拆迁许可证过期还能拆迁吗，区房管局向某公司发放房屋拆迁许可证
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拆迁许可证由哪个部门颁发
在《城市房屋拆迁管理条例》适用的年代，被拆迁人和房屋承租人同为法定的补偿对象，这一规定似乎比今天的590号令还要全面和周到。
但倘若某一项目的拆迁许可证到期后未再续期，此时被拆迁房屋的承租人还有权申请拆迁行政裁决吗？是不是一旦申请裁决“过期”就只能去向房屋所有权人主张民事赔偿了？
北京在明律师事务所的合伙人陈丽芳律师曾在2019年代理过这样一起案件——承租房屋经营酒店的企业申请补偿裁决，却被市建委以不是被拆迁人，且拆迁许可证已过期为由不予受理。那么，市建委的答复是否合法呢？案件从基层打到省高院，最终的裁判结果又会如何呢？涉案企业又能得到怎样一笔补偿裁决呢？
【基本案情：拆迁许可证时代的遗留纠纷，承租人的补偿不管裁决？】委托人某酒店有限责任公司于2008年在吉林省吉林市某市场内租赁4-6层共1000余平方米写字楼用于经营快捷酒店，租赁合同约定的租赁期限为10年。
2010年12月，当时的吉林市城乡建设委员会（以下称“市建委”）向市铁建办颁发了第84号“xx市场改造工程”房屋拆迁许可证，涉案快捷酒店租赁的写字楼在拆迁范围内。该拆迁许可证的有效期最终延至2011年6月，其后未再续期。
拆迁项目启动后，委托人某酒店公司多次就补偿事宜与当时的市铁建办协商，但始终未能签订拆迁补偿安置协议。这期间涉案写字楼的1-3层已被拆得只剩下框架，4-6层虽未被拆除但已彻底丧失使用价值。
直到2015年5月，某房地产开发有限责任公司委托某房屋拆除公司将涉案写字楼完全拆除，然而此时某酒店公司仍未得到应得的停产停业损失、装饰装修损失等的补偿。
2016年7月，委托人向市建委申请拆迁行政裁决，市建委于同年10月作出《行政裁决不予受理通知书》，认定某酒店公司不是被拆迁人，且被拆迁房屋并非在拆迁许可证有效期内被拆，由此引发的补偿诉求不应由市建委裁决。
眼看着自己被晾了这么多年，房子都没了却没人管补偿的事儿，某酒店公司决定走法律途径捍卫自己的补偿权益。委托人于2017年1月向吉林市人民政府申请行政复议，但在2017年6月市政府作出第8号《行政复议决定书》，对市建委作出的《通知书》予以了维持。
委托人于是向当地区法院提起行政诉讼，但区法院基本采信了市建委的一套说辞和理由，一审判决驳回了某酒店公司的诉讼请求。
委托人并不气馁，于2018年向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。二审法院倒是在审理中认可了委托人的“拆迁当事人”即补偿对象资格，但却指出其未在拆迁许可证有效期内申请补偿裁决，而拆除房屋行为发生在拆迁许可证期满后数年。
此时上诉人若想主张损失的补偿，应当通过民事侵权纠纷化解渠道加以解决，即向房屋的出租方或者拆除公司索赔，市建委在拆迁许可证到期后已不再对该案纠纷具有裁决的职责。结果，市中院经过一番说理认定一审法院“主要事实认定清楚”，判决驳回了上诉。
眼瞧着案件经过行政复议、一审、二审却得不到任何补偿裁决，某酒店公司委托了北京在明律师事务所的陈丽芳律师，希望通过再审程序掀翻此前的不利裁判，重新争取回获得补偿的机会。
那么问题就在于，这过了期的拆迁许可证是否意味着房屋承租人的拆迁补偿就此没人管了？复议机关和两审法院这种“过时不候”的认知是否正确呢？
2019年，陈丽芳律师指导委托人向吉林省高级人民法院申请再审，请求撤销原审判决并指令吉林市以外的法院再审或对该案予以提审。
吉林省高院经再审审查认定，根据当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第13、15条等的规定，某酒店公司作为房屋承租人也是拆迁当事人，享有获取补偿不成情况下申请行政裁决的权利。
