北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
A公司向本院提出诉讼请求：一、判令B公司向A公司支付人民币工程进度款988万元及逾期付款违约金人民币3000万元并优先受偿；二、判令B公司承担本案诉讼费用。本案第一次庭审中，A公司将诉讼请求变更为：一、判令B公司向A公司支付已结算工程款1018万元及逾期付款违约金人民币3000万元并优先受偿；二、判令B公司承担本案全部诉讼费用，包括案件受理费、财产保全费、财产保全保险费。
事实和理由：一、2014年4月9日，A公司作为承包人与B公司作为发包人签订了《建设工程施工合同》及《建设工程施工补充合同》。竣工时间为2015年9月30日，价款暂定6800万元。合同第19.1条约定“发包人在合同约定支付时间内未支付时，按约定支付时间次日起每逾期一天按应支付款项的0.5%承担违约金，发包人在合同约定支付时间逾期60天未支付的，发包人按本工程竣工前已销售房屋价格的60%（无销售价格时按建筑成本价）直接有效抵偿给承包人”；合同第15条就工程进度款及支付时间约定：承包人每月25日向监理报送工程量完成报表，监理审核后报发包人审核，审核完毕双方确认后下月5日前支付上月工程款，月进度款拨付额度为完成工程量进度款的70%。
《建设工程补充合同》约定承包范围增加1#商务酒店，2#、3#、4#商业楼，5#-10#住宅楼及整个小区地下室的消防工程。合同签订后，A公司进场施工，按合同预定完成相应的工程量，但B公司未按进度支付相应工程进度款，致使工程延期。二、2017年5月8日，双方在主体结构工程《结算审核报告》的基础上签订了《建筑安装施工补充协议》。约定：1、2014年至2016年已完成工程结算金额为46903537元，已支付1562万元，剩余31283537元未支付；2、未支付工程结算款2017年5月5日前支付500万、8月30日前支付300万、12月30日前支付500万、2018年1月28日前支付14283537元；3、施工方每月30日前申报施工进度和对应的工程款，迟延付款赔付施工方全部损失并承担所欠工程款日千分之五的违约金；5、原合同及补充合同约定的双方的其他履约责任仍然有效。补充协议签订后，A公司对后续工程继续施工，但B公司仍然不按约定支付已结算工程款和后续工程进度款，至今尚欠已结算工程款1018万元未付。
2017年11月15日，由于B公司资金问题双方签订《终止施工确认书》；2017年底在该工程未经竣工验收的情况下，B公司将部分房屋交付业主使用。A公司认为：第一、双方签订的《建设工程施工合同》及《建设工程施工补充合同》、《建筑安装施工补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第二、A公司按约定履行了相关义务并无不当之处。第三，B公司未按约定履行支付工程进度款、已结算工程款和后续工程进度款的义务，在签订《建筑安装施工补充协议》之前应支付的工程进度款4690万余元仅支付1562万元，且全部逾期支付；在签订《建筑安装施工补充协议》之后未按约定金额、时间支付后续工程进度款。第四，B公司拒不按约定金额、时间支付工程进度款、已结算工程款和后续工程进度款的行为，已构成违约，应当承担违约责任。依据《建设工程施工合同》及《建筑安装施工补充协议》的约定，B公司应自逾期支付日次日按逾期支付金额的0.5%支付违约金，因该违约金数额巨大，现A公司酌情调整，要求B公司承担3000万元的违约责任。A公司基于本工程之其他权利将另行主张。
被告辩称
B公司辩称，一、对A公司主张的欠付数额不予认可，按照双方签订的《建筑安装施工补充协议》，B公司已经支付了前四笔款项，而且已经超付。最后一笔款项双方约定待竣工验收后付清，而A公司尚未向B公司提供涉案工程的竣工验收资料，也未办理竣工验收手续，并且仍有部分工程未完工。因此最后一笔款项的付款条件仍未成就。二、关于支付的数额，B公司已支付36743592元，并非A公司主张的2110万元。三、关于违约金，A公司主张违约金是基于双方签订的《建设工程施工合同》的约定，但双方于2017年5月8日签订的《建筑安装施工补充协议》中，已经明确了B公司欠付工程款的数额，并对工程款的给付、履行期限作出了相应的变更。B公司已经按照《补充协议》约定的履行期限向A公司支付了工程款，因此不存在违约的情形。退一万步讲，即使B公司存在违约的情形，协议约定的违约金数额已经超过A公司的损失，按照该公司自述的1018万元，其请求的违约金数额已经达到工程款的三倍，故请求法院依职权对违约金数额进行调整。
