北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告（反诉被告）周某彩向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于北京市石景山区一号房屋（以下简称诉争房屋）为周某彩与肖某强、肖某华、肖某乐共同共有；2.判令被告承担本案的诉讼费。
事实与理由：1992年12月25日，原告周某彩与肖某川结婚。二人均为再婚，婚后无共同子女。肖某川与第一次婚姻的配偶赵某珍（已去世）婚内育有三名子女，分别为肖某强、肖某华、肖某乐。周某彩与肖某川均为铁路系统职工，1999年铁道部进行房改，原告与丈夫肖某川购买了西城区二号房屋与诉争房屋两套房屋，交纳房款57525元。铁道部向周某彩与肖某川出售上述两处房屋系执行铁道部房改政策，使用了原告与肖某川两人的工龄。
2002年3月1日与2002年3月7日，铁道部与肖某川分别签订两套房屋的买卖合同。2018年，铁道部老干部局在周某彩诉肖某强等法定继承一案中向北京市西城区人民法院出具了说明，西城区二号房屋房屋和诉争房屋为肖某川购买，需补交超标房款113770元。本案房屋系周某彩与肖某川在夫妻关系存续期间购买，该房屋为周某彩与肖某川的夫妻共同财产。2014年8月22日，肖某川因病于北京世纪坛医院去世。没有留下遗嘱。该房屋应依法析产后，属于肖某川的遗产部分应由肖某川的继承人按法定继承进行分割。被告陆某君并非房屋买卖合同的当事人。综上，原告认为，诉争房屋为原告与丈夫肖某川的夫妻共同财产，在肖某川去世后遗产分割前，诉争房屋应为周某彩、肖某强、肖某华、肖某乐共同共有，故诉至法院。
被告辩称
被告（反诉原告）陆某君、被告（反诉被告）肖某强、肖某华、肖某乐辩称：房屋应归陆某君所有。1.陆某君当年交了全款；2.陆某君占有使用至今；3.装修、物业都是陆某君负担；虽然说房屋用了老人的工龄，但是买不买都是这个价钱。
被告（反诉原告）陆某君向本院提出反诉请求：1.肖某川名下位于北京市石景山区一号房屋确认归陆某君所有；2.原告及其他被告配合陆某君办理以上涉案房屋过户登记手续。事实与理由：2000年3月，陆某君岳父肖某川所在单位铁道部出售房改房。陆某君以肖某川的名义购买诉争房屋，由陆某君支付全款，房屋19年来一直由陆某君占有、使用、支配，该事实由陆某君持有的交纳19年的卫生费及治安费票据及两次由陆某君母亲装修的合同为证。2014年8月22日肖某川突然去世，需要明确产权，并将涉案房屋过户到陆某君名，与继承没有关系。虽然肖某川有从单位买房的便利条件，但儿子、女儿及后老伴均表示不购买。
原告（反诉被告）周某彩针对被告（反诉原告）陆某君的反诉辩称：1.诉争房屋是肖某川与原告的共同财产，是铁道部房改福利分房，并非被告所提是个指标；2.购房款在房屋价值中所占比例比较小，房款14000元是被告垫付的，并非全部房款；3.诉争房屋交付后由肖某乐对外出租，周某彩、肖某川的本意是用租金冲抵部分房款，现在租金已远超购房款。故房屋部分份额应作为遗产分割。
被告（反诉被告）肖某强、肖某华、肖某乐针对被告（反诉原告）陆某君的反诉辩称：同意陆某君的反诉请求。
本院查明
被继承人肖某川有四次婚姻，第一次婚姻配偶为赵某珍，婚内育有三子女：肖某强、肖某华、肖某乐，后赵某珍去世；1992年12月再婚，配偶即本案原告，婚内未生育子女。2014年8月22日肖某川死亡，生前未留有遗嘱，其父母均先于其本人死亡。
2002年3月7日，肖某川与铁道部机关服务局签订房屋买卖合同购买诉争房屋，成本价购房款为14177元，计算房价时折合肖某川工龄42年，周某彩工龄38年。2002年8月30日，诉争房屋所有权登记为肖某川。
2002年3月1日，肖某川与铁道部机关服务局签订房屋买卖合同购买位于北京市宣武区一号房屋，成本价购房款为43348元，计算房价时折合肖某川工龄42年，周某彩工龄38年。2002年4月9日，诉争房屋所有权登记为肖某川。
