一、开发商拿地的程序是什么2025,开发商拿地的程序是什么
开发商的用地审批流程包括征地通知书下发、征求被征收人意见、调查和登记土地及其附属设施、制定“一书四图”审批、发出征地通知书的市、县级人民政府公布征地批准文件内容、公布征地补偿安置方案公告、提交补偿安置方案审批、土地补偿登记和补偿安置实施。
法律分析
开发商的用地审批流程包括以下步骤:首先,开发商需要获得土地使用权;接着,获得土地许可证;然后进行初步规划,并取得建设工程规划许可证;之后,进行国家发改委的招标批准程序;接着,获得建设工程施工许可证。
第一步是下发征地通知书，市、县级国土部门将下发被征地村集体范围内的征地通知书。
第二步是征求被征收人的意见，市、县级国土部门会同被征收土地所在乡政府，就公告内容征求村民意见。第三步是调查和登记土地及其附属设施。市、县级国土部门会同被征收土地的所有人、使用人对被征收土地信息进行调查登记。第四步：制定“一书四图”，报有关部门批准。市、县两级国土资源部门将根据报批材料审批机关的要求，编制“一书四图”，报有审批权的机关审批。第五步：发出征地通知书的市、县级人民政府应当自收到省政府或者国务院的征地批准文件之日起10个工作日内，在被征地村集体内公布征地批准文件内容。
第六步：公布征地补偿安置方案公告。根据省政府或者国务院批准的征地方案，县、市国土资源部门应当自公告之日起45日内编制并公布征地补偿安置方案。
第七步：提交补偿安置方案审批。县级、市级国土资源部门应当将补偿安置方案草案和听证意见，逐项报同级人民政府审批。
第八步：土地补偿登记：在征地通知书规定的期限内，被征地人持土地权属证书到通知书规定的地点办理征地补偿登记手续。
第九步：补偿安置实施后，土地交给政府。补偿安置实施后，按期交付土地。
拓展延伸
开发商拿地流程是房地产市场中的一个重要环节。在开发商取得土地使用权的过程中，需要遵循一定的法律规定。一般情况下，开发商需要与政府土地管理部门进行土地使用权出让合同的签订，并按照合同约定支付土地出让金。
此外，开发商还需要提交一系列的土地使用权申请材料，包括土地使用权出让申请书、土地使用权出让合同、土地使用权规划许可证等。政府土地管理部门会对开发商提交的申请材料进行审核，审核通过后，开发商就可以取得土地使用权，并按照规划进行开发建设。
需要注意的是，在开发商拿地过程中，需要遵循国家的土地使用法律法规，确保开发建设的合法合规性。同时，开发商也需要与当地政府、居民以及相关企业进行沟通协商，确保开发建设对当地环境、交通、商业等各方面不会造成负面影响。
总之，开发商拿地流程是房地产市场中一个非常重要的环节，需要遵循一定的法律规定。只有合法合规地进行拿地开发，才能确保房地产市场的健康发展。
结语
开发商的用地审批流程是十分严格的，需要经过多个步骤的审批。首先，开发商需要获得土地使用权，然后获得土地许可证，接着进行初步规划并取得建设工程规划许可证，之后进行国家发改委的招标批准程序，再获得建设工程施工许可证。下一步是下发征地通知书，市、县级国土部门将下发被征地村集体范围内的征地通知书。接着是征求被征收人的意见，市、县级国土部门会同被征收土地所在乡政府，就公告内容征求村民意见。然后是调查和登记土地及其附属设施，市、县级国土部门会同被征收土地的所有人、使用人对被征收土地信息进行调查登记。接下来是制定“一书四图”，报有关部门批准。市、县两级国土资源部门将根据报批材料审批机关的要求，编制“一书四图”，报有审批权的机关审批。之后是发出征地通知书的市、县级人民政府应当自收到省政府或者国务院的征地批准文件之日起10个工作日内，在被征地村集体内公布征地批准文件内容。接着是公布征地补偿安置方案公告，根据省政府或者国务院批准的征地方案，县、市国土资源部门应当自公告之日起45日内编制并公布征地补偿安置方案。然后是提交补偿安置方案审批，县级、市级国土资源部门应当将补偿安置方案草案和听证意见，逐项报同级人民政府审批。接下来是土地补偿登记，在征地通知书规定的期限内，被征地人持土地权属证书到通知书规定的地点办理征地补偿登记手续。最后是补偿安置实施后，土地交给政府，补偿安置实施后，按期交付土地。
法律依据
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
二、开发商拿地方式有几种
开发商拿地方式有：1、依附行政。例如政府的公共设施改造，比如广场改造，经济适用房建设，棚户区危房改造等，依托行政资源，进行建设改造。2、商业开发。走土地拍卖途径，一般以价格高竞标。这也要看拍卖策略，比如逆周期拿地，或者避开高峰周期拿地。土地拍卖：在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为其程序是：1、土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告；2、竞买人报名参加竞买并索取有关文件；3、竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌；4、在约定的时间、地点并按程序公开拍卖。主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》。竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。合作建设。其他开发上拿到整体地皮时，可以通过合作的方式，拿到部分地皮。综上所述，房产开发公司一般依托于政府改造的土地资源以及通过拍卖等方式来获取地皮。而地段的好坏，不仅影响着房屋建设的基础，也是建设后房价的决定性因素，因此需格外谨慎。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
