【案情简介】2018年5月，武汉市青山区刘某等70位业主将自己的产权房屋租赁给武汉某酒店做家居客房。70位业主每人出资2万元给武汉某酒店，使其按照统一标准装修，并约定武汉某酒店每月向每户交纳1980元的租金，在每季度第一月的5号交付该季度的租金。2020年4月，武汉某酒店不仅没有如期给70位业主交纳2020年第二季度的租金，并且向70位业主发出公告，称第二季度因疫情影响，酒店无法正常营业，所以要求业主免收酒店4个月的房租。若业主不同意便退租。70位业主不同意酒店的要求，双方由此产生争议，遂于2020年4月某日向武汉市青山区某街道人民调解委员会申请调解。
【调解过程】由于纠纷发生在新冠疫情期间且涉及人员多、调解难度大，为化解此纠纷，青山区某街道专门成立了由某街道主任、区市场监督局负责人、某街道司法所所长、专职人民调解员、社区律师组成的调解小组。调解小组首先引导70位业主内部协商，通过书面授权委托调解的形式，委托业主代表参与调解，将多人多项诉求集中为统一的调解意见，以提高调解效率。
2020年4月某日，70位业主的代表刘某、张某、付某等三人以及武汉某酒店负责人王某参与调解。王某表示：因疫情，2020年1月到4月武汉某酒店没有盈利。如果交纳了70位业主第二季度的租金，武汉某酒店就没有了资金流将会导致破产。业主们如果不能为酒店减免4个月的租金，合同将很难履行，武汉某酒店愿意承担违约的责任。业主代表则认为：武汉某酒店直接发公告要求业主减免租金，且不同意就直接解约的强硬方式让业主没办法接受。同时，70位业主的房子也大多是贷款购买的，需要资金还贷。
调解小组以疫情管控这个大环境为契点，用《中华人民共和国合同法》的相关规定帮助双方当事人分析利弊，晓以道理，期望大家和解协商、相互体谅，双方当事人各退一步。调解员告知王某：如果减免4月的租金，就意味着疫情造成的损失全都要由出租人来承担。任何人都可以看出，这对于出租人来说是不公平的。在处理与疫情有关的房屋租赁合同这一问题上，虽然合同的履行受疫情防控影响，但只要符合继续履行条件的，承租人请求解除租赁合同，一般情况下都不会被法院支持。调解小组劝说业主代表：维护合同关系的稳定、鼓励合同继续履行是解决纠纷最为基本的原则，酒店继续经营也是大家都愿意看到的结果。看到双方在房租的问题上仍僵持不下，调解小组迅速转变思路，劝说酒店方能否通过其他方面减少业主的损失。酒店方表示可以给予每位业主1000元的酒店代金券。代金券等同现金在酒店消费，业主可以采购一点米油等物资，业主代表表示同意。
双方的调解意向基本达成一致。就在这时，酒店方提出，由于疫情对酒店的影响需要很长时间恢复，业主能否给予酒店6个月的房租减半。业主代表哗然，愤怒之余表示刚才达成的合意也不作数了，一时场面难以控制。调解员迅速将酒店法人代表王某拉到一边，告知他，业主愿意减免3个月的租金，已是很大的让步了，酒店的损失不能完全让业主们承担。理解酒店经营困难，看能否通过延长租期的方式，确保业主的租赁收益期更长。王某表示同意。刘某、张某、付某没有异议，代表业主也表示同意此调解方案。至此调解工作拨云见日，双方达成一致调解意见
【调解结果】双方自愿达成以下协议：
1.合同时间自动延长一年，确保业主的租赁收益期更长;
2.业主给予酒店方3个月的免租，酒店方给予每位业主1000元代金券，业主可以用此券在酒店消费;
3.业主给予酒店6个月的房租减半(此6个月减半的租金在2021年6月1号前一次性补给业主);
4.其它合同条款，按原合同执行。
【案例点评】2020年1月23日封城令下，整个武汉处于停滞状态，各行各业纷纷歇业停产，对生产经营活动带来严重冲击。作为商业活动中不可缺少的房屋租赁环节，受本次疫情影响，出租人和承租人之间因房屋租赁涉及的租金减免、租期延长、合同解除、责任承担等方面产生诸多纠纷，且呈扩大趋势。
生活用房租赁中，承租人主张减免租金的，当事双方可以先协商解决，协商不成，可以结合合同约定的租期及履行方式、受疫情影响程度等因素综合考量，按照公平原则妥善处理。商业用房租赁中，如疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，法院一般会予以支持。如疫情未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受影响的，一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。
本案属于租赁生活用房却用于商业，且出租人均为自然人，若损失全部由出租人承担是有失公平的，但维护合同关系的稳定、鼓励合同继续履行是解决纠纷最为基本的原则，所以调解员不纠结于减免租金的期限，而是通过代金券、延长收益期等其他方式的补偿使双方达成合议，既使得承租人租金可以减免、减半又使得出租人利益不受损失，体现了人民调解工作在维护营商环境中的作用。
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