而拆迁许可证是否期满，是限制、监管拆迁方的规定，不应对被拆迁人的补偿权益产生不利影响。本案被诉《行政裁决不予受理通知书》及相应复议决定、裁判的观点于法无据，应当得到纠正。
2019年7月，本案在历经坎坷后终于峰回路转，省高院作出裁定对该案直接提审。2019年7月29日，吉林省高级人民法院经再审审理作出（2019）吉行再20号《行政判决书》，认定某酒店公司作为被拆迁房屋的承租人有权向市建委申请行政裁决，且其不因拆迁许可证到期而丧失补偿主体资格。当时的拆迁许可证制度是为了监督拆迁人依法及时高效行使拆迁职权，有效期的限定不对被拆迁人产生不利影响！
案件结果省高院据此作出再审判决，撤销本案原一审、二审判决，撤销原吉林市城乡建设委员会于2016年10月作出的《行政裁决不予受理通知书》，撤销吉林市人民政府作出的8号《行政复议决定书》，责令市建委于本判决生效之日起30日内作出拆迁行政裁决。
基于这一份令全案彻底翻盘的再审胜诉判决，早已更名为吉林市住房和城乡建设局的原“市建委”经过细致的审查和沟通，最终于2021年11月作出（2019）吉市住建裁字第001号《行政裁决书》，由xx房地产开发有限公司向某酒店公司支付营业损失、装修补偿和设施设备补偿共计2000余万元！委托人的合法权益终于得到了最强有力的维护！
通过本案胜诉，如今已是北京在明律师事务所合伙人的陈丽芳律师要提示广大被拆迁人的是，任何时候都不该有“管拆不管补”的情形上演。拆迁补偿也好，征收补偿也罢，其核心要义都是要基于拆除房屋的行为支付补偿作为对价，而不是先侵权拆除房屋，再由当事人跑前跑后、求爷爷告奶奶去为自己的损失讨公道。
本案中省高院的再审观点即符合了“有拆迁必有补偿”的朴素认知，而不将矛盾推给民事主体之间去解决。被拆迁人也要牢记，万万不可盲目通过民事诉讼途径去找房东或者拆除公司索赔，那将令我们居于十分被动和不利的地位。（王小明/文）
房屋拆迁许可证
在《城市房屋拆迁管理条例》适用的年代，被拆迁人和房屋承租人同为法定的补偿对象，这一规定似乎比今天的590号令还要全面和周到。
但倘若某一项目的拆迁许可证到期后未再续期，此时被拆迁房屋的承租人还有权申请拆迁行政裁决吗？是不是一旦申请裁决“过期”就只能去向房屋所有权人主张民事赔偿了？
北京在明律师事务所的合伙人陈丽芳律师曾在2019年代理过这样一起案件——承租房屋经营酒店的企业申请补偿裁决，却被市建委以不是被拆迁人，且拆迁许可证已过期为由不予受理。那么，市建委的答复是否合法呢？案件从基层打到省高院，最终的裁判结果又会如何呢？涉案企业又能得到怎样一笔补偿裁决呢？
【基本案情：拆迁许可证时代的遗留纠纷，承租人的补偿不管裁决？】委托人某酒店有限责任公司于2008年在吉林省吉林市某市场内租赁4-6层共1000余平方米写字楼用于经营快捷酒店，租赁合同约定的租赁期限为10年。
2010年12月，当时的吉林市城乡建设委员会（以下称“市建委”）向市铁建办颁发了第84号“xx市场改造工程”房屋拆迁许可证，涉案快捷酒店租赁的写字楼在拆迁范围内。该拆迁许可证的有效期最终延至2011年6月，其后未再续期。
拆迁项目启动后，委托人某酒店公司多次就补偿事宜与当时的市铁建办协商，但始终未能签订拆迁补偿安置协议。这期间涉案写字楼的1-3层已被拆得只剩下框架，4-6层虽未被拆除但已彻底丧失使用价值。
直到2015年5月，某房地产开发有限责任公司委托某房屋拆除公司将涉案写字楼完全拆除，然而此时某酒店公司仍未得到应得的停产停业损失、装饰装修损失等的补偿。
2016年7月，委托人向市建委申请拆迁行政裁决，市建委于同年10月作出《行政裁决不予受理通知书》，认定某酒店公司不是被拆迁人，且被拆迁房屋并非在拆迁许可证有效期内被拆，由此引发的补偿诉求不应由市建委裁决。
眼看着自己被晾了这么多年，房子都没了却没人管补偿的事儿，某酒店公司决定走法律途径捍卫自己的补偿权益。委托人于2017年1月向吉林市人民政府申请行政复议，但在2017年6月市政府作出第8号《行政复议决定书》，对市建委作出的《通知书》予以了维持。
