租赁保证金条款是在房屋租赁(尤其是商业房屋租赁)合同中常见的条款。在出现纠纷后，出租方经常依据租赁合同的约定主张没收租赁保证金并要求支付违约金，承租方则认为只要尚欠的租金等费用未超过已经缴纳的保证金则解除合同无须再另行支付违约金。租赁保证金的性质问题扑朔迷离,从合同约定看常常兼具押金、定金、违约金的性质，司法实践中不同法院不同案件针对租赁保证金、合同约定的其他违约金如何适用的裁判结果也不尽相同。
一、观点解读
(一)房屋租赁保证金的性质
房屋租赁合同中的保证金，常见表述为租赁保证金、履约保证金等，无特定的法律性质，实践中，依据所签订租赁合同的表述，保证金在不同的情形中可能分别具有押金、定金、违约金的性质。
1.房屋租赁保证金具有押金性质的表述
若租赁合同双方在租赁合同中对房屋租赁保证金的约定包含“合同到期返还租赁保证金，若承租方违反租赁合同有关约定条款，发生拖欠租金及其他应缴费用行为的，则出租方有权将承租方所交的租赁保证金相应金额或全部直接转抵租金及其他应缴费用”等类似意思表示，则该合同约定的租赁保证金具有押金性质，是一种对债的担保，具有补偿性，即当承租方未履行合同约定义务时，出租方可以从租赁保证金中扣除因对方未履行合同义务而给已方造成损失的相应金额。如果在扣除违约方违约损害赔偿后租赁保证金还有剩余，应当在合同履行完毕或合同解除后，将剩余租赁保证金返还给对方。
2.房屋租赁保证金具有定金性质的表述
若租赁合同双方在租赁合同中对房屋租赁保证金的约定包含“给付租赁保证金的一方不履行约定义务的，无权要求返还租赁保证金;收受租赁保证金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还租赁保证金”等类似意思表示，则该合同约定的租赁保证金具有定金的性质，具有惩罚性。可按照《民法典》规定的“定金”原则进行处理。租赁合同既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但若租赁合同中对租赁保证金的表述不完全符合《民法典》对定金的表述，则通常无法被法院认定为定金性质。
3.房屋租赁保证金具有违约金性质的表述
若租赁合同双方在租赁合同中对房屋租赁保证金的约定包含对一方违约时的惩罚，又无法定义为定金的，则该类租赁保证金通常被认定为违约金若该类租赁保证金与合同中约定的其他违约金合计过高，则发生诉讼时，经一方当事人请求，法院会对总体违约金金额进行调整。
(二)房屋租赁保证金的适用
1.房屋租赁保证金被认定为定金时与合同约定的其他违约金能否同时适用
若租赁合同对租赁保证金约定具有定金的性质，则在一方违约，如提前解除合同的情形下，该类租赁保证金和违约金不能同时适用。合同当事人既约定了违约金，又约定了定金的情况下，如果一方违约，守约方可以选择适用违约金或者定金条款，即守约方享有选择权，可以选择适用违约金条款也可以选择适用定金条款，但二者不能并用。从法理上进行分析，定金罚则具有惩罚性，违约金也具有惩罚性，如果同时并用，则有违公平原则的基本精神。对于违约方过于苛刻，另一方则获得不应该获得的收人。
2.房屋租赁保证金被认定为违约金时与合同约定的其他违约金能否同时适用
通过检索各地不同级别法院的司法判例不难发现，大多数法院从违约责任的角度对租赁保证金的没收进行定性，即租赁保证金已经包含违约金，没收租赁保证金后若能够完全弥补出租方的损失，则不再支持违约金的主张。当然有的法院也对没收租赁保证金以及支付违约金的请求均予以支持。法院在判决时通常需要考虑双方的过错程度以及守约方的损失程度来决定没收租赁保证金以及违约金的数额是否合理。
当租赁保证金被认定为违约责任的一种时，可以和违约金并用，但应根据守约方所受实际损失等各种因素综合考虑来判断是否继续适用违约金条款，从整体上对违约金金额进行确定，若该类租赁保证金与合同约定的其他违约金合计过高，则人民法院通常会依据当事人的酌减请求进行调整。
二、总结提示
（一）出租方的风险防范
在房屋租赁合同的签订过程中，通常出租方为强势一方，掌握着合同的主动权，出租方常在租赁合同中为承租方设定多种多样的担保条款、违约条款，在出租方提供的合同中，不仅违约金随处可见，同时租赁保证金也约定有押金、定金、违约金的多重性质。但是，在出现纠纷时，租赁保证金因性质复杂，常被法院认定为违约金，与合同约定的其他违约金统一调整金额，不至于使违约金总额过高，这无法满足出租方提供合同时为己方权利全面保障的初衷。因此，建议出租方善用己方订立租赁合同中的优势地位，将押金、宅金、违约金清晰地区分约定，如此，在纠纷发生之时方能按照法律规定最大限度地分别主张各项金额，获得法院支持的概率更高。
（二）承租方的风险防范
在房屋租赁合同的签订中，通常承租方为弱势一方，即使如此，也应尽量在租赁合同中表达已方的利益诉求。承租方在签订租赁合同之时就应通过审核修订合同将对自身不利的条款进行修改、删除，对等约定出租方相应的违约责任等，避免后续承担不必要的损失。若出租方过于强势，签订合同时约定没收租赁保证金、违约金金额过高，则一旦发生纠纷，可采用诉讼、仲裁等法律手段请求调减相应金额。
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