甩项是什么会有什么后果,甩项工程是什么意思

甩项是什么会有什么后果，甩项工程是什么意思

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甩项是什么意思

甩项即部分交工，甩项竣工是指某个单位工程,为了急于交付使用，把按照施工图要求还没有完成的某些工程细目甩下，而对整个单位工程先行验收。其甩下的工程细目,称甩项工程。那么对于甩项工程的竣工验收应当注意什么呢，南京建设工程律师徐义明律师总结如下：

甩项工程有些是漏项工程,或者是由于缺少某种材料、设备造成完工程;有是在验收过程中检测出来的需要返工或进行修补的工程。因特殊原因,发包人要求补发单位工程或工程部位须用甩项竣工时，双方应另行订立甩项竣工协议,明确双方责任和工程款的支付方法。甩项竣工验收通过后,即代表已验收部分质量合格,竣工时间由此确定,而对于甩项部分及整个工程而言,仍应通过双方后续的履行来确定。换句话说，已完成的施工部分,甩项竣工验收即具有竣工验收的效果，主张相应的工程款、质量保修金的起算、优先权的行使期限等均可据此确定。

甩项部分

3个办法是↓↓↓

2个规范是↓↓↓

出台背景

近年来，我国城市轨道交通快速发展。截至2018年底，我国内地（不含港澳台地区，下同）共有24个省份的35个城市开通运营轨道交通，运营线路171条，运营里程5295公里，2018年城市轨道交通客运量约212.8亿人次。随着运营里程和客流的快速增长，城市轨道交通安全稳定运行的压力日益加大。出台城市轨道交通行车组织的管理制度、制定客运组织与服务的管理办法，形成完整的运营安全评估管理制度体系，对于进一步夯实运营安全管理基础，提高服务质量具有重要作用。因此，亟需出台这3个办法和2个配套规范，贯彻落实《国务院办公厅关于保障城市轨道交通安全运行的意见》和《城市轨道交通运营管理规定》有关要求。

《城市轨道交通行车组织管理办法》

（交运规〔2019〕14号）

共6章38条，包括总则、行车组织基础、正常行车、非正常行车、施工行车、附则等章节。主要内容有：

一是明确了行车组织工作的基本要求。要求运营单位合理制定行车计划，确保各设施设备系统运行能力，保障行车组织需要，充分满足客流需求，并持续改进和优化;列车运行图的编制既应经济合理地运用车辆和安排施工维修时间，有效发挥线路能力，又要保持相对稳定，确保满足安全运营条件。《办法》针对城市轨道交通行车指挥层级、行车方向、列车等级、行车调度命令、行车组织方法等方面作出原则规定，统一行业行车组织的基本规则。其中，重点对各种行车组织方法的行车凭证和安全防护等内容提出要求，着力保障行车安全。

二是规定了正常情况下基本的行车组织规则。按照行车组织程序，对运营前准备、乘务组织、车站行车监控和运营结束等方面的安全作业作出规定。明确运营前应做好各项准备确认线路安全后方可开始营运;规定驾驶员单次值乘的最大时长和连续值乘最小间隔，强调运营单位应在出勤时对驾驶员状态进行检查，保障驾驶安全;提出驾驶员开关门作业时的操作要点，严防夹人夹物动车;规定车站行车人员要做好行车监控，特别是特殊情况下的安全监控及应急处置;提出共线、跨线运行方式下行车调度和异常情况处置的原则;明确了车辆基地调车、试车作业时的安全防护要求。

三是规定了非正常情况下的行车作业规则和安全防护要求。明确发生突发情况时，应在保证行车安全前提下尽可能维持列车运行;分别规定了抢修施工作业、列车限速运行、越防护信号机禁止信号、列车自动防护失效、列车退行、列车越站、反方向行车、列车救援、道岔故障、联锁失效、接触网(轨)失电、区间乘客疏散等典型非正常行车场景，以及发生地震、恶劣天气、公共安全事件等特殊情况下的行车调度程序、安全作业规则、安全防护要求等，最大程度保障人员安全和行车安全。

四是明确了施工作业的行车组织规则和安全防护要求。要求运营单位应合理安排并严格执行施工作业计划，施工作业原则上不应影响正常运营;发生故障影响运营时，应按照“先通后复”的原则视情安排施工作业。对于设施设备调试、升级、更新改造等重大施工，应制定并组织落实行车保障措施。对于施工列车与相邻施工区域间隔、工程车施工作业、人员与工程车同时作业等方面明确了安全防护要求，从施工行车组织角度保障施工安全。