委托人于是向当地区法院提起行政诉讼，但区法院基本采信了市建委的一套说辞和理由，一审判决驳回了某酒店公司的诉讼请求。
委托人并不气馁，于2018年向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。二审法院倒是在审理中认可了委托人的“拆迁当事人”即补偿对象资格，但却指出其未在拆迁许可证有效期内申请补偿裁决，而拆除房屋行为发生在拆迁许可证期满后数年。
此时上诉人若想主张损失的补偿，应当通过民事侵权纠纷化解渠道加以解决，即向房屋的出租方或者拆除公司索赔，市建委在拆迁许可证到期后已不再对该案纠纷具有裁决的职责。结果，市中院经过一番说理认定一审法院“主要事实认定清楚”，判决驳回了上诉。
眼瞧着案件经过行政复议、一审、二审却得不到任何补偿裁决，某酒店公司委托了北京在明律师事务所的陈丽芳律师，希望通过再审程序掀翻此前的不利裁判，重新争取回获得补偿的机会。
那么问题就在于，这过了期的拆迁许可证是否意味着房屋承租人的拆迁补偿就此没人管了？复议机关和两审法院这种“过时不候”的认知是否正确呢？
2019年，陈丽芳律师指导委托人向吉林省高级人民法院申请再审，请求撤销原审判决并指令吉林市以外的法院再审或对该案予以提审。
吉林省高院经再审审查认定，根据当时适用的《城市房屋拆迁管理条例》第13、15条等的规定，某酒店公司作为房屋承租人也是拆迁当事人，享有获取补偿不成情况下申请行政裁决的权利。
而拆迁许可证是否期满，是限制、监管拆迁方的规定，不应对被拆迁人的补偿权益产生不利影响。本案被诉《行政裁决不予受理通知书》及相应复议决定、裁判的观点于法无据，应当得到纠正。
2019年7月，本案在历经坎坷后终于峰回路转，省高院作出裁定对该案直接提审。2019年7月29日，吉林省高级人民法院经再审审理作出（2019）吉行再20号《行政判决书》，认定某酒店公司作为被拆迁房屋的承租人有权向市建委申请行政裁决，且其不因拆迁许可证到期而丧失补偿主体资格。当时的拆迁许可证制度是为了监督拆迁人依法及时高效行使拆迁职权，有效期的限定不对被拆迁人产生不利影响！
案件结果省高院据此作出再审判决，撤销本案原一审、二审判决，撤销原吉林市城乡建设委员会于2016年10月作出的《行政裁决不予受理通知书》，撤销吉林市人民政府作出的8号《行政复议决定书》，责令市建委于本判决生效之日起30日内作出拆迁行政裁决。
基于这一份令全案彻底翻盘的再审胜诉判决，早已更名为吉林市住房和城乡建设局的原“市建委”经过细致的审查和沟通，最终于2021年11月作出（2019）吉市住建裁字第001号《行政裁决书》，由xx房地产开发有限公司向某酒店公司支付营业损失、装修补偿和设施设备补偿共计2000余万元！委托人的合法权益终于得到了最强有力的维护！
通过本案胜诉，如今已是北京在明律师事务所合伙人的陈丽芳律师要提示广大被拆迁人的是，任何时候都不该有“管拆不管补”的情形上演。拆迁补偿也好，征收补偿也罢，其核心要义都是要基于拆除房屋的行为支付补偿作为对价，而不是先侵权拆除房屋，再由当事人跑前跑后、求爷爷告奶奶去为自己的损失讨公道。
本案中省高院的再审观点即符合了“有拆迁必有补偿”的朴素认知，而不将矛盾推给民事主体之间去解决。被拆迁人也要牢记，万万不可盲目通过民事诉讼途径去找房东或者拆除公司索赔，那将令我们居于十分被动和不利的地位。（王小明/文）
拆迁许可证有效期多长时间
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在拆迁过程中，相比于拆迁补偿方案规定的具体可视的补偿方式来说，拆迁许可证及续期对于被拆迁人来说就相对陌生了，拆迁许可证是房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后，为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。