本院查明
2014年4月9日，B公司（作为发包人）与A公司（作为承包人）签订《建设工程施工合同》，合同价款金额暂定68000000元，具体结算方法按本合同专用条款的有关约定执行。2014年7月之前，涉案工程开工建设，审定金额为45903537元。2017年5月8日，B公司（甲方）与A公司（乙方）建筑安装施工合同及其补充合同履行的实际情况，达成补充协议，签订了《建筑安装施工补充协议》，约定：1、2017年4月28日审定并经双方确认，A公司2014-2016年已完成工程结算金额为46903537元（其中实际施工经咨询公司审定的直接工程费为45903537元，停工期间双方商定的损失赔偿为100万元）。此结算金额为A公司2014年-2016年已完成施工工程部分和损失赔偿部分的确定结算价（下称已结算价款），双方不得以任何理由任何形式任何一方对确定结算价再审计。
2、B公司于2014年-2016年拨付A公司的工程施工款为1562万元，剩余31283537元，经双方共同协商，B公司作出工程欠款资金拨付承诺如下：（1）甲方于2017年5月5日前拨付乙方工程款500万元；（2）甲方于2017年8月30日前拨付乙方工程款400万；（3）甲方于2017年10月1日前拨付乙方工程款300万元；（4）甲方于2017年12月30日前拨付乙方工程款500万元；（5）剩余已结算价款14283537元，甲方于2018年1月28日前在乙方将所施工后续工程竣工验收交付使用并将钥匙交于甲方后一次性付清。6、由于甲方的原因致使工程耽误的情况发生或甲方不能按时支付工程款（包括已结算工程款和后续工程款），甲方承担违约责任。甲方每耽误一天或每迟延一天付款，则甲方赔偿乙方的全部损失并承担所欠工程款的日5‰的违约金。
《建筑安装施工补充协议》签订后，A公司继续对涉案工程进行建设。2017年11月15日，施工单位A公司、监理单位内蒙古清圆建设监理有限责任公司、建设单位B公司共同在《终止施工确认书》上盖章，其中A公司的意见为“本工程已完成，确认终止”、B公司的意见为“工程已完成，同意终止施工”。2017年11月16日，内蒙古B公司工程技术部盖章确认的《关于5#、6#楼交工验收报告回复》中载明“A公司提交的交工验收报告已收到”。庭审中，B公司自认5#、6#已部分交付业主，已有业主入住。
另查明，2017年4月19日，B公司通过银行向A公司分两次转账付款共260万元，用途为“2017年2#楼5#楼6#楼启动资金”；2017年5月3日，B公司通过银行向A公司转账付款240万元，用途为“2017年2#楼5#楼6#楼启动资金”；2017年6月6日，B公司通过银行向A公司转账付款200万元，用途为“项目主体工程款”。2019年10月2日，C公司出具了《关于我公司给付A公司有限公司1300万元电子商业承兑汇票的情况说明》，该说明内容为“2017年8月17日，我公司受内蒙古B公司的委托，给付A公司有限公司三张电子商业承兑汇票，共计1300万元，用于内蒙古B公司支付A公司有限公司工程款，并于到期日前全额支付”。庭审中，A公司自认2017年12月4日，B公司通过银行向A公司转账支付用途为“工程款”110万元，属于《建筑安装施工补充协议》约定的已结算工程款31283537元之中，故本院予以认定。
庭审中，B公司举示了该公司向A公司支付如下款项：2017年7月3日160万元、7月19日200万元、7月21日220万元、8月1日150万元、8月4日150万元、9月5日150万元、9月9日160万元、9月16日120万元、9月30日80万元、10月23日2.7万元、10月27日150万元、10月30日0.9万元，以上款项的银行回单或A公司出具的收据上“用途”标注为“二次结构进度款”，或“工程进度款”，或“模板款”。
另查明，庭审中，双方当事人均认可涉案工程未完工，A公司自认涉案工程未进行验收。
裁判结果
一、内蒙古B公司于本判决生效之日起十五日内向A公司有限公司支付2014年-2016年剩余已结算工程款10180000元；
二、驳回A公司有限公司的其他诉讼请求。
房产律师点评
本案的争议焦点为：一、A公司诉请B公司支付工程款1018万元的主张是否能够成立；二、A公司诉请B公司支付逾期付款违约金3000万元的主张是否能够成立。
