现场查看案涉房屋的状态，在案涉房屋已被承租人占有的情况下，理应设法了解出租人的相关情况，故张耀军称其对案涉商铺已出售不知情难以令人信服。一审法院基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项认定张耀军与大洋公司签订的《房屋买卖合同》无效，适用法律并无不妥。”【最高人民法院(2017)最高法民申2614号民事裁定书“本院认为”部分。】

此类情况涉及的相关法律：

(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条(同上)。

“一房二卖”或“一房多卖”合同纠纷应如何处理

(一)在商品房买卖合同中，出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

(二)出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，并且办理了过户手续，这种情况下，前买受人已不可能取得房屋所有权，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

(三)出卖人将房屋出卖给买受人，并办理了产权过户登记，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同，此时出卖人已并非房屋所有权人，出卖人无权处分行为，房屋买卖合同当然无效。

《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”

《中华人民共和国合同法》第五十一条：“第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

(四)出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人，且都没有办理过户手续，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记，需审查是否有买受人已经合法占有了房屋，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。

《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：“第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

《中华人民共和国物权法》第二百四十四条：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”

(五) 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

(六)在一房二卖中，预售合同登记的，具有对抗其他买受人的效力。

《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

一房两卖的最佳处理方法

　　房子只有一个，所有权也只有一个，现在有很多的人为了争取更高的利益会进行很多不合法的交易，有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益，会有一房二卖的行为。

　　网友咨询：

　　一房二卖，这套房子到底属于谁？

　　耿英华律师解答：

　　法律并没有明确禁止一物二卖，并没有因一物二卖而当然否定合同效力，只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。如果卖家给一方办理了过户，另一方没有办理过户的，房屋归先办理过户的一方所有。如果双方或者多方都没有办理过户的，房屋归已经办理预告登记的一方所有。如果双方都没有办理过户，也都没有办理预告登记手续，房屋归先占有房屋的一方所有。如果双方都没有办理过户及预告登记，并且都没有实际占有使用房子的，房子归已经先支付了房屋价款的一方所有。

　　耿英华律师补充：

　　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

耿英华律师

山东华梦律师事务所执业律师。待人以诚，立世以信。

一房两卖是什么意思

案例：

今年4月份，张女士看中了某小区的一套房后与售楼处签订了购房合同，并且缴纳了首付款。然而，等张女士准备收房的时候，却发现这套房子已经被别人收了。

购房者按照合同约定支付房款却无法获得房屋，一般有三种类型：

一是单纯就一套房屋分别与两个真实买受人签订买卖合同而引发的“一房两卖”纠纷；

二是商品房开发建设中的以房顶账行为引发的“一房两卖”纠纷；

三是房地产开发商为套取银行贷款而签订虚假买卖合同而引发的“一房两卖”纠纷。

购房者遭遇“一房两卖”怎么维权？

首先，协商解决

遭遇“一房两卖”，受害者要尽量多搜集卖家“一房二卖”的证据，为维权做好充分的准备。不妨先尝试与卖家谈判，要求其承担相应的责任并赔偿自己的损失。如果谈判失败，再进行下一步——诉诸法律。

其次，依法维权

若购房者遭遇了\"一房两卖\"，购房者可要求卖家赔偿的包括两部分：

第一部分：赔偿实际损失，即赔偿购买此房的损失，主要是指已经缴纳的实际购房款；

第二部分：惩罚性赔偿，即除了第一部分实际损失外，卖家还必须给您支付惩罚性赔偿，但最高金额不超过您已付的购房款。假如您已付了30万，那么惩罚性赔偿就最高可要求30万，法院会根据实际情况进行判决。

（根据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。）

但值得注意的是，惩罚性赔偿并不是精神损害赔偿。

购房者与开发商之间属于因商品房买卖合同引发的纠纷，如其选择以合同纠纷向法院提起诉讼，是无法主张精神损害赔偿的。

“央视社会与法”小编想说：买房不容易，开心事变成糟心事太烦心，不如做好预防措施↓↓↓

购房者应如何防止“一房两卖”？

（一）买房时一定要及时网签。严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止“一房两卖”。同时，购房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房两卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。

（二）购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房两卖”行为加以防范。

（三）签订购房合同之后要及时进行预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。

因为不动产信息根据物权公示原则，可以供社会公众查询，面向社会公众公开，因此预告登记有着向所有人表明房屋买卖状态的效力。为此，可以避免卖方“一房两卖”的违约行为。

遭遇“一房两卖”最重要的是及时挽回损失，因此处理这种事件时通过法律维权很有必要！

一房两卖最怕三个证据

发布：济南中院新闻中心

转自：遇事找法

在现实生活中，很多人可能会遇到“一房二卖”或者“一房多卖”的情况，那么，当出现这种情况时，会产生哪些法律后果?出卖方又该承担哪些法律责任呢?