根据法律的规定，拆迁房屋的基本程序是先由建设机关依拆迁人单位的申请作出房屋拆迁许可并同时公告相关内容，然后拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋协商以求最终达成补偿安置协议。而拆迁许可证作为拆迁过程中的一环，在拆迁维权中发挥着怎样的作用呢。
也就是说双方未就补偿方式或数额达成一致，被拆迁人对于拆迁许可证合法性提起复议、诉讼，在没有其他生效文书对该次拆迁许可证羁束的情况下，复议机关、人民法院应当对拆迁许可证进行审查，因为拆迁许可证只对指定的项目在一定时间和一定范围内有效。
因此复议机关、人民法院审理过程中不仅要审查核发拆迁许可证时建设项目(计划)批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；房屋拆迁计划和拆迁方案；用于房屋拆迁费用的证明等前置性文件进行审查，对于拆迁许可证适用房屋及地块范围也要有具体审查。
在某地我们对拆迁许可证的诉讼过程中，住建局明确表示其所作出的拆迁许可证不包含于我们被拆迁人的房屋，那么拆迁人就失去了对我们房屋进行拆迁的依据，这对于我们之后的维权产生助力。
其次对于续期的拆迁许可证，审查过程中也应当注意拆迁人立项、规划、用地手续是否在有效期限内、拆迁人委托的拆迁公司、评估公司是否还具有相应资质、剩余拆迁安置补偿资金是否足额到位等。但也要注意，根据《住房城乡建设行政复议办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第25号）第三十三条（三）被复议的行政行为，已为人民法院或行政复议机关作出的生效法律文书的效力所羁束的，行政机关应当决定驳回行政复议申请。法院审理案件也遵循“一事不再理”，根据（2016）最高法行申2605号、（2017）最高法行申391号等最高法裁判，诉讼标的已为生效裁判所羁束的，裁定不予受理或驳回起诉。因此在补偿协议签订之前，及时委托专业征拆律师，在何时时机运用法律手段维护自身合法权益。
第二种情况也就是在签订补偿协议之后再提起拆迁许可证的诉讼。那这种情况下法院很有可能会不予受理，法院生效判决认为，房屋拆迁安置协议是当事人双方意思自治的结果，是被拆迁人经与拆迁人共同协商后就自己的财产处分达成的民事协议，协议一经达成并履行，被拆迁人对原属自己的财产即丧失了物权，被拆迁房屋的物权已转归拆迁人所有，提起行政诉讼的基础已经丧失，因此直接不予受理，
由上述可知，拆迁许可证的合法性及适用范围在拆迁过程中也起到极大作用，而提起复议、诉讼的时机也需要谨慎把握，在此提醒被拆迁人，在遇到拆迁不合理的情况下及时委托专业律师，尽早委托才能最大程度的实现被拆迁人利益最大化。
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拆迁许可证办理流程
“这一切真像做梦一样，梦想成真了！”
12月10日，在北京市检一分院检察官的见证下，杨奶奶签订了安置协议，搁在心里十余年的“大石头”终于落了地。
在行政争议实质性化解过程中，市检一分院办案团队走进群众、以心换心，杨奶奶看在眼里、暖在心里，先后两次拨打12345市民服务热线，对检察机关的工作提出表扬。
“除了我，兄弟们都得到了安置”
事情要从59号院的拆迁说起。
59号院原为杨奶奶父母所有。1989年，兄妹5人在父母去世后通过民事诉讼分割了房产，杨奶奶获得了其中两间房，并于1997年办理了房屋产权登记。但由于婚后与丈夫孩子同住，杨奶奶未实际居住在59号院。
2006年，59号院所在地区启动“城中村”环境整治拆迁项目。2007年至2008年期间，杨氏兄弟先后与拆迁公司签订了拆迁协议，但杨奶奶未与拆迁公司签订协议。随着周边房屋拆除，加上其房屋长期空置，为防止发生危险，有关部门在2011年对涉案房屋进行了拆除。