《城市轨道交通客运组织与服务管理办法》

（交运规〔2019〕15号）

共7章43条，包括总则、基础管理、客运组织、客运服务、乘客行为规范、服务监督与提升、附则等章节。主要内容有：

一是明确了客运组织的基础要求。从客运组织与服务质量管理体系、客运人员岗位设置和配备、车站标志标识、客运组织方案和应急预案、工作协调机制等方面，提出了对运营单位客运组织的基础要求。

二是明确了客运组织的具体要求。从城市轨道交通客运组织全过程，对车站客流流线安排、车站开闭、车站巡视、站台秩序维护、客流控制提出了具体要求，明确了车站公共区域施工作业，越站、列车因故在车站停留等非正常情况，以及突发事件下的客运组织要求。

三是明确了客运服务相关要求。围绕乘客出行全过程，明确了城市轨道交通全天运营时间、信息服务、进出站服务、购检票服务、候车服务、问询服务、环境卫生、救助服务、无障碍服务、倡议服务、服务承诺、投诉处理等的具体要求。

四是明确了乘客行为规范的具体要求。规定乘客应遵守票务管理规定，明确了影响运营安全的10类禁止性行为，以及影响秩序的7类约束性行为，要求乘客在疏散时服从工作人员指挥和引导，提倡文明乘车美德等。

五是建立健全服务提升机制。从内部管理、社会监督、行业监督等方面，建立健全服务提升机制。要求城市轨道交通运营主管部门和运营单位建立健全乘客沟通机制，城市轨道交通运营主管部门每年组织开展服务质量评价，向社会公布服务质量评价结果，不断促进服务提升。

《城市轨道交通正式运营前和运营期间

安全评估管理暂行办法》

（交运规〔2019〕16号）

共5章27条，包括总则、正式运营前安全评估、运营期间安全评估、相关要求、附则等章节以及附件（正式运营前和运营期间安全评估报告的基本格式要求）。

一是明确了正式运营前安全评估的内容和有关要求。明确了甩项工程安全评估有关要求和工作程序。从初期运营时间至少1年、初期运营期间发现的问题或者安全隐患整改完毕等方面规定了开展正式运营前安全评估工作的前提。对评估内容、功能复测、评估报告和问题整改等提出相关要求。

二是明确了运营期间安全评估的内容和有关要求。要求至少每3年针对城市轨道交通线网开展一次运营期间安全评估，重点围绕网络化运营、运营险性事件整改、隐患排查治理工作情况等方面开展，并对评估内容、功能复测、评估报告和问题整改等提出要求。同时，规定了应当开展针对性安全评估的3类具体情形。

三是明确了监督管理及其他有关规定。明确第三方安全评估机构和运营安全专家库有关规定按照《城市轨道交通初期运营前安全评估管理暂行办法》（交运规〔2019〕1号）执行，规定了有关单位的责任义务。明确已开通试运营的线路视同初期运营，应当按要求开展正式运营前安全评估；已办理固定资产移交手续和竣工财务决算的线路，视同正式运营。

四是明确了运营安全评估报告的基本要求。明确评估工作基本情况、线路概况、运营安全评估意见和其他意见建议等基本内容的基础上，将评估报告内容要求与正式运营前和运营期间安全评估相应技术规范的章节内容进行对应衔接，并规定了运营安全评估组成员应对评估报告内容签字确认。

《城市轨道交通正式运营前安全评估规范

第1部分 ：地铁和轻轨》

(交办运〔2019〕83号)

共9章90条，主要内容有：

一是规定了开展正式运营前安全评估的前提条件。从初期运营时间、初期运营前安全评估遗留问题整改、运营险性事件情况、甩项工程处理、最后3个月运行指标表现、工程资料移交、运营情况报告等方面明确了开展正式运营前安全评估的前提条件。

二是规定了安全风险分级管控和隐患排查治理情况的评估要求和方法。以《城市轨道交通运营安全风险分级管控和隐患排查治理管理办法》（交运规〔2019〕7号）规定的风险点为基础，从风险辨识、评估定级、管控措施、隐患排查治理等方面规定了评估要求和评估方法。

三是规定了行车组织的评估要求和方法。主要从运力运量不匹配风险、行车指挥接口风险、调度命令错误风险、正常行车作业风险、非正常行车作业风险、应急行车作业风险、车辆基地作业风险、调车作业风险、试车线作业风险、施工行车作业风险、施工行车安全防护风险等11个方面，规定了制定行车风险管理措施的要求及评估风险管理措施落实的具体方法。

