继2021年4月26日财政部 税务总局发布2021年第17号《关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》后，2021年6月16日财政部 税务总局发布2021年第21号《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》。
两公告重新开启了改制重组企业止于2020年12月31日的土地增值税、契税税收优惠政策大门。
今天小编就来聊聊非房开企业利用改制重组转移房产的法税筹划。
一、举个例子
非房开企业吉祥公司2010年支付土地出让金500万元获得地块，2012年以1500万元建成厂房。厂房账面原值2000万元，账面净值1000万元，重置成本2500万元，现在市场含税公允价值8000万元。如果吉祥公司欲将厂房转让给非房开企业如意公司，该如何进行法税筹划呢？
二、吉祥公司直接将厂房出售如意公司方案
企业房产直接转让可能涉及到增值税、城建教育附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等，各是多少呢？
1.厂房含税公允价值8000万元，按国家税务总局公告2016年第14号规定，增值税为 [8000/(1+5%)]×5%=380.95万；
2.城建教育附加，380.95×12%=45.71万；
3.土地增值税
①依据财税〔2016〕43号，扣除额＝500＋2500＋45.71=3045.71万；
②增值额＝8000-380.95-3045.71＝4573.34万；
③增值率＝4573.34/3045.71=150.16%④按《土地增值税暂行条例》第七条，适用税率50%，速算扣除系数15%；
⑤应缴土地增值税4573.34×50%－3045.71×15%＝1829.81万；
4.印花税8000×0.5‰＝4万
5.企业所得税 （8000-380.95-1000-45.71-1829.81-4）×25%＝1184.88万
即是说，如果采用直接出售转让方案，吉祥公司共计缴纳税费：380.95＋45.71＋1829.81＋4＋1184.88＝3445.35万
三、采用“企业分立＋股权转让＋吸收合并”方案将房产从吉祥公司转移给如意公司
此方案分三步走：
（一）将吉祥公司的目标房产＋部分债权＋部分债务＋部分劳动力打包分立派生出安康公司；
（二）将吉祥公司持有的安康公司股权转让给如意公司，如意公司成为安康公司股东；
（三）安康公司被如意公司吸收合并。
下面我们来看看会产生哪些税费：
（一）吉祥公司分立出安康公司
1.增值税不征，国家税务总局2011年第13号公告规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
2.土地增值税暂不征，财政部、税务总局2021年第21号公告第三条规定，按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
3.契税免征，财政部 税务总局公告2021年第17号公告第四条规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
4.企业所得税特殊性重组免征，财税〔2014〕109号第三条规定，对100%直接控制的居民企业之间，按账面净值划转股权或资产.....可以选择特殊性税务处理，即划出方企业和划入方企业均不确认所得。
（二）如意公司受让吉祥公司100%持有的安康公司股权
1.增值税不征，财税〔2002〕191号第二条规定，对股权转让不征收营业税，根据财税(2016)36号，股权转让不征收增值税。
2.土地增值税为0，股权转让不涉及房产转让，故无土地增值税。
3.契税为0，股权转让不涉及房产转让，故无契税。
4.可能的企业所得税=(8000-1000)×25%=1750万元。
(三)如意公司对持有100%股权的安康公司吸收合并
1.增值税不征，财税〔2016〕36号附件2第一条第(二)款第5项规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为属于不征收增值税项目
2.土地增值税暂不征，财政部、税务总局2021年第21号公告第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
3.契税免征，财政部 税务总局公告2021年第17号公告第三条规定，两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
4.企业所得税特殊性重组免征。
采用“企业分立＋股权转让＋吸收合并”方案，通过上述三个步骤，我们发现，吉祥公司可能缴纳企业所得税1750万元。
四、两个方案的比较
采用“企业分立＋股权转让＋吸收合并”方案，比直接出售方案纳税3445.35万，少缴税费1695.35万元，最主要的是少缴了土地增值税、契税。
五、本案例涉及的政策依据
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