三、房地产开发商可以通过哪些途径拿地
国有土地使用权，即房地产开发企业可以通过哪些途径获取国有土地使用权。
国有土地使用权在会计处理上，有作无形资产入账的，也有作存货入账，房地产开发企业就是将国有土地使用权作为存货入账，可见国有土地使用权对房地产开发企业的重要性。
土地市场，根据主体不同，大致可分为三级。一级市场是土地储备中心收纳土地；二级市场则是土地出让或划拨阶段；三级市场则是各主体间土地使用权的流转阶段。本文将从房地产开发企业角度出发，归纳汇总房地产开发企业获取国有土地使用权的途径。
一、出让方式
国有土地使用权出让，可以采取协议、拍卖、招标、挂牌出让四种方式。
（一）协议出让
协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
根据《协议出让国有土地使用权规范》（试行）第4.3条规定，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、
拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其工地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权转让申请办理协议出让，经审查准予续期，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。即协议出让国有土地使用权，属于招标、拍卖、挂牌出让方式的补充。
（二）招标出让
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
（三）拍卖出让
拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
（四）挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。
二、国有土地使用权划拨
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得国有土地使用权。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用权者使用的行为。
国有土地使用权划拨，只能用于：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。
通过划拨方式取得的国有土地使用权，也仅能用于特定用途。房地产开发企业仍可通过特殊的模式，获取划拨国有土地使用权，建造特定建筑物（构筑物），通过运营、移交的方式获取利润。
三、国有土地使用权转让
国有土地使用权转让，包括出售、交换和赠与。
国有土地使用权转让，系指国有土地使用权人将国有土地使用权再转移的行为。国有土地使用权转让需满足以下四个条件：（一）持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书；（二）已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额（不包括出让金）或建筑总面积的20%以上，属成片开发经营的土地，形成了建设用地必备的基础设施和其他条件；（三）符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定；（四）享受减免地价的用地，经土地管理部门批准，并补足了出让金。
四、土地租赁
国有土地租赁，是指县级以上人民政府将国有土地在一定期限内出租给土地使用者，由土地使用者支付租租赁金的行为。
通过出让取得土地使用权具备：（一）持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书；（二）已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额（不包括出让金）或建筑总面积的20%以上，属成片开发经营的土地，形成了建设用地必备的基础设施和其他条件；（三）符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定，三个条件，可以出租、抵押。
也就是说，通过租赁取得国有土地使用权，既可以从县级以上人民政府租赁取得，也可以从现有国有土地使用权人处以租赁方式取得。
临时占地租用国有或农村集体所有的土地，也可采取租赁的方式，但因为其期限较短，与前述办法所称的土地租赁不同，此处不过多阐述。
此外，根据《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》的精神，目前仅在部分省市试点，尚未在全国范围内实行，本文也不过多描述。
五、合并、收购
通过公司合并、收购方式取得目标公司股权，从而间接取得目标公司名下的国有土地使用权，并非严格意义上的国有土地使用权流转，因为国有土地使用权主体并未发生变化。虽然土地使用权转让将导致契税、土地增值税以及所得税等税费的发生，但通过企业合并、收购方式过去目标公司股权，再以公司国有土地使用权作实物出资，设立新的公司，可享受一定的税费减免。因此，这种方式也是土地市场上经常被采用的手法。