2018年2月2日，因肖某川购房面积超出其级别对应标准，铁总服务中心房管处出具说明，载明须补交超标房款113770元。
2019年7月10日，原告补交上述房款，被告称该款项系房屋上市交易需补交的款项。关于该笔款项，北京市西城区人民法院判决对该笔款项依法进行分割，该判决已生效。
另查，陆某君提交诉争房屋卫生费收据、装修协议书、清理装修垃圾协议书、地板订货协议书、购房收据，证明诉争房屋系由陆某君全款购买并由其母亲出资装修，十九年来由陆某君占有、支配、使用，诉争房屋系陆某君借名买房。周某彩对此不予认可。庭审中，四被告之证人白某、孔某出庭作证，证明诉争房屋由陆某君出资，肖某川生前说谁买归谁，原告对证人证言不予认可。
各方当事人均认可，诉争房屋自2002年3月交房即由肖某乐居住使用。周某彩称当时是出租给肖某乐，肖某乐、陆某君称当时系装修买房供陆某君亲属居住。周某彩称购房时经济条件差所以让肖某乐垫付钱款，诉争房屋装修系陆某君一方出资。
经询问，肖某乐同意基于夫妻关系等，如其有诉争房屋相应权利则均将诉争房屋相关权利都记在陆某君名下。庭审中，各方均表示该案系基于物权的所有权确认纠纷。
裁判结果
一、驳回周某彩的诉讼请求；
二、驳回陆某君的反诉请求。
房产律师靳双权点评
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。具体至本案中，关于陆某君出资性质的认定，法院分析如下：第一，根据陆某君一方提供的相应证据、房屋购买的相应单据，以及居住多年的相应票据，可以认定诉争房屋系陆某君全款购买并由陆某君一方出资装修使用至今。第二，除诉争房屋外，肖某川在西城区另有住房。周某彩主张因没有钱而由肖某乐、陆某君垫付钱款购买诉争房屋，但同时又称肖某川支付了西城区其他住房的装修款项，该款项数额与诉争房屋购房款基本相等。周某彩上述陈述与社会常理及一般社会经验法则不符，而其对此事实无法作出合理解释。法院认定周某彩上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。第三，周某彩主张诉争房屋自交房后出租给肖某乐使用，但并未提供证据证实租金给付、租赁合同等事实，故法院认定周某彩上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。综合以上分析，法院依据各方当事人提供的相应证据，依据社会常理及一般经验法则，依据公平原则及诚实信用原则，认定陆某君对于诉争房屋的出资认定为当时陆某君一方与肖某川形成购买房屋的事实合同关系，陆某君为自己或其家人购买诉争房屋，更为符合事实常理。
关于诉争房屋购买时价款折抵肖某川与周某彩的工龄问题，法院认为：按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为财产性权益予以确认。诉争房屋系成本价所购公房，购买时折抵了肖某川与周某彩的工龄，故诉争房屋包含了周某彩与肖某川的工龄所对应的财产价值。陆某君一方提供的证据能够证实与肖某川就其对于诉争房屋的权利达成事实合同关系，但是陆某君一方应当继续举证周某彩同意其工龄对应的诉争房屋中的财产性权益与陆某君之间的事实及法律关系。
综合以上分析，诉争房屋的权利目前仍包含陆某君的所有权请求权部分（包括肖某川工龄对应财产性权益部分及陆某君与肖某川形成事实合同购买的权利部分）、周某彩工龄对应财产性权益部分等。因此目前原告在尚未析产分割的前提下，基于物权直接主张确权诉争房屋为周某彩、肖某强、肖某华、肖某乐共同共有，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。而陆某君主张诉争房屋确认全部归陆某君个人全部所有并办理过户登记手续的诉讼请求，亦无事实及法律依据，法院不予支持。
当然，需要指出的是，本案各方当事人应先基于身份关系等，将诉争房屋上的权利予以析分后再行确权分割过户。
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