十年来，为获得安置补偿，杨奶奶四处信访千余次，后逐渐被引导至诉讼途径维权，并于2019年提起行政诉讼，要求确认对其房屋拆除行为违法。在法院裁定驳回其起诉后，杨奶奶来到北京市检一分院申请监督。
“检察官就像一团火
用真诚感动了我”
一开始，杨奶奶对结果并不乐观。
“一些人跟我说，检察院希望不大。我原本对结果并未抱有幻想，只是想抓住这最后一根稻草，舍不得放手。”
在检察官第一次约见时，杨奶奶甚至认为是要向她告知不支持监督的结果，连夜写了一封透着“情绪”的信，带给了检察官。
但没想到，就是这次见面，改变了她的看法。
“检察官热情地叫我杨奶奶，见我腿脚不好，亲自搀扶着我进门。”这些小小的细节，给她留下了非常深刻的印象。
根据当时的法律规定，案件纠纷属民事争议，不属于行政诉讼受案范围，法院据此裁定驳回起诉并无不当。在接待过程中，检察官耐心地进行了释法说理，共情共商、正视诉求。同时表示，“你的合法房产被拆除，理应得到安置补偿，我们会通过办案促进这一问题的解决，请放心。”
“没想到检察官这样亲切，让我准备好的‘火力’没有机会用上。”检察官暖心的话语帮助杨奶奶解开心结，同意由检察官就其安置补偿问题开展化解。
为避免诉讼程序“空转”，让十年未果的安置补偿问题早日得到解决，办案团队第一时间与涉案机关、属地政府进行了沟通。由于原有项目拆迁许可证已于2017年被注销，为妥善解决个别拆迁遗留问题，检察机关多次与涉案机关和属地政府沟通协调，最终政府决定将杨奶奶的安置补偿纳入同地区其他项目中予以解决。在此基础上，办案团队来到杨奶奶家中，听取她和家人的意见。
“我做梦也没想到，检察官能到家里来”，杨奶奶说到，“家中没有桌椅，检察官就坐在小板凳上办案。对家里的情况一点也不介意，接过我手中的水就喝。没有怨言，没有嫌弃，留给我们的是尊严。”
用真情叩响心门，以尊重赢得信任。接待过后，杨奶奶专程致电“12345”表达感谢，“检察官就像一团火，用真诚感动了我。” 涓涓细流汇成海，检察官用一点一滴的实际行动让申请人感受到了司法温度，获得了认可和感谢。
“是检察院延续了我的生命”
十年间，拆迁安置补偿政策几经变化，使得纠纷解决面临重重困难。为让各方达成的共识落地，彻底解决这一十余年未解决的“安置补偿”难题，市检一分院张际枫副检察长高度重视，多次听取案件汇报，强调要把维稳与维权相结合，妥善处理纠纷，最大限度定纷止争。案件办理中，张际枫面对面听取了申请人意见，并赴属地政府座谈磋商，共促相关责任主体积极履责，综合考量被拆除房屋的属性、地理位置、拆除背景、当前政策等因素，秉持公平公正原则，尽快解决安置补偿事宜。
在属地政府的全力支持下，案涉各方最终达成了安置补偿方案。获知选房消息后，检察官助理第一时间告诉了杨奶奶，“杨奶奶，告诉您一个好消息，今天晚上您可以睡一个好觉了！”
12月10日，在办案团队的见证下，杨奶奶顺利签订了安置协议，撤回了行政诉讼监督申请，困扰了杨奶奶十五年的安置补偿问题，终于有了一个圆满的结局。签订协议后，检察官收到了杨奶奶的来信。在信中，她写道：“是检察院延续了我的生命。在检察官身上，体现了司法关怀，这是对我们心灵上的最大慰藉。他们脚踏实地，是司法为民的真正践行者。”她也又一次拨通了“12345”……
十年纠纷一朝化解。在签约现场，杨奶奶激动地向检察官鞠躬感谢，这既是对我们的鼓励，更是鞭策。一直以来，市检一分院始终把“检察为民办实事”融入行政检察办案实践中，以实际行动维护人民群众的合法权益，切实解决群众的“急难愁盼”，让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。 （来源：北京市检察院第一分院；作者：王婧；图片：盛志军 赵丽洁 张怡铮）
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