四、房地产开发土地取得方式是什么
法律分析：一共有三种方式：1.通过对土地的原始取得土地的使用权;2.政府或其他对土地具有所有权的国家单位对有需要使用土地的单位进行划拔；3.土地使用权的单位或个人对土地使用权进行转让，通过转让取得土地使用权。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府自然资源主管部门提出建设用地申请，经自然资源主管部门审查，报本级人民政府批准。
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
五、房地产商如何拿到土地
房地产商可通过以下方法拿到土地：1、招标，国家出让某块土地，通过发出招标公告告知房地产公司，房地产公司制作标书竞标，国家综合评定房地产公司的资质、信誉、资金实力、项目设计方案、招标价格、付款方式等多个因素，从而决定由哪个单位中标；2、拍卖，这方式简单，国家把土地情况公示出来，约定好拍卖日期，所有有兴趣的开发商都过来，交一笔拍卖保证金之后，就可以参加拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这方法虽然简单且不容易暗箱操作，但因为自由竞价，价格无法控制，3、挂牌，这方式就是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点，其中最优的公司会公示出来，在挂牌期间内，其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案，挂牌期限结束时，最后确定的公司为土地获得者4、收购，上面三个是国家承认的土地获得方式，按道理来讲，土地是不可以私自交易的，但有的人手里有土地，但是没有实力开发，或者干脆就是想转手，这样开发商就会通过收购具有土地的公司的方式，将土地转到自己的手里。这方式在市场上也不少见，不过里面存在诸多的信息陷阱，每个开发商都比较小心。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
六、开发商如何实现成功拿地？
房地产开发商通过公开竞价取得土地使用权，拥有建设用地使用权，享有占有、使用、收益的排他性权利，可利用土地建造建筑物及附属设施，但权利需遵守法律规定或合同约定。
法律分析
房地产开发商可以通过招标、拍卖等公开竞价的方式取得土地使用权，同时可拥有建设用地使用权，即对这部分土地享有占有、使用、收益的排他性权利，并有权利用该土地以建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的而利用土地，但是这些权利应该在法律规定或合同约定的范围内。
拓展延伸
开发商拿地的关键策略和成功实践
开发商在拿地过程中，关键策略和成功实践是确保项目顺利进行的关键因素。首先，开发商需要进行充分的市场调研和分析，以确定有潜力的地段和项目类型。其次，与土地所有者和相关政府部门建立良好的合作关系至关重要，以便获取必要的土地信息和支持。此外，开发商还需要制定合理的拿地计划，包括资金筹措、法律合规和项目可行性评估等方面的考虑。在实施阶段，开发商应积极应对市场变化，灵活调整策略，并与合适的合作伙伴合作，共同推动项目的成功实施。通过以上关键策略和成功实践，开发商可以提高拿地的成功率，实现项目的顺利开展。
结语
在房地产开发过程中，拿地是至关重要的一步。开发商应该通过公开竞价等方式获得土地使用权，并在法律规定和合同约定范围内行使相关权利。此外，市场调研、合作关系建立和合理的拿地计划都是确保项目顺利进行的关键因素。通过灵活调整策略和与合适的合作伙伴合作，开发商可以提高拿地成功率，实现项目的顺利开展。
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十五条为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：
(一)军事和外交需要用地的;
(二)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;
(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;
(四)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;
(五)在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;
(六)法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。
前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;第(四)项、第(五)项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划;第(五)项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。
第四十六条征收下列土地的，由国务院批准：
(一)永久基本农田;
(二)永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
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