▌一、 “一房二卖”会产生什么样的法律后果：

(一)不同出卖人对同一房屋进行出售，没有确凿证明证明自己对房屋享有所有权的一方，不能对抗证据充分的一方，没有确凿证据一方所签订的房屋买卖合同无效。

甘肃省高级人民法院再审申请人刘少莲因与被申请人兰州亚太房地产开发集团有限公司、兰州亨达房地产开发有限公司及刘红忠房屋买卖合同纠纷申请再审一案中认为：“本院经审查认为，本案属一房两卖后产生的纠纷，由于出卖方不同，申请人与亨达公司所签合同标的物，同刘红忠与亚太公司所签合同标的物发生冲突，而亨达公司不能担保给申请人所出售房屋的权利，即亨达公司缺乏具有出售该房权利依据，而亚太公司出售该房的权利依据较充分，故亨达公司与申请人所签合同效力难以对抗亚太公司与刘红忠所签合同。因此在所争议房屋权利人亚太公司否定申请人所持买卖该房屋合同情况下，申请人的主张难以得到支持。另原审根据个案事实情况依据法律规范作出相应处理，符合法律精神。综上原判有据，应属适当。”【以上内容摘自甘肃省高级人民法院(2016)甘民申1444号民事裁定书“本院认为”部分。】

此类情况涉及的相关法律、法规：

(1)《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

(2)《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

(二)在“一房二卖”纠纷中，对于权利保护的顺位问题，应结合合同成立的时间、购房款的支付时间以及占有涉诉房产的时间进行认定，权利保护顺位在先的合同合法有效。

广东省高级人民法院在审理赵彬与王胜祥、欧亮房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书中认为：“本案系房屋买卖合同纠纷。根据赵彬的再审申请，本案审查的焦点问题主要是在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下的权利保护顺位问题。二审法院认为“赵彬与王胜祥签订的《二手房买卖合同》成立时间、购房款的支付时间及占有涉诉房产的时间均后于林方宽、徐张华、李小逸，在林方宽、徐张华、李小逸与赵彬均对涉讼房产主张物权权利的情况下，赵彬的权利保护顺位后于林方宽、徐张华、李小逸”，并无不当。至于赵彬所遭受的损失问题，在一房数卖且购买人均主张取得房屋的情形下，无论人民法院保护哪一个顺位的当事人，均会有其他顺位的当事人遭受损失，这个损失是交易对方违约造成的。在合同有效且无法履行的情况下，当事人可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决损失问题，迁责法院，于事无补。”【以上内容摘自广东省高级人民法院(2016)粤民申1397号“本院认为”部分。】

此类情况涉及的相关法律、法规：

《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

(三)卖房人将同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，虽然最终两个买受人不可能都得到房屋，但是，只要房屋买卖合同都是当事人自愿签署的，并且内容合法，没有侵害国家、集体或者第三者的利益，就应当认定两份合同都是合法有效的。

此类情况涉及的相关法律、法规：

(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

(2)《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

(四)签订房屋买卖合同后，卖房人又将房屋出卖给第三人，并且完成过户的，原房屋买受人无权要求继续履行合同。

此类情况涉及的相关法律、法规：

(1)《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”

(2)最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办【2011】442号第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”

(五)房屋已经出售，且由买主占有使用，但未办理房屋过户手续，房主又将房屋卖与第三方的，房屋买卖合同无效。

最高人民法院在审理张耀军、刘俊杨房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督一案时认为：“关于一、二审判决认定事实及适用法律是否正确的问题。一、二审判决基于在案证据，认定以下事实并无不当：(1)大洋公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已出售给刘俊杨并由其占有使用多年，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与张耀军签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后为张耀军办理了产权登记，其行为明显存在恶意;(2)张耀军在本案中仅提供了其向其他个人转款的证据，尚不足以证实所转款项实际系向大洋公司支付的主张，故顶抵债务的基础事实是否形成尚不明确，张耀军应承担举证不利的法律后果。(3)张耀军虽主张其对顶抵2685.8万元欠款的案涉商铺已出售的事实并不知情，但从常理上判断，在大额债务以案涉商铺顶抵前，张耀军理应实地现场查看案涉房屋的状态，在案涉房屋已被承租人占有的情况下，理应设法了解出租人的相关情况，故张耀军称其对案涉商铺已出售不知情难以令人信服。一审法院基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项认定张耀军与大洋公司签订的《房屋买卖合同》无效，适用法律并无不妥。”【最高人民法院(2017)最高法民申2614号民事裁定书“本院认为”部分。】

此类情况涉及的相关法律：

(1)《中华人民共和国合同法》第五十二条(同上)。

▌二、“一房二卖”或“一房多卖”合同纠纷应如何处理?

(一)在商品房买卖合同中，出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

(二)出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，并且办理了过户手续，这种情况下，前买受人已不可能取得房屋所有权，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

(三)出卖人将房屋出卖给买受人，并办理了产权过户登记，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同，此时出卖人已并非房屋所有权人，出卖人无权处分行为，房屋买卖合同当然无效。

《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”

《中华人民共和国合同法》第五十一条：“第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

(四)出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人，且都没有办理过户手续，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记，需审查是否有买受人已经合法占有了房屋，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。

《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：“第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

《中华人民共和国物权法》第二百四十四条：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”

(五) 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

(六)在一房二卖中，预售合同登记的，具有对抗其他买受人的效力。

《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

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