针对第一个争议焦点，B公司与A公司于2017年5月8日签订的《建筑安装施工补充协议》是双方的真实意思表示，属合法有效合同，双方当事人应当全面适当履行各自的合同义务。该《建筑安装施工补充协议》第2条约定：2014年-2016年剩余已结算工程款31283537元应于2017年5月5日前、8月30日前、10月1日前、12月30日前分别支付500万元、400万元、300万元、500万元，剩余已结算价款14283537元应于2018年1月28日前在B公司将所施工后续工程竣工验收交付使用并将钥匙交于A公司后一次性付清。B公司主张后续工程未完成也未经竣工验收，《建筑安装施工补充协议》第2条约定的最后一期已结算工程款的付款条件未成就。法院认为，2017年11月15日，B公司在《终止施工确认书》上注明确认意见为“工程已完成，同意终止施工”，并盖章。
2018年1月20日及1月22日的内蒙古晨报报道了开发商已将房屋交付业主的情况，且B公司在庭审中自认5#、6#已部分交付业主，虽工程有遗留未完成的部分，亦未经竣工验收，但B公司确已接收，并已向部分交付业主使用。此外，本案诉争的工程款是对2014年-2016年A公司所施工工程进行结算后的工程款，而截止2018年1月28日，尚未完成的仅为消防、节能、通风等辅助性工程，故B公司应按照合同约定履行付款义务，应支付2014年-2016年的剩余已结算工程款。关于已支付工程款数额双方存在争议，B公司主张其支付A公司工程款数额为36743592元，其所举向A公司于2017年7月3日至10月30日支付12笔共1543.6万元，因上述款项的银行回单或A公司出具的收据上“用途”标注为“二次结构进度款”，或“工程进度款”，或“模板款”，故与本案诉争的2014年-2016年涉案项目未支付已结算工程款无关，故法院对B公司对A公司的以上支付与本案的关联性不予确认。综上，B公司已支付剩余已结算工程款的数额为2110万元，故还应支付10183537元。A公司诉请B公司支付10180000元，法院予以支持。
针对第二个争议焦点，甲方B公司与乙方A公司于2017年5月8日签订的《建筑安装施工补充协议》第6条约定了B公司的如下违约情形及违约责任：“由于甲方B公司的原因致使工程耽误的情况发生或甲方不能按时支付工程款（包括已结算工程款和后续工程款），甲方承担违约责任。甲方每耽误一天或每迟延一天付款，则甲方赔偿乙方的全部损失并承担所欠工程款日5‰的违约金”。该《建筑安装施工补充协议》第2条约定的2014年-2016年工程结算金额、已付工程施工款的金额及按照分期支付的方式支付未付工程款的具体日期及数额，视为双方对付款方式及条件达成了新的合意，为双方对《建设工程施工合同》及《建设工程施工补充合同》付款条款的变更。故2017年5月8日以前B公司所付诸笔款项不论是否存在逾期付款的违约情形，A公司主张该部分的违约金的诉请不能成立。《建筑安装施工补充协议》签订之后，约定第一期付款时间和金额为2017年5月5日前支付500万元，B公司于2017年4月19日、2017年5月3日支付共500万元；约定第二期付款时间和金额为2017年8月30日前支付400万元，B公司于2017年6月6日付款200万元，于2017年8月17日通过委托C公司出具已承兑汇票1300万元，因A公司并未对以商业承兑汇票支付已结算工程款的方式提出异议，且承兑汇票的流通价值已于2017年8月17日实现，故B公司于该日向A公司付款1300万元，截止该日超付1100万元；约定2017年10月1日前支付300万元，B公司截止该日超付800万元；约定2017年12月30日前支付500万元，B公司截止该日超付300万元。故以上前四期B公司并不存在未按时支付已结算工程款的情形。关于最后一期，A公司于2018年1月28日仍遗留部分工程未完成、工程未竣工验收，B公司主张有权行使先履行抗辩权，不按时支付最后一期已结算工程款的理由，符合实际事实。综上，本案不存在《建筑安装施工补充协议》第6条约定的由于甲方B公司的原因致使违约的情形，故法院对A公司请求B公司支付3000万元违约金的诉讼请求不予支持。
关于A公司主张的优先受偿权问题。《最高人民法院关于建设工程施工合同司法解释（二）》第二十二条规定：承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，对于剩余已结算工程款，应当自双方《建筑安装施工补充协议》约定的第一期付款日2017年5月5日起算，在六个月内A公司公司有权主张优先受偿权。而A公司并未提交相关证据证明在2017年11月5日前向B公司主张过优先受偿权，故A公司行使优先受偿权的期限已超过六个月，法院不予支持。
综上，A公司的诉讼请求，法院对其合理、合法部分予以支持。
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