四是规定了客运组织的评估要求和方法。主要从客流交织风险、车站环境风险、换乘站接口风险、大客流冲击风险、设备故障客流组织风险、突发事件客运组织风险、施工作业客运组织风险、站车标志标识风险、乘客投诉处理等9个方面，规定了制定客运风险管理措施的要求及评估风险管理措施落实的具体方法。

五是规定了设施设备运行维护评估要求和方法。以土建设施、车辆、供电、通信、信号、机电系统等为对象，从安全结构运行、养护维修不到位等方面规定了制定设施设备运行维护风险管理措施的要求及评估风险管理措施落实的具体方法。

六是规定了人员管理评估要求和方法。主要从员工继续教育培训，新增、转岗、复岗上岗条件，专业技能培训、人文关怀等方面，对初期运营人员进入正式运营在岗位操作技能、日常培训考核进行了规定。

七是规定了应急管理评估要求和方法。主要从应急机制、应急预案、应急演练、应急保障、险性事件、警示教育等方面，规定了应急管理的评估要求和方法。

《城市轨道交通运营期间安全评估规范》

(交办运〔2019〕84号)

共5章16条，主要内容有：

一是规定了运营期间安全评估工作的基本要求。明确了开展运营期间安全评估时应提交的评估准备材料，从运营基本情况、网络化运营、运营安全风险分级管控与隐患排查治理工作开展情况、运营安全隐患整改措施及治理情况、运营险性事件分析报告等方面，规定了运营期间安全评估的主要内容，明确第三方评估机构应基于评估工作对运营单位提出防范措施和意见建议。

二是规定了网络化运营的评估要求和方法。立足于城市轨道交通网络化运营角度，明确了线网控制中心功能评估、线网应急能力评估、换乘站客流匹配评估等3个运营安全评估项目的具体评估内容、方法及要求。

三是规定了运营安全隐患排查治理的评估要求和方法。按照隐患危害性、治理难度和业务板块，明确了第三方评估机构对隐患开展分析对照工作的范围，提出了运营安全隐患排查治理分析对照工作的评估内容及具体方法。

四是规定了运营险性事件的评估要求和方法。明确了对已发生的全部运营险性事件进行评估和分析对照的具体内容与方法；针对未发生险性事件的情况，要求第三方评估机构应对运营单位采取的管控措施进行现场检查分析，查验相关措施和治理手段落实情况的要求。

以上文件将于2020年4月1日起施行

交通运输部将进一步细化完善

城市轨道交通运营管理制度体系

狠抓已经出台的各项制度的贯彻落实

推进城市轨道交通高质量发展

甩项流程

工程竣工验收是项目建设全过程的最后环节，直接关系到工程能否投入使用。竣工验收需要满足多项法定条件，并按照规定的程序和标准进行全方位检查。从资料审查到现场实测，每个环节都需要严格把关，确保工程质量符合设计要求和相关标准。

