一、有抵押权的房屋能否征收
有抵押权的房屋在符合法定条件下可以征收。
1.抵押权是一种担保物权，旨在保障债权人的债权实现。在征收过程中，抵押权不受影响，征收行为不能导致抵押权的消灭。
2.征收部门应当依法对被征收房屋进行评估，确定补偿金额。抵押权人对该补偿金额享有优先受偿权，以保障其债权。
3.然而，如果征收补偿款不足以清偿抵押权所担保的债权，抵押权人有权就不足部分向抵押人继续追偿。
4.同时，征收部门在实施征收时，应当充分考虑抵押权人的利益，保障其合法权益。例如，在征收决定作出前，应当通知抵押权人，并听取其意见。
总之，有抵押权的房屋可以征收，但要依法保障抵押权人的合法权益。
二、有抵押的房屋如何征收
对于有抵押的房屋征收，需遵循一定的程序和原则。
1.通知抵押权人：征收部门应在征收决定作出后，及时通知房屋的抵押权人。抵押权人有权知晓征收事宜，以维护其合法权益。
2.保障抵押权实现：在征收补偿过程中，要确保抵押权人的债权得到优先受偿。征收补偿款应优先用于清偿抵押权人的债务，剩余部分再分配给房屋所有权人。
3.协商处置：征收部门应与抵押权人、房屋所有权人进行协商，就抵押房屋的征收补偿事宜达成一致。如果双方无法协商一致，可以通过法律途径解决。
4.产权变更：在完成征收补偿后，需办理房屋产权的变更手续。抵押权人应配合办理相关手续，确保产权变更的合法性和有效性。
总之，对于有抵押的房屋征收，要充分保障抵押权人的权益，遵循法定程序，确保征收工作的顺利进行。
三、以商业征收房屋能否强拆
商业征收房屋一般不能直接强拆。商业征收需遵循法定程序，包括征收决定的作出、补偿方案的制定与公告、与被征收人协商补偿事宜等。只有在被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，且在催告书规定的期限内仍未履行义务的，才可以依法申请人民法院强制执行。
在整个征收过程中，被征收人的合法权益应得到充分保障，征收决定和补偿方案应合法合理。如果征收程序存在违法之处，如未依法公告、未给予合理补偿等，被征收人有权通过法律途径维护自己的权益，阻止违法强拆行为的发生。
总之，商业征收房屋不能随意强拆，必须依法进行，以确保征收行为的合法性和公正性。
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