2010年5月16日，马某与成都置业发展有限公司（以下简称置业公司）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，马某有权在置业公司将商品房交付给其使用后360日内取得房屋所有权证书。同时双方还约定，如因置业公司责任，致使马某不能在规定期限内取得房地产权证书的，自马某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，置业公司按日计算向马某支付全部已付款万分之二的违约金，并于马某实际取得房屋所有权证书之日起30日内由置业公司支付。
合同签订后，马某全面、及时地履行了包括付清全部房款在内的合同约定义务，置业公司也于2010年5月16日将该房屋交付给了马某。但至马某2012年7月起诉置业公司时，置业公司仍未协助马某办理产权登记。诉讼中，双方争议的主要焦点集中在置业公司虽然违约，但提出合同约定的违约金过高请求法院予以调减的要求是否合理？人民法院如何根据《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条的规定作出违约金过高或过低的判断标准及调整原则。
一审法院判决认为：马某、置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应该按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。”马某于2010年5月16日缴清房款后，即与置业公司及案外人家境公司签订了《委托租赁协议》，故本院对马某主张置业公司已于当日交付房屋的主张予以支持。按照双方约定，置业公司应在向马某交付商品房后360日内（即2011年5月11日前）为其办理房屋产权证书，但置业公司至今也未通知马某提交办证材料和费用，也未为其办理房屋产权证书，故本院对马某要求置业公司期限为其办理房屋所有权证书的主张予以支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，判决置业公司应承担违约责任，应负双方约定的20%的违约金。
双方均不服一审判决，均向成都市中级人民法院提起上诉。
二审总结的争议焦点是：关于第一个争议焦点，根据马某与置业公司公司签订的《商品房买卖合同》约定，置业公司的实际行为已构成违约，故对马某要求置业公司公司限期为其办理房屋所有权证书的主张予以支持。置业公司上诉主张自己的行为不构成违约的理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。在综合考虑置业公司公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及马某可能获得的预期利益等因素的情况下，对于违约金数额的确定根据公平原则及诚实信用原则，本院予以维持。
本案主要焦点是双方当事人约定的违约金是否过高，是否应该进行调整。由于《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，在本案中，置业公司提出调减双方约定的违约金时，法院是可以给予审查并适当进行调整的。
本案马某要求置业公司承担逾期办理产权的违约责任，且承担方式为双方约定的违约金，但在置业公司提出因其违约并未给马某造成实际损失的前提下，马某未积极组织证据向法庭证明其因置业公司的违约致使其遭受了损失，因此，在马某没有提交其确因置业公司的违约行为受到了实际损失的前提下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本案两审法院综合考虑到置业公司公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及马某可能获得的预期利益等因素的情况下，根据公平原则及诚实信用原则，作出了将置业公司公司应承担的逾期办证违约金酌情调整为1369.63元的判决。
很显然，在本案中，衡量约定的违约金是否过高及是否应当调整，两审法院均以实际损失作为判断基础，这也符合我国对违约金采取的以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则。由于违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，而本案马某又未向法庭举证证明其确实存在损失，从而导致了两审法院对本案约定违约金进行了调整。
由此可见，在本案中，马某应该积极向法院举证证明自己确因置业公司的违约行为给自己造成了损失，至少应从置业公司未在合同约定的期限内为其办理产权证，致使其在长达454日内对该房产不能行使抵押、转让等所有权人依法享有的法定权利，而由这些权利所产生的收益本身就是损失的角度来陈述其确因置业公司的违约行为受到了损失。同时，鉴于双方约定的违约金日万分之二并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，马某亦也可依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定向法庭提出双方约定的违约金不属于过高的意见，以期取得法庭的支持。
违约金的调整体现了法院对合同自由的干预，法院对不合理的违约金数额进行调整，不仅能体现公平和诚实信用原则，亦能使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。
本案经过一审、二审程序，争议的焦点是置业公司违约事实已经庭审查明，在没有任何理由的情况下单方提出约定的违约金过高而要求法院给予调减的请求是否可以得到法院的支持？
一、判断本案约定的违约金属于补偿性违约金还是惩罚性违约金
笔者认为，就本案而言，本案双方约定的违约金属惩罚性违约金。
1．本案马某与置业公司所约定的违约金是以迟延履行合同义务为前提约定的违约金，这种违约金仅是违约方对其迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此这种违约金的约定显然是惩罚性的约定。
2．《民法通则》第一百一十二条第二款规定：“当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”从这一规定来看，显然没有将违约金与损失挂钩，这就足以说明违约金具有惩罚性。
二、判断本案违约金是否属于人民法院可调整范围
笔者认为，就本案而言，本案双方约定的违约金不属于人民法院可调整范围。
1．本案当事人双方约定的违约金符合法律规定
本案当事人双方约定的违约金为日万分之二，比银行计收逾期贷款利息标准日万分之二点一还要低。
在约定违约金计算标准的情况下，参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，该条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。此外，亦可以参考《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中的规定，该批复认为对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金的规定，如果合同当事人约定的逾期付款违约金计算标准高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的四倍，宜认定为“过高”。超过部分不予保护。同时，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定与前述规定均将标准给予了量化，是我们必须遵守和支持的。
2．本案置业公司违约情节非常严重
截至马某向一审法院起诉之日，置业公司迟延履行为马某办理房屋严权证书的违约天数已长达454天，且诉讼期间置业公司也未有积极履行为马某办理房屋产权证书的行为。高额违约金不是违约金约定本身过高所致，而是置业公司违约时间超长所致，故置业公司要求人民法院调低的请求不应得到支持。
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