一、工程竣工验收的基本条件

（1）完成工程设计文件和合同约定的各项内容

所有分部工程、分项工程均应按设计要求施工完毕，无甩项工程。合同约定的设备安装、调试等工作全部完成。

（2）工程技术档案和施工管理资料完整

包括施工日志、材料合格证明、检测报告、隐蔽工程验收记录等资料齐全。监理单位已出具质量评估报告。

（3）主要建筑材料进场验收合格

所有进场材料、构配件、设备的合格证明文件齐全，按规定进行复验的材料复验结果合格。

（4）质量检测和功能性试验完成

涉及结构安全的试块、试件以及有关材料检测合格，各项功能性试验结果符合要求。

（5）施工单位自检合格

施工单位已完成工程质量自检，并提交工程竣工报告。质量问题整改完毕，无重大质量缺陷。

二、竣工验收重点检查部位

（1）主体结构安全

检查混凝土强度、钢结构焊缝质量、砌体结构垂直度等指标。核查沉降观测记录，确认建筑物沉降稳定。

（2）建筑装饰装修

检查墙面、地面、顶棚的平整度和观感质量。门窗安装牢固，开启灵活，五金配件齐全。

（3）建筑给排水系统

进行通水试验，检查管道渗漏情况。卫生器具安装牢固，排水通畅，地漏设置符合要求。

（4）建筑电气工程

进行绝缘电阻测试，检查配电箱安装质量。开关、插座安装规范，照明系统运行正常。

（5）通风与空调系统

检查设备安装牢固度，进行系统调试。风口安装平整，风管保温完整，系统运行参数达标。

（6）消防设施

检查消火栓、喷淋系统、报警装置等设施安装情况。进行消防系统联动测试，确保功能正常。

三、竣工验收程序要求

（1）资料审查

核查竣工图纸、变更文件、检测报告等技术资料。确认资料完整、真实、有效。

（2）现场检查

分组进行实地检查，重点查看关键部位和隐蔽工程。使用专业仪器进行实测实量。

（3）功能测试

对各类设备系统进行运行测试，检查使用功能是否满足设计要求。

（4）问题整改

对检查发现的问题提出整改要求，施工单位限期完成整改并提交整改报告。

（5）验收结论

验收组根据检查情况形成统一意见，出具竣工验收报告。对符合要求的工程予以验收通过。

四、特殊工程验收注意事项

对于涉及结构安全的重大工程，验收时应重点核查结构检测报告。工业项目还需检查工艺设备安装调试情况。节能工程要核查保温施工质量和能效检测数据。

甩项原因

小修、中修、大修、翻修、综合维修、物业费的维修范围

物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素对物业造成的损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动。物业维修有广义和狭义之分。狭义的物业维修仅指对物业的养护和维修；广义的物业维修则包括对物业的养护、维修和改建。根据损坏程度的不同进行不同程度的养护维修，才能保证物业的正常使用和安全，延长其使用年限。物业维修是物业简单再生产，在流通领域中的继续和价值的追加，维修不仅是物业服务公司为住户提供的重要服务内容，也是保护城市房产的基本途径。具体地说，物业维修包括物业服务公司对物业的日常保养，对破损物业的维修，以及对不同等级物业功能的恢复、改善、装修、装潢。具体维修开发商已完结的且是小中型工程项目，开发商甩项工程及大型修复、综合维修(成片轮修工程)、翻修工程(更新改造工程)不在物业维修范围内。

一、主体工程

主体工程的修缮，有以下两项标准：

1．屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

2．基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。

二、门窗及装修工程

门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。门窗及装修工程的具体修缮标准，有以下：

1．纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。

2．板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。

3．挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。

4．踢脚板局部损坏、残缺、脱落的应修复；大部分损坏的，可改做水泥踢脚板。

三、楼地面工程

楼地面工程的修缮标准，有以下：

1．普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。

2．砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。

四、屋面工程

屋面工程的修缮标准，有以下六项：

1．屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻新改建。

2．屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟斜沟、落水管、水管等损坏渗水的，应修复；损坏严重的，应翻做。大修时，原有落水管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件允许可增做。

3．女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响市容和使用条件下，可改修或拆除。

4．钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。

5．玻璃顶棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。

6．屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

五、抹灰工程

抹灰工程的修缮标准，有以下四项：

1．外墙抹灰起壳、剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。沿街主要街道、广场房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。

2．清水墙损坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰；外墙勒脚损坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。

3．内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏，应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响使用的，可做防水层。

4．顶棚抹灰损坏时，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重做。

六、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修缮标准，有以下五项：

1．木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述构件整件或零件拆除，应油漆。

2．钢门窗、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆的保养周期一般为3—5年。

3．室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。

七、水、电、卫、暖设备工程

水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下：

1，电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备；平时不予改装。

2．上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，其费用由商户自理。

3．电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全。

以下为小修、中修、大修、综合维修、翻修工程明细

一、小修项目

项目主要包括:

1、屋面补漏,修补面层、泛水、屋脊等。

2、钢、木门窗的整修,拆换五金,配玻璃,换窗纱,油漆等

3、修补楼地面面层,抽换个别楞木等。

4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等

5、拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。

6、抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等。

7、水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等。

8、下水管道、窨井的修补疏通,阴沟、散水、落水管的修补等

9、房屋的检查,危险构件的临时加固等。

主要特点:

量多面广、零星分散,且突发性强,时间要求紧迫,项目技术简单,用工量较少,修复费用较小。

主要任务:

通过房屋的日常养护工程,维护房屋及设备的功能,保证房屋的正常使用。

根椐用户的保修,组织零星维修,使发生的损坏得到及时修复,防止损坏扩大而造成更大的损失。

组织房屋的经常检查,搞清房屋的完损状况,从养护入手,预防事故的发生,并且有计划地组织大、中修,提供勘察、施工的资料依据。

二、中修工程

凡需牵动或拆换少量主体构件,进行局部维修,且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下,并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。主要包括以下内容:

1、少量结构构件已形成危险点的房屋;

2、一般损坏而需要进行局部修复的房屋;

3、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

主要特点:

工地较集中、项目较小,工程量较大,工程的计划性,周期性强,基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房标准的要求。

三、大修工程

凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备,不需要全部拆除,一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。

主要内容:

1、主体结构的大部分严重损坏,有倒塌或有局部倒塌危险的房屋。

2、整幢房屋的公用生活设备必须进行管更换,需要改装、新装的房屋。

3、因改善居住条件,需要进行局部改建、添装的房屋

4、需对主体结构进行专项抗震加固的房屋

主要特点:

工程地点集中,项目齐全,工程量大,一次费用较大,且整体性强,其基本要求是使经过大修后的房屋必须符合基本完好房标准要求。

四、综合维修(成片轮修工程)

凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼,进行有计划成片维修,包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修,其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。

主要内容:

1、该片(幢)大部分严重损坏,或一般性损坏,需进行有计划成片维修的房屋。

2、需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程

主要特点:

规模较大,项目齐全,工期长,费用大。其基本要求是经过维修的成片(幢)房屋必须符合基本完好或完好房的标准

五、翻修工程(更新改造工程)

凡需全部拆除(包括原地翻修改建或异地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。

主要内容:

1、主体结构全部或大部分损坏,失去正常使用功能,有倒塌危险的房屋;

2、因自然灾害破坏严重,不断继续使用的房屋;主体结构,围护结构简陋,无修理价值的房屋。

3、地处陡峭易滑坡地区或地处地势较低洼长期积水又无法排出地区的房屋

4、国家基建规划范围内需要拆迁恢复的房屋。

六、物业的维修范围

《物业服务收费管理办法》第十一条中明确规定：

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业管理费之中。

但是，特别指出，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。中修、大修以及更换主要部件等等，从专项维修资金中列支费用。

但是具体小修项目还得看物业服务合同如何约定，形成制止文件最具有约束性。

七、公共维修基金的维修范围

一、 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

(一)房屋本体:

拆换加固受损房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，恢复承载能力。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。(铝塑板墙面参照执行)

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

(二)公建配套:

1、道路(路幅宽 7 米以下):路面破损50% 以上，整体修复路面、路沿。

2、绿地:经验收投入使用一年后，原有绿地率下降 30% 的，进行补栽、补植。

3、公益性设施(休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等):经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

4、小区围墙及大门:因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。

二、 共用设备维修基金使用范围

(一)垂直电梯

1、机房部分:

1)曳引机组:更换电动机定子、转子、轴承;减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2)限速安全系统:更换限速器、安全钳、涨紧轮。

3)控制屏:更换主控板、励磁板、电源板。

4)选层器:整体更换。

5)终端保护装置:更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分:

1)轿厢、轿架:更换轿厢、操纵箱(内召)、超满载装置、安全钳。

2)自动门机构:更换轿门安全触板、开关门电机。

3)导轨:更换变形损坏部件。

4)导靴:整体更换。

5)曳引钢丝绳:全部更换。

6)对重:更换导靴。

7)缓冲器:更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分:

1)召唤按钮箱(外召):各层全部更换。

2)层楼指示器:各层灯具、线路全部更换。

(二)中央空调

1、空调压缩机部分:

1)活塞式压缩机:更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2)离心式压缩机:更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

3)螺杆式压缩机:更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

2、中央空调给水:更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

3、冷凝器:更换阀门、管道。

4、蒸发器:更换阀门，修换壳管、盘管。

5、膨胀阀:更换。

6、控制系统:更换主控板。

7、辅助设备:更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

8、风机盘管:更换风机、盘管。

9、新风及变风量机组:更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

10 、双效溴化锂吸收式机组:更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、 U 型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

11 、通风设备:整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

(三)锅炉

1、炉体:整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

2、水处理设备:更换水泵，阴、阳离子交换器。

3、燃煤炉燃烧器:修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

4、燃油、燃气炉燃烧器:修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

5、供热设备:更换分汽缸、换热器。

(四)电气系统

1、强电:

1)高压柜:更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

2)变压器:更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

3)低压电器:电动机整机更换( 5kw 以上)，转子、定子绕组修换( 10kw 以上)，更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器( 100A 以上)、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2、弱电:

1)电话通讯:修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2)广播音响:更换全部音箱、扬声器、音响布线。

3)电视系统:修换卫星抛物面天线、接收机，全部更换同轴电缆分配箱。

4)火灾报警:修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

5)安保监控:修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器(多画面)，小区周边防范的远红外探头( 5 米以上)和彩色摄像头(多方位、多焦距)，修换入侵报警系统。

6)综合布线系统:整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

(五)消防设备:

1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

2、消防给水:修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门。

(六)给排水:

1、生活给水:整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

2、排水设备:全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

(七)质量要求:

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的 90% 以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的 110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。

参考别人家的物业服务合同部分条款：

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